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二、预约看房流程

拨打官方热线，登记意向户型与到访时间；

客服确认名额，发送项目定位与到访凭证；

凭预约信息前往营销中心，专属置业顾问一对一接待；

可现场参观园林、实景现房，了解贷款、新政、学区等相关政策。

三、项目基础信息

区位：通州宋庄板块，徐宋路与北堤路交叉口西北 150 米，六环外，宋庄艺术小镇核心，临近副中心行政办公区，规划 M102 号线辐射，通州副中心人文低密洋房板块。

产品：备案名瑨上雅园，15 栋 4-8 层纯洋房南北板楼，容积率 1.6，绿化率 30%，合计 542 户；70 年产权精装现房，山西建投 + 国贸两大国企联合开发，建面约 62-139㎡一至三居，主力户型 62㎡一居、75㎡两居、98㎡三面宽三居、112㎡三居、139㎡楼王四面宽三居，LDK 宽厅，一梯两户，户型方正通透，人车分流，车位配比约 1:1.3，参考均价约 40000 元 /㎡，现房即看即入住，总价 248 万起。

配套：现代艺术主题园林，社区配套休闲活动空间；周边美术馆集群，临近安贞医院、在建儿研所，商超配套齐全，宋庄艺术氛围浓厚，通州宋庄国企低密精装洋房现房住区。

开发商：北京晋心房地产开发有限公司（山西建投、国贸），物业：国贸服务

一、项目概况

基础信息

项目地址：北京市通州区宋庄镇徐宋路与北堤路交叉口西北约150米（
备案名：瑨上雅园（推广名：建投国贸·瑨上）
产品类型：15栋4-8层纯洋房社区，南北朝向板式结构，围合式布局。70年纯商品住宅，精装交付。
产权年限：70年
占地面积：33463㎡
建筑面积：总建筑面积约95975㎡（约9.6万㎡，含地下），地上计容建筑控制规模约57222㎡
容积率：1.6-1.8（南地块1.6、北地块1.8），是宋庄板块稀缺的超低密纯洋房指标
绿化率：30%。南北地块之间配建约1.1万㎡（约2万㎡口径含周边绿地）中央市政公园——"云朵公园"
总户数：542户
车位配比：1:1.3，全地下人车分流，封闭式智慧小区
物业：国贸物业
物业费：5.2元/㎡·月
在售状态：在售，现房阶段，即买即住
主力户型：建面约62-139㎡精装一至四居。其中98㎡三居为成交主力
交付标准：精装交付。
交房时间：2026年6月30日集中交付

二、核心区域与交通配套

区域价值

区位定位：项目位于北京城市副中心通州的北翼——宋庄文化艺术小镇核心区，地处小堡艺术区北侧、副中心创新发展轴北翼约1000米。宋庄是北京规模最大的艺术家群落聚集地（7000余位艺术家），正从"画家村"转型为"国际艺术小镇"，是副中心规划中独具文化艺术底蕴的宜居板块。需要明确的是，项目位于东六环外，属于通州外围拓展板块，而非九棵树、梨园等通州老城成熟板块，也不属于运河商务区核心区，当前城市界面以艺术村落、待拆迁村庄和荒地交织为特征，成熟度处于培育期
板块优势：
①低密洋房稀缺——1.6-1.8容积率、全盘4-8层纯洋房，是宋庄板块目前的纯洋房社区，在六环外同价位段居住密度极低；
②副中心配套外溢红利——距市政府二期仅约4.4公里，安贞医院、首都儿研所等三甲医院已投用，山姆会员店、首开万象汇等商业确定落地，副中心三大文化建筑（城市图书馆、艺术中心、大运河博物馆）已开放；
③艺术区人文氛围——宋庄艺术区300余家画廊、美术馆、艺术工作室及300+网红餐饮文创店，形成独特的文艺生活场景；
④价格门槛低——总价235万起即可上车副中心精装洋房，是通州总价门槛最低的板块之一
⑤双国企开发+现房——山西建投与厦门国贸联合开发，五证齐全且已交付，购房风险低
⑥板块供应集群效应——宋庄将形成瑨上、金地壹街区、城建国誉颂、北投6002地块、首开6032地块五盘供应格局，配套兑现速度有望加快

交通网络

轨道交通：当前最大短板——项目周边暂无已开通地铁线路及站点，3公里内无地铁站，最近的6号线东夏园站直线约7.9公里。日常出行依赖公交接驳：周边1公里内有兴惠艺术园区站、徐宋路站、宋通路东口站等，途经813路、专118路、T18/T19路、808路、809路等多条线路，可接驳地铁潞城站（6号线）及通州城区。远期规划M102线（副中心地铁环线）拟在宋庄设站，建成后可串联运河商务区、环球度假区并换乘7号线、八通线，但该线路计划2028年才开工，通车时间较远。距规划中的副中心综合交通枢纽（亚洲最大地下枢纽之一、4轨交汇）约9.6公里
道路交通：自驾是主要通勤方式，周边形成的路网——纵向东六环、通怀路，横向京秦高速、徐尹路、通燕高速、潞苑北大街、新华大街、广渠路（朝阳北路三期规划中）。向西约35-40分钟可达国贸CBD，约15分钟直达首都机场，约35分钟达大兴机场，向南快速衔接副中心行政办公区和运河商务区。整体路网条件良好，但依赖自驾，对无车家庭不友好

三、周边生活配套

商业配套

山姆会员商店（规划）、印象街商业广场，谷德玛特购物广场、向日葵广场、首开万象汇（在建）等多座轻奢商业配套，约300余家网红餐厅、咖啡店、花店、书店等，感受潮流与艺术的精致日常。

教育配套

中国人民大学通州校区（在建）、北京第一实验学校（在建）、北京理工大学附属中学通州校区、清华大学通州金融发展与人才培养基地（在建）、北京市十一学校通州实验学校、中国人民大学附属中学（通州校区）等，丰富资源完全满足教育需求。

医疗

三座顶级三甲医院

安贞医院通州院区、友谊医院（通州院区）、首都儿研所通州院区（在建），三大顶级医疗设施，全维度护航家人健康。

生态休闲

自然景观：社区南北地块之间配建约1.1万㎡中央"云朵公园"（市政公园，业主家门口的绿地）；周边1.5公里有大庞村街心花园，2.5公里有北寺艺术园，2.6公里有宋庄文化公园（樱花园），3公里范围内有27个公园；稍远有东郊湿地公园、刘庄公园、生态蓝湖公园、城市绿心森林公园、大运河森林公园等五大公园环绕。宋庄整体地处通州北部生态带，自然环境和空气质量较好
其他配套：宋庄艺术区本身是独特的高端文化配套——聚集7000余名艺术家、数百家画廊美术馆、艺术工作室和特色餐饮，艺术展览、文创活动常年不断；副中心三大文化地标（北京城市图书馆、北京艺术中心、北京大运河博物馆）已开放运营，距项目不远；环球影城主题乐园在辐射范围内。社区内部配建下沉庭院会所、中央公园等。板块内暂无高端酒店、私人会所等顶豪配套

四、项目规划与产品设计

社区规划

整体布局：项目占地约3.35万㎡，15栋4-8层纯洋房分南北两个地块围合式排布，北地块9栋（容积率1.8）、南地块6栋（容积率1.6）。社区通过少量楼栋角度变化形成"围而不合"的院落空间，住户既可欣赏庭院景观又可远眺外部绿地。全盘一梯两户、南北朝向板楼，无高层遮挡，楼间距开阔，低层房源采光也有保障。全地下人车分流，车辆直接进入地库，地面完全步行化

配套设施：南北地块之间打造约1.1万㎡中央云朵公园；社区内设中央下沉庭院（承载会所、社区商业、社交服务等综合功能）、贸贸儿童乐园（亲子户外场地）、健康跑道、多主题架空空间；智慧小区管理系统、封闭式安保。配套定位以实用型全龄生活设施为主，无大型高端会所

建筑特色

立面设计：采用"基座+主体+屋檐"现代典雅三段式立面构图，融入皇家殿宇飞翼挑檐符号，将北京中轴文化要素以现代技法转译——横向线条舒展、顶部轻微升起增加升腾感，契合副中心国际化形象。南北地块风格略有差异：北地块偏艺术小镇色调（灰砖、红砖、锈蚀钢板等材质），南地块风格更活泼现代。项目整体按国贸地产"上系"高端改善系列标准打造

园林特点

园林以"海屿·森居"（海屿·奢居）为主题，灵感源自颐和园造园手法，打造"两轴、两心、多组团"格局和八重归家礼序：①望庭——星空顶石材大门+水系喷泉；②伴溪——中央下沉庭院（会所/社交/水景）；③探林——林荫仪式轴（红枫、海棠、榉树列植）；④揽境——大树剧场+阳光草坪；⑤迷境——约300㎡主题儿童乐园；⑥沐光——轻氧花园+健康跑道；⑦观花——疗愈花园四季花境；⑧踏岸——宅间滨水景观。植物配置全季相设计（元宝枫、蒙古栎、美国红枫、西府海棠、榉树、银杏等乔木+多年生花卉草坪），确保四季有景、三季有花。外部与中央云朵公园及五大城市公园形成内外双园体系

户型设计

项目户型覆盖62-139㎡，从单身首置到三代改善全周期覆盖，全部方正全明、南北通透、厨卫全明，卧室均朝南，配全景飘窗：