浦东川沙地铁站附近一套小两房，去年月租4400，今年挂到4800。 同站周边能查到69平方米两居挂牌200万、60平方米两居210万、65平方米两居206万。 按200万算，首付20%拿出40万，贷款160万，30年等额本息，利率3%左右，月供大约6700。 租4800，买6700，中间差1900。
三四年前同地段类似房子总价更高、利率也高，月供过万、租金四五千是常态。 现在总价、利率、租金三个数一起动，租和买的差距缩到两千以内。
上海首套商贷最低首付已经到15%，但实际批贷会看区域、套数和银行。 川沙按20%试算更稳。 5年期以上LPR现在3.5%，首套商贷主流大概3.05%到3.45%，上海首套公积金5年以上2.6%。 同样160万贷款、30年等额本息，3%月供约6740，3.05%约6840，2.6%纯公积金约6400。 能用组合贷，月供会再低一点。
10月1日起首套商贷有贴息：120平方米以内、总价150万以内、新发放贷款，贴息上限100万，年化1个百分点，最长5年。 川沙这套200万、贷款160万，不在150万总价线内，不能整套吃贴息。 若只看其中100万贷款部分，前5年按1个点算，100万一年利息少约1万，摊到每月少几百块。 低总价、小面积、近地铁的房子，贴息后月供和租金会贴得更近；高总价房源更多还是靠首付比例和商贷、公积金利率压成本。
中信证券10月3日把这种现象叫“供平过租”。 按贝壳口径，7月50城租金收益率约2.8%，北上广深分别约2.15%、2.11%、2.21%、1.97%。 用150万总价、100万贷款做样本，考虑贴息后北上广深月供租金比约114%、116%、111%、124%。 整体还没全到“月供等于房租”，低总价、小面积、近产业盘局部可以先到。
这个信号有个前提：租金要环比上涨，不是只靠房价跌把月供压下来。 中指8月数据里，一线普通住宅平均租金环比涨0.23%，上海84.39元/平方米·月、环比涨0.61%，深圳83.05元、环比涨0.27%，北京81.99元、环比微跌0.03%，广州47.56元、环比跌0.07%。 同叫一线城市，近地铁、近产业、小户型更紧，远一点、挂牌多的房子仍能谈价。
把川沙这套账再拆开看。 月供6700里前几年大部分是利息，本金还得慢。 租4800是纯消费，退租就停。 多付1900，买的是30年后贷款还清、房子归自己，也买的是不换房东、不涨租、可装修、孩子入学材料更稳。 代价是40万首付先锁进去，后面30年月供雷打不动。
首付之外还有税费、中介、装修、物业、维修。 200万二手小两房，契税按首套和家庭面积另算，中介费通常另付，装修若简装几万到十几万。 把这些摊进持有成本，买房不是只比较“6700减4800”。
收入稳定的人可以先算三笔。 月供占家庭稳定月收入多少，超过一半要慎重。 付完首付后卡里还能留几个月生活费，按6个月家庭固定开支做底线。 如果一方半年没收入，另一人单独还6700加物业停车是否不挤。
工作还可能换城市的人，别只看月供租金差。 租房退掉损失押金和搬家时间，买房卖出要付中介、税费、贷款提前还的安排，短期3到5年持有，交易和利息成本摊不薄。
上海外环外二套首付最低15%，外环内二套最低25%，首套统一15%下限。 低首付等于高杠杆，15%首付是约6.7倍，20%首付是5倍。 房价不涨的时候，低首付入场如果继续下行，本金浮亏会被杠杆放大。
川沙周边若成交价能谈到180万，20%首付36万、贷款144万、30年3%，月供约6070，和4800租金差1270。 若用上海首套公积金家庭额度，部分本金走2.6%，月供还能降。 具体能做到多少，看缴存年限、账户余额、家庭最高额度以及是否多子女、绿色建筑上浮。
月供和房租只差1900，本质是把“每月多花一点”换成“长期资产”和“居住固定”。 适合长期留、收入稳、首付不掏空的人认真看；适合还在换工作、收入波动、短期不确定城市的人先租着，把差价和原首付做低波动储蓄，等具体小区成交价、挂牌量、空置期、租金涨幅都跑顺再决定。
热门跟贴