2026年8月28日，央行和金融监管总局把个人住房贷款最长期限从30年放到40年。2026年8月20日5年期以上LPR为3.5%，公积金5年以上首套自2026年1月1日起执行2.6%。房贷不再只有硬扛30年这一条路。

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按100万元、年利率3%、等额本息做测算，30年每月约4216元，40年每月约3581元，月供少635元左右。这个3%只是测算口径，不是各地都能拿到的实际利率。拉长到40年会降低每月压力，但总利息会增加，适合收入前期偏紧的人。

40年是上限，不是银行默认给你贷40年。具体批多少看收入、年龄、房龄、征信和房子性质。部分银行按借款人年龄加贷款期限管理，有的网点执行75年，有的上海网点执行80年，交行客服口径曾提到70年，不同银行不完全一致。

现房销售在项目销售备案后放款，预售在项目竣工备案后放款。买期房不用再像过去那样，房子没交付就先背月供。

存量商贷也有调整空间。已发放的浮动利率房贷，如果实际利率与全国新发放个人住房贷款利率偏离到一定幅度，可以和银行协商变更合同利率，或者新办浮动利率贷款置换存量。置换金额不能高于剩余本金，加点不能低于当地利率加点下限。

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公积金部分调整更省事。2025年5月7日央行发文下调公积金利率，2025年5月8日起新发放按新档执行；2025年5月8日前发放的存量，自2026年1月1日起自动调整。5年以上首套从2.85%降到2.6%，5年以上二套从3.325%降到3.075%；5年以下含5年首套2.1%，二套2.525%。

还款困难的人不用只等逾期。阶段性失去收入来源，可和银行市场化协商，采取延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式重排计划。展期累计不超过原贷款期限一半，原期限加展期合计不超过40年。银行会看失业证明、收入恢复预期、家庭现金流再批，不是申请就一定能过。

原30年房贷想延到40年，最多只能展10年；原10年房贷最多展5年。建行手机银行可通过贷款、我的贷款、还款计划调整、延长贷款期限申请，工行后续会开手机银行入口，其他银行以网点审核为准。

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收入稳定、闲钱多的人不一定选40年。20年或30年总利息更少，提前还款也能压低后期支出。银行审批会看月供收入比，月供定得太低但总利息过高，并不适合所有人。

年轻人如果工作城市没定、首付不够、短期内不打算长住，先租房不算吃亏。房贷从“必须最早上车”变成“按现金流选工具”，月供要留出医疗、孩子、失业缓冲，不把最低月供当最合适月供。

老房贷不会自动变成40年。要打电话给原贷款行，问剩余本金、当前利率、能否展期、能否按新偏离规则降加点。商贷和公积金分开算，组合贷只调各自对应的部分。

办之前让银行出两张还款计划，一张按现在期限，一张按拟申请期限。对比月供、总利息、提前还款违约金、展期对征信分类的影响，再决定要不要改。政策给了选择，不等于每个人都要把年限拉满。