房子保值不靠新旧！回迁房与老破小，拼的是市场共识与地段|买房|全年二手房均价|北京|回迁房|房地产|房龄|物业

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

我不理解，回迁房的房龄更新，质量更好，面积也大，但您为什么说保值排序在最后，反倒是老破小的排名要高？

章哥：

1、我说的不是全部+绝对现象，只是普遍+相对的比较而已。回迁房保值好的也有，只是比例相对低，不太好找罢了。

2、我打比方来解释一下吧。先说出身，在人生发展中能否起到决定作用？不能，但对发展的影响很大，体制内二代+厂矿子弟和农民儿子的起点是不同的，您是否承认？而且很多时候并不取决于经济因素，而是社会的普遍共识。比如种田vs养殖大户的孩子并不穷，各项条件也都不错，但在社会共识中，他和大院子弟在同一个圈子中的时候，哪个更被看好，更被优先考虑？

房子也是类似的，回迁房，尤其是农村回迁房，从出身就是没有任何光环的，也没有可讲的故事，在市场上几乎不能给人以预期。而老公房别看很破，但有历史光环，有名人可吹牛，在维护改造vs原拆原建的时候，原产权单位如果尚在，那甭管怎样都是有预期的。

3、再有，一所学校是否能成为名校，硬件和校长师资虽然很重要，但更重要的是生源，没有好的生源+不能源源不断的掐尖儿，那清北都得沦落成蓝翔。

小区也一样，是否能持续保值，建筑设施+业委会+物业虽然很重要，但更重要是业主的氛围。氛围好的社区未必体现在表面，而是潜在的影响力，包括子孙的学习能力与成绩，这些都是影响小区保值的因素。

那请问，一边是宅基地回迁房，一边是部委宿舍区老破小，您觉得哪边的氛围会更好？很多时候未必是老破小真的好，而是人们愿意相信，这就是共识，而人类社会最大的成本就是共识，价值投资的基础也是共识。

4、您如果观察或统计过回迁房小区的买卖情况，会发现一个现象，就是很多人在钱多了之后，会义无反顾的卖房搬家，此后再也不回来了，赚钱的目的就是脱离现在的圈子。而买房来这里的都是彻底的无奈，不是他们觉得这里好，而是没办法只能接受。这买卖两拨人的关注点，都是房子，只有房子。

再看老破小社区，搬走的自然也是赚到钱了的，赚钱的目的也是脱离圈子。但是，部分家庭是会回来的，或是为了孩子上学，或是为了上班通勤近。当然我指的不是具体的某人某家庭，而是圈层。也就是说，在某些老破小社区中，搬走的虽然赚到钱的，但搬来的未必图的是房子，而是学区、通勤、配套，甚至是保值。

也就是说，在市区老破小社区的买房人中，关心的不只有房子本身，还有所谓的更高一层的追求。可以说是推高了泡沫，而升值的基础也正是泡沫啊。

5、房产的价值由什么决定？地段，地段，还是地段儿。未必决定全部，但肯定是大部分。所谓地段儿其实就是配套，土地价值就是配套的价值。

不能说回迁房小区的配套不好，但如果是宅基地回迁房，那绝大多数都是不太值钱的土地。值钱的地块都是规划好+预期高的，都被规划者留着卖高价呢。

而老破小呢？我指的是市区老破小，曾经未必是好地段儿，但几十年过去，大部分都成为了成熟板块，学区+其他配套不用多说。而且随着北京的圈子扩大+扩张减缓，外围的很难得到跟市区相等的配套价值。就算有也是少数，谁也不知道哪块云彩有雨。

6、简单就这情况吧，再多的先不说了。这些都是我的观点，是否承认看您自己的判断。昨天您说的**小区其实也挺好的，质量我不知道，但房龄新就肯定居住体验好。所以如果注重自住就买吧，房子本来就是用来住的。

不过提醒一句，大多数回迁房小区的物业都是本村负责，外聘社会物业也都是最基础级别的。再加上拆迁户业主们未必配合+出租房多，所以部分回迁房小区老化的快，价格走势也就未必强。所以短期没问题，长期的话说不好。