中指研究院10月1日的数据显示，100个城市新建住宅平均价格17285元一平方米，环比涨0.17%，同比涨2.12%。同一份报告里，二手住宅平均价格12452元，环比跌0.6%，同比跌6.94%。
易居研究院数据显示，截至今年6月末，北京、上海、广州、深圳、杭州等8个重点城市二手房挂牌量约123万套，比2025年6月末的历史高点少了28万套，降幅约19%。杭州降39%排第一，广州降32%，上海降31%。
房价在跌，挂牌量也在减，很多人第一反应是房子卖光了。
不是。
国新办发布会上，住房城乡建设部房地产市场监管司司长张雪涛给了一组数据，二手房交易占比从2020年的27%，升到2025年的46%，今年前8个月已经达到52%。跨过50%这条线，官方给的说法是，房地产正式进入存量时代。
挂牌量下降这件事，业内拆成了三块。一部分被成交消化，一部分是虚高挂牌被平台清理，还有一部分是房东自己撤了牌。头部中介的调研口径里，下架房源中房东主动撤牌的比例超过六成。
每10套下架的房子，有6套不是被买走，是房东不卖了。
房东为什么不卖了，答案在一笔账里。
2020年到2021年是价格高点，很多人那时候上车。一套500万买的房子现在市价340万，卖掉直接亏160万，首付亏光还搭上几年利息。不卖，亏损只是账面数字；卖了，就变成真金白银。
更实际的问题是，卖了钱往哪放。
截至今年6月，50个城市的平均租售比是2.28%，二线城市2.37%，三四线代表城市2.17%。同一时间，10年期国债收益率在1.68%附近，国有大行三年期定存利率只有1.25%。
一套1000万的房子，按2.28%算，一年租金22.8万。这1000万放进三年期定存，一年利息12.5万。
这个高低座次，过去很多年没有出现过。
一位广州业主的话被反复引用，之前有人砍他30万，他直接不卖了，租出去每个月四千多，比降价卖划算多了。
真正的那层变化是，定价的人换了。
往前二十年，新房定价权在开发商手里，什么时候推盘、推哪一栋、什么价格，由房企拍板，买房的人只能接受或者不买。
今年前8个月，全国二手房网签面积5.49亿平方米，同比涨10.6%。重点30城二手住宅成交套数占比达到68%。1到8月，16个省区市的二手房交易总量已经超过新房。
这些房子没有统一的定价者。几百万个房东，各自拿着当初的成交价和心理预期在定价。有人算租金回报，有人算置换差价，也有人干脆不卖。定价权被拆散了。
那新房为什么还在涨。
看结构就明白。前三季度重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约10%，一线涨1%，二线降9%，三四线降14%。涨的其实是上海、北京、杭州、成都的优质新盘，定价高，一入市就把均价拉起来了。
另一头是供应在收缩。前三季度新建商品住宅批准上市面积同比下降约32%，8月28日之后新项目优先走现房销售。
所以新房那0.17%的涨幅，是贵的房子卖得多、便宜的房子少了叠出来的，说明不了市场整体在涨。
房价的定盘星，已经从售楼处的沙盘，搬到了几百万个房东各自的账本上。过去开发商说了算，现在房东说了算，房东不卖，价格就跌不动。
挂牌量掉19%这件事，是刹车。
刹住之后车往哪开，不看政策喊话，看那几百万个账本怎么算。你所在的城市，房东是撤牌，还是硬扛着继续挂？
大家怎么看？
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