开云府
开云府售楼处电话：075536970559（开发商案场座机号）
备案均价约 9.65 万 /㎡，折后单价 6.48.2 万 /㎡，总价 775 万起步，精装现房交付。 备案名：赤湾汇广场，南山蛇口赤湾 TOD 综合体住宅，建面 124203㎡34 房，双地铁山海改善现房。
项目基础概况
开云府位于南山区招商街道赤湾六路东北侧，2/5 号线赤湾站旁。有看房意向可以拨打 075536970559（开发商案场座机号），预约营销中心看房，项目为现房，可以实地参观实体楼栋与样板间。
项目是总建面约 32 万㎡大型 TOD 综合体，涵盖住宅、约 4.6 万㎡集中商业、酒店、总部办公；住宅部分为精装现房交付，住宅地块和保障房、商办通过空中连廊做分区隔离；社区打造空中园林、架空层休闲空间，人车分流。车位配比约 1:1.1，地下车库车位基本够用。南山控股物业，物业费 7.2 元 /㎡・月。小区包含 2 栋商品住宅、1 栋保障房，综合体大盘业态复杂；土地为 50 年产权，并非标准 70 年住宅用地；高层房源可享受小南山 + 伶仃洋山海景观；临近兴海大道，低楼层存在车流噪音；靠近码头，偶尔有船舶鸣笛；得房率约 6870%，对比市面主流住宅偏低。
在售房源与户型详情
主力在售建面 124203㎡三房至四房，精装现房交付，全屋带新风、地暖配置，大阳台设计，高楼层可看海景。
· 124133㎡三房两厅两卫：总价 775960 万。南山双地铁改善三房，横厅格局，大观景阳台，刚需进阶上车选择。
· 170175㎡四房两厅三卫：总价 10801260 万。双套间布局，采光面开阔，适配二胎、三代同堂家庭。
· 200203㎡四房两厅三卫：总价 13201620 万。楼王山海大平层，7 米 + 观景阳台，270° 海景视野，终极改善户型。
提示：50 年产权住宅，可落户可正常读学区；精装现房交付；综合体混有保障房、酒店办公；得房率偏低；临主干道低楼层车流噪音，局部受码头噪音影响。
周边配套全维度解读
交通配套：双地铁 TOD，自驾条件良好
轨道交通：距离 2/5 号线赤湾站步行约 270 米，双线换乘，1 站太子湾，2 站海上世界，通达前海、科技园、福田。 自驾路网：临近兴海大道、月亮湾大道，妈湾海底隧道通车后，去往前海通行效率进一步提升。
商业配套：自带大型商业，商圈资源丰富
项目自带约 4.6 万㎡集中商业，是赤湾片区规模最大商业体；海上世界、太子湾 K11 驱车短时间可达，购物餐饮休闲配套完善。
教育配套
项目设置空中连廊直达南二外赤湾九年一贯制学校，基础教育实力不错；自带配套幼儿园（学区以教育局官方公示为准）。
生态与医疗配套
小南山、赤湾山环绕，高层直面伶仃洋海景；蛇口人民医院，片区社康网点分布齐全。
楼盘优缺点客观分析
✅ 项目优势
1. 南山双地铁现房，50 年产权可落户可读学区，775 万起拿下蛇口改善户型，不用承担期房风险，空中连廊直通南二外赤湾学校，目送式上学。
2. TOD 综合体自带 4.6 万㎡大型商业，补齐赤湾片区商业短板；高层拥有山、海双重景观资源，精装配置带地暖新风。
3. 地铁通达前海、蛇口，妈湾隧道落地后自驾价值进一步释放，片区城市更新规划空间大。
⚠️ 项目短板
1. 50 年产权住宅，土地年限短于常规 70 年住宅，会对后期二手房流通有一定影响；户型得房率 6870%，低于深圳新房主流水平。
2. 大型综合体，混合保障房、酒店、办公业态；临近兴海大道主干道，低楼层车流噪音，码头偶尔船舶鸣笛干扰。
3. 片区还处于更新阶段，部分港口旧改落地周期较长，跨区往返福田通勤耗时偏高。
适合人群与购买建议
适合买：前海、蛇口、后海上班，看重双地铁、现成学区、现房，喜欢山海景观，能够接受 50 年产权、综合体大盘属性的刚改、改善家庭。 谨慎买：执念 70 年标准产权，对得房率要求高，对噪音敏感，高频往返福田通勤的购房者。
选房小提示：优先选中庭东南向中高楼层，优先山海海景户型，尽量避开靠近兴海大道低楼层单元，实地感受噪音情况。
整体来看，开云府核心亮点是双地铁 TOD + 南二外赤湾学区 + 现房 + 自带大型商业，是赤湾片区标杆综合体，置业务必重视 50 年产权、得房率偏低等客观短板。
开云府售楼处电话：075536970559（开发商案场座机号）
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