来源：市场资讯
（来源：建筑业说）
75岁的王石，最近又回到了房地产相关的消息里。
这次不是谈登山，也不是参加比赛，而是在深圳成立了一家新公司。
9月底，深石城市更新公司在深圳盐田注册，注册资本1500万元，王石出任董事长。
公司一共有5名股东，每人持股20%，没有哪一个人单独控股。法定代表人杜吉良，曾经担任万科苏南事业部总经理。另一名股东姜浩，也在万科工作了二十多年。
几个人以前都在万科共事，现在又重新走到了一起。
只是王石这次回来，做的已经不是原来那种拿地、盖房和卖房的房地产生意。
一、新公司名字带着城市更新，经营范围里却没有传统地产开发
一家公司准备干什么，看经营范围多少能看出一些方向。
深石城市更新的经营范围里，没有传统房地产开发。
排在前面的，是商业综合体管理、旅游项目策划和酒店管理，后面还有住房租赁和物业管理。
这些业务都有一个共同点，基本都是围着已经建成的房子做事情。
以前开发商拿地以后，想的是怎么尽快开工，怎么早点把房子卖出去。
现在这家公司想做的，更像是把旧建筑重新改造，再想办法把它长期运营起来。
项目建完不是结束，后面有没有人使用，租金能不能覆盖成本，商业能不能正常运转，也都要继续管。
所以说，王石确实回到了房地产，只是没有回到原来熟悉的开发模式里。
二、离开万科以后，王石这些年其实一直没有闲下来
2017年，王石离开万科，那一年他66岁。
很多人觉得他后面应该会把更多时间放在运动和生活上。王石也确实频繁参加登山、赛艇和体能比赛，今年还参加了HYROX。
不过，他并没有真正退休。
离开万科以后，王石创办了深石集团，陆续接触碳中和社区、运动健康和绿色金融等业务。
这些尝试也不是每一个都顺利。
他后来谈过，生态农业、零碳建筑和文化项目都出现过失败。
有的是资金没有跟上，有的是团队散了，也有项目最后没有被市场接受。
真正持续做下来的，是深圳大梅沙的生物圈三号。
这个项目由万科原来的旧总部改造而来，增加了光伏和节能系统，也做了新能源替代。
经过多年改造以后，绿电使用和综合节能都有了比较明显的变化。
这次成立城市更新公司，也算是把前些年做过的事情，重新放进一门能够长期经营的生意里。
三、房地产进入存量时代，老房子怎么继续使用成了新市场
王石选择城市更新，也不是突然想到的。
前些年房地产行情好的时候，城市不断往外扩，新区一个接着一个。
开发商只要拿到土地，把房子建起来，再卖出去，企业就能继续周转。
现在新建项目少了，城镇里已经有了大量住宅、商业和公共建筑。
这些房子不会凭空消失。
小区需要改造，商业项目经营不下去要重新定位，老酒店需要翻新，一些闲置建筑也要寻找新的用途。
增量建设慢下来以后，存量建筑怎么改，改完以后怎么经营，也就成了新的市场。
今年5月，国务院印发城市更新十五五规划，城市更新有了国家层面的专项安排。
中央预算内投资和超长期特别国债也在继续支持相关项目。
市场上有机构预计，十五五期间城市更新会形成较大的投资规模。
这些数字最后能落下来多少，现在还要看项目，不过方向已经比较清楚了。
以后房地产行业不只是继续盖新房，也要把已经建成的房子重新用起来。
四、城市更新带来的工程，不再只是拆掉以后重新盖
过去不少人理解城市更新，觉得无非就是旧城拆迁，再建一批新房。
现在的做法已经不完全一样了。
一些建筑主体还能继续使用，就没有必要全部拆掉。
施工单位进场以后，做的更多是结构加固、设备更换和节能改造，还要处理消防、管线以及后期运营的问题。
项目体量未必都很大，施工难度却不一定低。
新建项目可以从一张空白图纸开始，旧建筑里面住着人，也可能还有商户正常营业。
怎么安排施工时间，怎么减少影响，比单纯抢主体进度麻烦得多。
施工企业原来把工程建完，验收以后基本就能撤场。城市更新项目还要考虑改完以后好不好用，后面的运营成本高不高。
王石的新公司把商业、酒店、租赁和物业管理都放进经营范围，也说明城市更新不能只靠施工。
设计单位、施工企业和后期运营团队，需要从项目开始时就坐到一起。
五、结语，写在最后
王石75岁重新进入房地产，最值得看的，不只是他又成立了一家公司。
他没有重新拿地盖住宅，而是带着以前的万科团队，选择了城市更新和存量运营。
这也和现在房地产行业的变化基本一致。
新房开发还会继续，只是原来依靠不断拿地扩大规模的日子，已经很难回来了。
城市里那么多已经建成的房子，后面怎么改造，怎么降低使用成本，又怎么重新经营，会带来另一批项目。
王石做过传统房地产，也经历过离开万科以后的几次失败，现在重新回来，选择的已经不是自己当年最熟悉的那条路。
房地产的增量时代慢下来了，围着存量建筑做改造和运营的市场，才刚刚开始。
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