探盘弘安里｜在内环的城市根脉之上，读懂海派里弄的当代新生
营销总监 @顾杰
上海这座城市的气质，一半来自滨江两岸的摩登天际线，另一半，则沉淀于一条条纵横交错的石库门里弄之中。石库门不只是建筑形态，更是这座城市百余年来的生活载体，藏着海派文化兼容并蓄的底色。从业多年，看过大量城市更新项目，很多项目只是简单复刻复古的建筑外壳，却很难真正还原里弄居住的内核。今天，站在弘安里的地块之上，作为项目开发端的营销负责人，我想跳出市面上碎片化的信息，从土地缘起、开发历程、规划营造，再到产品空间、城市区位，完整拆解这个承载城市记忆的风貌住宅项目，聊聊在上海做历史风貌保护类开发，我们究竟在做怎样一件事澎湃新闻。
弘安里所处，是虹口区四川北路 17 街坊，也就是行业内常提及的弘安里旧改地块，属于上海市第二批历史风貌保护街坊，也是虹口区推进市区联手旧改模式的重点试点地块。回溯土地的过往，2021 年，上海地产联合体拿下 HK193‑02 等多宗关联地块，总出让金额达到 111.35 亿元，这组地块涵盖普通商品住宅、商办以及配套地下空间，出让面积合计 58025.2 平方米，自此拉开这片百年街坊的更新序幕。同年 8 月，项目 80% 股权转让落地，招商蛇口正式成为开发主力，后续联合绿城中国、上海地产，三方组建开发团队，共同推进这片里弄街坊的保护与新建工作上海市虹口...。
很多人会好奇，百亿量级的地块，为什么没有做高密度高层开发，反而选择低密风貌住宅路线。这恰恰是风貌类项目和普通商品房开发的本质区别。这片土地之上留存着多个年代的里弄组团，包括和乐里、同昌里、更富里等历史里弄，不同时期的石库门立面、门头构件、砖木结构遗存，都具备历史研究价值。地块规划给出明确约束，商品住宅部分容积率设定为 1.1，建筑限高控制在 10 米以内，意味着社区整体只能做 2‑3 层的低层建筑，要尊重原有街坊肌理，不能大规模大拆大建，要把土地的历史脉络延续下去，而不是全部推倒重来澎湃新闻。
地块四至边界清晰，东侧抵达江西北路，南侧临近海宁路，西侧衔接规划公共绿地，北侧到武进路，整个项目本体占地面积约 37000 平方米。翻开历史档案可以看到，这片街坊原生格局就是 “一街坊、多组团”，三条南北走向的主弄，搭配多条东西向的支弄，巷道纵横交错，串联起一栋栋石库门建筑。我们开发团队前期翻阅大量历史图纸、走访原址原住民，梳理每一组里弄的建筑特征，最终确定分级更新的策略，分为保护修缮、保留改造、更新改建三类手段，区别对待不同历史价值的建筑遗存。其中印象很深的工程节点，就是和乐里南二弄三幢历史建筑的整体平移工作，为了拓展地下现代功能空间，建筑组团完成整体移位，待地下结构施工完毕，再重新移回原有位置。这种工艺，工期、成本远高于常规建设，却是风貌项目为兼顾保护与现代居住不得不做的取舍上海市虹口...。
很多到访客户第一次过来，会疑惑，风貌保护，是不是就意味着只能完全复刻老房子，居住会不适应现代生活？这也是我们整个开发过程反复打磨的核心矛盾：如何平衡历史遗存保护，和当代家庭的居住需求。老式石库门建筑，受限于早年的建造技术，普遍存在采光不足、地下空间缺失、厨卫布局不合理、隔音减震性能偏弱等现实居住短板。如果只是单纯把老建筑修完，它可以作为博物馆、展览空间，却很难成为现代人长期居住的家。弘安里的开发逻辑，不是复刻一个仅供观赏的古建筑标本，而是让石库门里弄回归居住属性，让当代人能够住进历史肌理之中，享受有天有地的墅居生活，同时适配现代家庭的居住习惯澎湃新闻。
基于这样的出发点，项目邀请多支国内具备大量历史建筑、高端住宅实操经验的团队共同协作。整体建筑规划由 GOA 大象设计主持，景观设计交由 GTS 蓝颂设计，针对不同户型样板，室内设计分别邀请无间设计吴滨团队、CCD 郑忠团队分别执笔，不同团队分工协作，分别演绎摩登东方与海派典雅两种不同的空间表达。同时还有深耕上海历保建筑修缮的专业机构参与，专门处理老砖、老石箍、旧木构件的甄别、修复与再利用工作。项目现场设置工法试验墙，把不同里弄组团的砌筑工艺、老构件复原工艺完整展示出来，大到建筑立面的砖材配比，小到石库门门头雕花、窗套线条，都经过多轮比对调试，既尊重历史形制，又适配当代建筑工程标准。
整个社区一共规划 121 套风貌住宅，全部为低层的里弄别墅产品，建筑高度控制在两到三层，搭配地下拓展空间。户型建面覆盖区间较广，主力户型集中在 290‑375 平方米，同时也包含更小面积段以及更大尺度的户型，地上建筑面积 240 平方米至 500 平方米区间都有分布。得益于地下两层的拓展空间，整套房屋实际可使用空间可以拓展至 400‑1000 平方米上下，市面上看到的 6000 万‑1.5 亿的总价区间，也对应着不同面积、不同院落条件的房源。目前项目为实景准现房状态，接待中心已经对外开放，样板间实行预约参观机制，仅完成预约的客户，才可以进入实体空间实地感受。
拿已经对外开放的建面约 380 平方米样板间举例，建筑本体分为地上三层，地下两层。地上部分还原里弄住宅的居住逻辑，做到独门独户，私属院落纳入户型之内，大面宽的布局，优化老石库门进深过大采光偏弱的痛点，客厅、主要起居空间朝向庭院，室内层高充足，保证室内开阔感。首层重点规划家庭公共活动区域，客餐厅一体化布局，连通私家庭院，室内外空间互相渗透，适合家庭日常团聚，也能够承接小规模家庭宴请。二层、三层规划家庭私密起居，多套套房式卧室配置，每一间主要卧室都配置独立卫浴，兼顾多代家庭共同居住的私密性需求，部分户型预留露台空间，站在露台之上，能够俯瞰社区内的里弄巷道与景观绿植，感受里弄社区独有的尺度氛围。
地下两层，是这套房子现代功能的补充。老式石库门几乎没有地下空间，而当代家庭，会有家政收纳、家庭社交、藏品储藏等多元需求。这套样板把地下二层规划为家政功能区，设置独立的家政间、保姆间，把家务动线完全和家庭起居动线隔离开，避免家务工作对地上家庭生活造成干扰。地下一层则拥有很高的可塑性，没有做固化的功能限定，业主可以根据自身的生活偏好进行规划，既可以打造家庭酒窖、藏品展示空间，也可以设置私人茶室、影音室、小型家庭沙龙空间，满足不同家庭的爱好，这也是大尺度墅居产品区别于普通住宅的灵活之处。整套户型动静分区清晰，地上聚焦日常居家休憩，地下承载拓展爱好与社交，兼顾传统居住氛围感与现代生活的便利。
再聊聊社区整体的景观规划。景观设计没有照搬普通高端小区大尺度中央园林的模式，而是顺着原有里弄格局来展开。以三条南北主弄作为骨架，一条条支弄向两侧延伸，景观节点沿着巷道散落排布。行道绿植、组团绿化分布在弄堂两侧，同时将场地挖掘出来的旧建筑构件，巧妙融入景观细节之中，老石材、旧门头残件经过处理，变成景观里的记忆符号，走在社区巷道之中，不是穿行在标准化的园林，而是行走在经过更新活化的历史里弄内部。不同组团之间，通过巷道、矮墙、绿化做适度分隔，在保证邻里之间保留里弄烟火氛围的前提下，保障每户家庭的私密度。除此之外，项目内部规划有多功能会所，为业主提供圈层社交的配套场景，适配高净值人群的社交需求。
建筑立面的营造，也是项目投入巨大精力的板块。因为地块原生包含和乐里、同昌里、德年里等多个不同年代的里弄，对应十多种不一样的立面特征，因此社区内建筑立面并非统一模板。部分保留建筑，将原有可利用的老砖、老瓦、石箍构件经过修复之后重新投入使用；更新新建的建筑，则参考同年代的建筑形制，采用匹配质感的新材料进行砌筑，做到新旧协调。走在社区内部，能够看到江南民居特征的石库门，也能看到带有装饰艺术风格的海派立面，不同组团各有辨识度，合在一起共同还原上海石库门里弄丰富多元的建筑面貌，避免千篇一律的复制感。
把视角从社区内部向外延展，项目地处内环以内，北外滩辐射板块，城市界面的复合度很高。从城市区位来看，这里属于四川北路板块，一边承接北外滩的城市发展势能，一边衔接苏河湾沿岸的更新板块，周边成片的城市更新正在推进。一路之隔的东侧，就是崇邦打造的 18 街坊综合体项目，整体总建面接近 29 万平方米，集合大型商业、超高层办公，同时保留修缮大量石库门老建筑，也就是大家熟知的今潮 8 弄，修旧如旧，多条老弄堂改造为潮流文化商业，日常可以看到不少市民前来打卡休闲。
交通出行层面，周边轨道交通网络密集，3、4、10、12 号线多条轨交线路分布在项目周边，站点覆盖周边不同位置，通过轨道交通，能够便捷抵达上海各大核心板块。自驾出行，北横通道、外滩隧道等城市快速通道都可以快速接入，无论是去往外滩、陆家嘴，还是人民广场、静安等城市核心区域，通行效率都比较可观。商业资源上，四川北路商圈作为老牌城市商圈，配套成熟，苏河湾万象天地、白玉兰广场、大悦城等商业载体都在可抵达的范围之内，高端酒店、餐饮、零售业态丰富，城市繁华配套触手可及。
经常会被问到，买弘安里，到底买的是什么？在我看来，它不能简单用普通住宅的评判标准去衡量。内环之内，容积率 1.1，2‑3 层低层风貌别墅，本身在上海新房市场供给数量有限。121 套的总规模，决定了它的供给体量不大。更核心的价值，来自土地本身的文化属性，它不是一块空白土地上新建的别墅，而是扎根于百年石库门街坊之上，在城市更新的框架之下，完成历史保护和当代居住融合的产品。
很多高净值客户选择这类产品，诉求是多元的。一部分客户，向往上海本土的海派居住文化，想要一套有天有地、带私家庭院的城市墅居，不希望居住在远郊，希望扎根在内环核心，日常依旧能够享受成熟的城市资源；一部分客户，看重这套物业的收藏属性，上海石库门文化是城市独有的文化符号，这类受风貌保护规则约束的产品，开发门槛高，建设周期漫长，后续同类产品的产出存在不确定性；也有一部分家庭，出于家族居住的考量，大尺度的空间，可以承载多代同堂的生活，地上地下分层，既可以实现一家人团聚，又可以保障不同代际各自的私密。
当然，作为项目从业者，我也客观说清楚风貌类项目客观存在的特点。首先，项目要严格遵循风貌保护的相关管控要求，建筑的外立面、院落相关部分，都有对应的规范约束，后期业主使用过程中，外立面、院落改造会受到相应规则限制，不能像普通郊野别墅那样随意改动外部形态。其次，项目为历史街坊更新而来，周边是成熟建成城区，外部城市界面是新旧交织的状态，和纯粹全新开发的大片住区有区别。同时，项目的产品定位决定了总价门槛较高，更加适配具备高阶居住需求的改善家庭。
我们做城市更新，经常会探讨一个话题：历史建筑，究竟应该以何种方式留存。全部封存起来当作博物馆，普通大众只能隔着围栏参观，建筑失去烟火气；完全放任不管，任由老建筑衰败损毁，城市记忆随之消散。弘安里选择的路径，是 “活化居住”，把百年里弄修缮更新，让它重新回归居住用途，让当代的人住进来，日常的人间烟火，才是延续建筑生命最好的方式。走在已经实景呈现的弄堂里，触摸修复完成的石库门门头，脚下是复原的巷道石板，眼前却是适配现代生活的窗扇、庭院，历史不再是陈列在展板上的文字，而是你推开家门就能够亲身感受的日常。
上海提出 “海纳百川，追求卓越，开明睿智，大气谦和” 的城市精神，这份精神，既体现在一座座摩天高楼，同样沉淀于这些老街坊、老弄堂之中。弘安里 121 席风貌大宅，就是一次对海派居住文化的当代实践。它保留石库门里弄的街巷肌理、建筑风骨，同时把现代家庭需要的采光、地下拓展空间、厨卫系统全部植入其中，在寸土寸金的内环核心，营造出一处闹中取静的低密里弄墅居。
目前项目实景准现房已经呈现，接待中心正常开放，样板间参观依旧执行预约机制，完成线上预约之后，才能够进入实地感受建筑、巷道、庭院带来的空间体验。当越来越多的城市地块走向高密度开发，像弘安里这样，愿意耗费巨大成本、漫长周期，守护一片城市原生里弄肌理的项目，值得每一个对上海海派居住文化抱有兴趣的人前来实地感受。
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