很多人准备把房子过户给子女，第一反应是先问赠与，觉得亲属之间无偿转最合适。 实际办理时，无贷款、满五唯一的普通住宅走买卖，往往比赠与更轻；赠与并非不好，只是适用场景不同，按房屋年限、子女套数和以后是否出售来选更稳妥。 
买卖过户先看买方契税，家庭首套或二套140平方米以下通常按1%征收，140平方米以上首套1.5%、二套2%，三套及以上多按3%。 卖方方面，住房满2年对外销售免征增值税，满5年且是家庭唯一生活用房免征个人所得税，不满足可按全额1%或差额20%核定。
直系亲属赠与由受赠方按3%缴纳契税，赠与双方按产权转移书据缴纳印花税，2022年1月1日至2027年12月31日多地执行减半，实际常按0.025%掌握。 父母无偿赠与子女免征增值税和个人所得税，也不征收土地增值税，整体更偏长期自住、不打算短期再卖的场景。
再出售环节要单独算账，买卖取得的房屋按普通二手房规则判断，满五唯一可免个税。 赠与或继承取得的房屋，满五计算可延续原产权人取得时间，后续若满足家庭唯一生活用房，也能申请免个税，不满足则按核定或差额方式缴税。
有贷款的房子不必先凑钱全额解押，可向贷款银行咨询带押过户。 多地指南显示，买卖双方、原贷款机构和新贷款机构可按转移、新抵押、旧抵押注销合并申请，材料含申请书、身份证明、不动产权证、买卖合同、涉税资料和银行同意文件。
登记时限按城市和业务类型不同，带押过户合并登记多地承诺2至3个工作日，部分城市一窗流程可压缩到1个工作日或小时级。 住宅不动产登记费通常80元每件，向多个权利人发多本证书时，新增每本工本费10元，抵押注销不另收登记费。
子女已婚时，若希望房产只归其个人，赠与合同可写明仅赠与子女一方，买卖可另签婚内财产约定，具体以窗口审核为准。 未成年子女受过户可办，后续处分需监护人以有利于未成年人为由出具承诺，不能仅按家长单方面意愿出售。
办理当天到不动产登记大厅取转移登记或存量房过户号，先核税再受理。 合同价格按税务评估或申报价填写，不随意写极低金额；买卖虽是亲属之间，也应如实申报，避免后续补税、贷款认定和再出售原值核算出问题。
缴费后保留回执，可选择窗口自取或邮寄新证。 领取前通过大厅自助机或登记系统查询抵押、查封、异议信息；有抵押先问银行解押或带押，有查封需先处理查封，材料齐全才能进入正常计时。
房子从一个人的名字变成孩子的名字，不只是办证，也是把生活安排交得更清楚。 你家的房子满几年、子女名下几套、以后会不会再卖，把这些条件列出来对照，就能选出更合适的那一条路。
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