德国保护租户，却面临住房短缺。在欧盟中，德国是唯一一个租房人口比例高于自有住房人口比例的国家，52.8%的人口居住在租赁住房中。柏林的情况尤为突出，84.6%的家庭住在租赁房屋中。
对于持有早年签订租约的人来说，这可能是一笔小小的财富。签订新租约却常常让人头疼。法律虽然保障租户的居住权，但市场使得搬家成本高昂。柏林曾尝试通过设定租金上限、扩大公共住房建设和提供补贴来缓解问题。左翼党在选举中胜出后，征收大型房地产公司住房的议题再次被提上日程。承诺的住房建设数量仍未达到预期目标。
奥拉夫·朔尔茨在2021年12月出任总理时，设定了每年建成40万套住房的目标，其中10万套为补贴住房。这一目标始终未能实现。根据德国联邦统计局的数据，2022年德国竣工295,275套住房，2023年为294,399套，2024年则减少到251,937套。三年总计约84.2万套，远低于计划的120万套。2025年，弗里德里希·默茨接任总理后，竣工量进一步降至206,586套，为2012年以来的最低水平。这些数据涵盖整个行业的竣工量，并非仅指政府直接交付的住房。
社会住房还面临流失风险。在德国，社会住房可以由公共企业、合作社或私人业主持有。获得补贴的条件是限制租金并将住房提供给特定收入群体。一旦这些义务到期，住房便退出受保护体系。联邦政府估计，每年约有55,000套社会租赁住房可能失去保护资格。2025年，获得资助的新社会住房为27,283套。这是补贴批准数量，并不代表实际交付的住房。将政策宣布视作住房落成，掩盖了部分问题。
柏林拥有庞大的公共住房资产。根据柏林参议院的报告，截至2025年底，6家地区住房公司和柏林诺沃公司共拥有404,170套住房，占全市住房总量的四分之一。这6家公司当年竣工4,692套住房，并购入4,609套。自2022年以来，它们已建成18,896套住房。收购住房能扩大公共部门对租金的控制，但并不增加城市住房总量。此外，并非所有公共住房都属于社会住房；住房产权和保护性质是两个不同概念。
那么，出租住房究竟由谁持有？柏林投资银行数据显示，20.8%的租赁住房由地区住房公司持有，11%属于合作社，其余68%为私人所有，包括个人、房地产公司、保险公司、上市企业和国际基金。官方统计无法精确拆分这部分资产。现有估计显示，拥有不超过7套住房的业主仅持有约19%的住房。这与西班牙那种依靠出租一套住房补充收入的小业主不同。在全德国范围内，仅出租一套住房的业主持有的房源不足租赁住房总量的12%。柏林的情况更不符合“退休者依靠第二套房补充养老金”的印象。
不同类型业主的税收待遇也不同。个人业主需将租金收益计入所得税，但可扣除相关支出，且通常在持有满10年后出售住房时无需缴纳增值税。房地产公司则缴纳企业所得税；若仅管理自身持有的不动产，还可能免缴地方营业税。大型投资者可以利用公司和基金架构再投资收益、安排房产买卖。虽然德国没有“秃鹫基金”这种法律制度，但小业主与机构投资者并不拥有同样的工具和条件。
这种产权结构与持续存在的住房需求并存。柏林投资银行的报告显示，柏林2024年人口净增近23,000人，总人口达到369万。2025年，新挂牌出租房源的租金中位数趋于稳定，但仍为每平方米15.78欧元。以70平方米住房计算，月租约为1,105欧元，尚未包括杂费和供暖费用。
市中心房源报价多在每平方米20欧元及以上。搬到更远地区可以降低租房成本，但郊区也并非低价避风港，租金中位数约为每平方米13欧元。因此，住房问题成为9月柏林选举中选民最关心的问题。这不仅是左翼党的议题，7个有望进入地区议会的政党都在纲领中强调这一问题。各方分歧在于解决方式：增加建设、监管租金、扩大公共住房存量、促进住房自有，或将大型房地产公司的住房转为社会所有。
这一问题在2010年代初开始显现政治规模。当时，柏林在多年人口萎缩后重新迎来增长，同时仍承受出售部分公共住房资产的后果。根据柏林参议院的住房规划，到2016年，柏林已累计缺少约80,000套住房。2015年实施租金刹车机制、2021年公投决定是否处置大型房地产公司住房，以及2026年的竞选活动，都显示出市场紧张如何演变为城市的主要社会矛盾。
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