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前言
最近跟一位朋友聊天，他说过去几年，他身边的澳洲朋友，踩雷了两次：第一次在国内，是海银、中植；第二次在海外，是澳洲的私募信贷。但是笔者听上去这不就是同一种雷吗？产品名字不同，故事却几乎一模一样：高收益、有抵押、背靠房地产。
我不觉得这是巧合。我越发觉得，澳洲这十年，几乎是中国2018到2022年那一轮的海外翻版：舞台换了，货币换了，路径却惊人相似。而它最后落到的那个落点，也就是澳元，恰恰是很多人最容易忽略的。
风暴的第一步
当年APRA发布的一份报告，里面明确提示了房地产与银行业的潜在风险。当时澳洲金融监管有三驾马车：RBA管利率，APRA管银行，ASIC管资本市场。APRA盯着CBA、WESTPAC、NAB、ANZ四大行。
当时APRA已经意识到，房地产杠杆太高，一旦外部环境恶化，会直接冲击四大行。于是它做了一件事情——
自保。
窗口指导银行收缩对开发商的直接贷款，提高开发贷的风险权重，把拿地、开发这些高风险环节从表内剥离，只留下相对分散的居民按揭。
会看中国地产周期始于2018年的监管收紧，而百姓真切感受到却是在2021、2022年，中间这四年时差，就是原因和结果的距离。
普通投资者习惯盯价格，但价格是最后才变的那个变量。当市场开始修防火墙，真正该问的不是房价什么时候跌？而是被挤出去的风险，会跑到哪里去？
火没有被扑灭，只是换了地方
四大行的资产负债表干净了，可买房的需求没有消失，开发商的资金缺口也没有消失。地批了，工人请了，银行不借，钱从哪来？
答案是表外。
APRA管不到非银机构，ASIC面对向合格投资者非公开募集的私募基金和未上市信托，也无法穿透底层资金，监管真空就此出现。
2017年起，私募信贷基金和另类资产管理公司，在悉尼、墨尔本、布里斯班大量冒出来。
同一时期的中国，银行降杠杆之后，开发商转向小贷、典当、保理和第三方理财，只是澳洲开发商换了个西方名字，叫“私募信贷”。
无懈可击的故事
这些产品为什么好卖？
三张最吸引投资人的牌打在了一起：年化8%到10%，甚至更高，听上去像固收。
与投资移民签证挂钩，能加分，也是资金出海的合规路径。即使算项目出事，手里还有土地和在建工程作第一顺位抵押。
大陆、港澳台、新加坡的高净值家庭，想要的无非两样：全家的海外身份，和稳定增值的资产。不少人以为自己买的是类似四大行存款的稳健产品。
但算一笔账就明白了：投资人到手8%到10%，中间还有销售、平台、信托层层抽取的费用，开发商的真实融资成本轻易就到12%至16%，甚至更高。
这和国内小开发商借“二分”或者“九出十三归”的钱，何其相似。
笔者认为这类产品最危险的地方，是它把身份焦虑塞进了定价里。很多人买的并不只是收益，还有签证加分和资金出海的通道，风险因此被刻意低估了。
一旦一个产品的卖点不是收益本身，它的风险定价往往就是失真的。游戏能玩下去，靠的是房价永远涨、资金永远周转，也就是借新还旧。至于当全球利率大幅抬升时会怎样，想必当时很少有人认真思考过。
一个靠“借”活着的经济体
相信很多人对澳洲的印象是“家里有矿，牛羊成群”。早期其实笔者也是这种印象，但是当我们拿出澳洲的帐来看看，就会发现其实里面有三层矛盾。
第一，贸易顺差被初次收入逆差吞噬。
矿山、港口、能源管道大多靠外资建成，外资每年要分红付息，利润汇出。大宗商品超级牛市时，顺差勉强能覆盖，2022、2023年之后，赚回来的现金流已经抵不过流出去的。
第二，本土缺储蓄。
庞大的超级养老金需要稳定、长久期的资产，不适合投向高风险的房地产开发，其大量的权益资产都配到了海外，主要是美股。国内缺钱，但是澳洲本土的钱却在往外流。
第三，四大行成了资金的“倒爷”。
去国际市场发债，借来美元换成澳元，再贷给买房人和开发商。
所以澳洲的资本账户必须保持净流入，必须靠足够的利差去维持，才能填补经常账户的亏空。这就像一个人赚的钱在变少，但是家里的存款还在外流，却要靠借高利贷坚持维持开销。
这是澳洲与中国最本质的差别，也是我认为后者更值得警惕的地方。
中国的房地产，资金来源和买家都是居民部门，这是一个相对封闭的闭环，出了问题，政策有腾挪的空间。
澳洲的资金很大一部分依赖外部，闭环是开放的，缓冲垫更薄，对外部利率的变化也就更敏感。
当高息时代开始，美元变贵，
澳洲怎么办？
自从2022年俄乌冲突以来，美联储开启的不是一轮简单的加息，而是高利率、高回报、强美元的新周期，美元的名义中性利率可能长期将维持在4%以上（3%的新通胀叠加实际中性利率）。
AI叙事支撑美股，日本也在加息，全世界廉价的美元和日元都在变贵。澳洲依赖的海外融资，不仅没了优势，成本还大幅抬升。
房地产因此被双重绞杀：融资成本上升，建筑材料与工资也在上升，整体周期又长。高杠杆撞上低周转，建筑商报价覆盖不了成本，破产清算数量创下历史新高，停工和烂尾随之而来。
投资人手里的抵押凭证，成了估值虚高、无法完工、难以变现的纸。而现如今，风险正在传导到居民部门，每周成交量与成交价的量价齐跌，已经说明了问题。
澳联储则陷入两难。
加息，居民房贷多为短期固定或浮动利率，月供每月多出上千澳元，家庭很难承受；
不加息，利差消失，海外资本流出，澳元将持续贬值。而笔者认为最终大概率澳洲将以汇率贬值的方式来化解国内债务压力。
在“守住房地产”与“守住汇率”之间，汇率贬值往往是阻力最小的那条路，它的代价由全社会分摊，政治成本最低。所以笔者倾向认为，澳元很难走出一波持续的趋势性强势，除非外部环境出现转折。
这里有两个变量值得盯住：美联储的利率路径，以及大宗商品价格。如果美元利率回落，或者商品再度走强，现金流缺口收窄，这个判断就需要修正。
结语
回头看这十年，真正的风险，往往不在价格里。真正的转折，往往在大多数人体感到之前很久，就已经发生。
看懂这一点，往往需要比别人往前多看一步。
澳洲财经见闻
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