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近期，中信证券建议投资者积极迎接房地产的新周期。

核心观点一句话：以部分城市租金环比上涨为前提，供平过租是房价见底的重要信号。政策在努力降低居民置业负担，相对租房，买房正变得越来越划算。

相对租房，买房真的变得越来越划算了吗？

这不能凭感觉来判断的，而是有一个关键的指标可以用来比较，即住房租金回报率与房贷利率的比较。

若是租金回报率接近或是高于房贷利率，也就是说房子在持有期的收益能够覆盖利息支出了，那买房相较于租房就会显得更加划算了，毕竟房贷还完了，房子还是你自己的。租房的话，即便是付了一辈子的租金，最终房子产权与你还是无关的。

那当前阶段，是不是已经开始出现这种迹象了？

首先看住房租金的变化情况。

据中指院数据，今年8月，全国50个城市住宅平均租金环比上涨0.03%，已经是实现了连续3个月的上涨，而一线城市租金涨幅更大持续的时间也更长，8月份一线城市住宅平均租金环比上涨0.23%，实现了连续6个月的上涨。

与此同时，自2020年以来，房价确实开启一轮下跌调整的态势，大多数城市的房价从最高点下来跌幅是超过30%的，有些甚至超过了50%，房价的下跌幅度在近些年还是相当大的。

一方面是租金的逐步回涨，一方面则是房价的下跌调整，尤其是房价的下跌，导致了近几年住房租金回报率在不断的上升。过去一线城市的住房租金回报率也只有1%左右，而如今已经在2%左右了。二三线城市中有部分城市的住房租金回报率已经3%，甚至更高都有。

那么住房贷款的利率是什么水平？

目前住房贷款的利率与LPR挂钩的，经过前几年LPR的多次下调。目前首套房商业贷款利率已经普遍降至到了3%-3.05%，而住房公积金贷款的利率则是2.6%。

而近期上又出台了重磅的楼市支持措施——住房贷款贴息。对购买建筑面积120平方米以内、总价150万以内以及申请商业贷款的首套房，给予1%的贴息，时间长达5年。也就说，在现有的商业贷款利率下，如果买的房符合贴息条件，则在前5年，实际的贷款利率就是2%-2.05%。

无论是3%-3.05%，还是2%-2.05%，与当前的住房租金回报率来比较的话，都显得不是那么高了，已经有不少城市的住房租金回报可以覆盖贷款利息支出了，购买并持有房产显得比租房更划算了。