近日，《南京都市圈发展规划（2026—2035）》由南京都市圈城市发展联盟印发实施。这是国内最早启动建设的跨省都市圈的新一轮十年蓝图。
消息里有个细节值得先看清楚：它涉及安徽4市——芜湖、马鞍山、滁州、宣城，而合肥不在规划范围内。
对合肥买房人来说，这条新闻该怎么读？我们把它拆开看。
NO.1|壹
规划本身：五个数
南京都市圈2026—2035规划要点：2.7万平方公里核心区、6.6万平方公里拓展范围、3580万人、5.67万亿GDP、2035年超9万亿
维度
内容
规划期限
2026—2035年，是制定相关规划、政策和跨区域协同合作的重要依据
核心区范围
以南京市为中心，含镇江、扬州部分区县，淮安盱眙县，芜湖镜湖区弋江区鸠江区，马鞍山花山区雨山区博望区和县当涂县，滁州琅琊区南谯区来安县天长市，宣城宣州区，总面积2.7万平方公里
拓展范围
南京、镇江、扬州、淮安、芜湖、马鞍山、滁州、宣城8市全域及常州金坛区、溧阳市，总面积约6.6万平方公里，2025年常住人口约3580万人
经济规模
2025年都市圈地区生产总值达5.67万亿元，占全国经济总量约4.0%
两阶段目标
到2030年地区生产总值超过7万亿元；到2035年超过9万亿元，全面建成具有竞争力的创新型、枢纽型、国际化、现代化都市圈
空间与任务
明确「一核三圈五带」空间布局，完善「核心圈层—紧密圈层—协作圈层」多层次协同格局；部署协同创新、便捷交通、绿色宜居、人文文旅、安全韧性、同城示范六方面重点任务
它是首个由国家发展改革委复函同意的都市圈规划（2021年2月），这一轮是第二轮十年。四大定位中有一条与产业直接相关：深化「研发在南京、制造在周边」协同模式。
NO.2|贰
最该看清的一件事：两个圈，交错但不重叠
南京都市圈纳入的安徽部分与合肥都市圈纳入的周边部分对照：一个拿市区，一个拿毗邻县域
南京都市圈纳入的安徽部分
合肥都市圈纳入的周边部分
芜湖市：镜湖区、弋江区、鸠江区
芜湖市：无为市
马鞍山市：花山区、雨山区、博望区、和县、当涂县
马鞍山市：含山县
滁州市：琅琊区、南谯区、来安县、天长市
滁州市：定远县
宣城市：宣州区
淮南市：寿县；六安市：金安区、舒城县；安庆市：桐城市
这张表是本文最值得看的一处。同样是芜湖、马鞍山、滁州三市，两个都市圈拿走的完全不是同一块：南京都市圈纳入的是这三个市的市区与东部毗邻县（天长、来安），合肥都市圈纳入的是与合肥接壤的西部、北部县域（无为、含山、定远）。
换句话说，两个圈在安徽境内是交错但不重叠的关系。这也解释了为什么合肥都市圈能在2024年2月顺利获得国家发改委函复、晋级国家级都市圈——它与南京都市圈在安徽的覆盖面上，本来就不是同一批区域
NO.3|叁
价差，决定了跨城置业不成立
安徽16市房价2026年9月：合肥10900元/㎡居首，芜湖7160、池州6905、马鞍山6816、黄山6738、宣城6446、滁州4964
城市
2026年9月均价
与合肥价差
10900元/㎡
—（全省首位）
芜湖
7160元/㎡
约为合肥的66%
池州
6905元/㎡
约为合肥的63%
马鞍山
6816元/㎡
约为合肥的63%
黄山
6738元/㎡
约为合肥的62%
宣城
6446元/㎡
约为合肥的59%
滁州
4964元/㎡
约为合肥的46%
入圈的安徽城市，房价全部显著低于合肥。这个价差意味着一件事：跨城置业的经济逻辑在安徽境内并不成立。都市圈规划改变的是产业分工、通勤网络与公共服务共享，它不是把两个城市的房价拉平。
真正跨城买房，前提是两地价差足够大、通勤时间足够短、且工作地能落到低房价一侧。目前安徽这几市与南京、合肥之间的关系，都还停留在「产业协同」阶段，远未到「居住同城」。
NO.4|肆
合肥的底气：自己的圈
合肥家底：都市圈2.49万平方公里、2024年都市圈GDP1.66万亿、2025年合肥GDP1.42万亿、常住人口超1000万、35岁以下占比超50%
指标
数据
合肥都市圈范围
合肥市全域，及淮南寿县、六安金安区与舒城县、芜湖无为市、马鞍山含山县、滁州定远县、安庆桐城市，面积约2.49万平方公里
获批时间
2024年2月，《合肥都市圈发展规划》获国家发改委函复，正式晋级国家级都市圈
都市圈经济
2024年合肥都市圈GDP达1.66万亿元，以全省17.8%的国土面积贡献全省33%的经济总量
合肥市经济
2025年GDP达1.42万亿元，同比增长6.1%；常住人口超1000万，成为全国第16座「万亿经济、千万人口」双万城市
交通骨架
合肥都市圈铁路总里程1345公里，其中高铁通车804公里；轨道交通运营里程259公里，7条线路运营、2条在建
人口结构
35周岁以下青年常住人口占比约50.6%（另表述为超50%）；近三年累计新招引大学生超105万人，年均吸纳青年人才超35万人
2025年12月，《长三角国土空间规划（2023—2035年）》获国务院批复，**合肥都市圈首次与上海、南京、杭州、宁波都市圈并列**，共同构成长三角「五大都市圈」协同格局。
这才是合肥真正的坐标。它不是南京都市圈的成员，而是与南京都市圈并列的长三角五大都市圈之一。这个定位，比任何一条跨省规划都更能说明合肥的能级。
NO.5|伍
三条判断
第一，都市圈是产业与人口的概念，不是房价的概念。南京都市圈十年规划解决的是研发与制造的跨城分工、交通网络与公共服务共享，它不直接改变任何一个城市的房价。把都市圈当利好来炒房价，是对这类规划的误读。
合肥楼市航拍图
第二，决定合肥楼市的，是合肥自己的人和产业。常住人口超1000万、35岁以下占比超50%、近三年新招引大学生超105万人——这些才是合肥购房需求的真实底盘。「十五五」合肥的目标是2030年经济总量迈上2万亿元、2035年常住人口超1300万人，方向明确，但兑现需要时间。
第三，别为一个跨省都市圈的名字付溢价。对合肥买房人来说，南京都市圈新规划带来的直接影响接近于零。真正值得盯的还是本地：9月新房样本均价15987元/㎡、二手15034元/㎡，两个市场走出相反曲线；二手房当月成交7534套创下半年新高，但价格仍在调整。看已落地的，不看已画圈的。
NO.6|陆
结语
南京都市圈新一轮规划，是长三角一体化的又一个注脚，对芜湖、马鞍山、滁州、宣城是实打实的政策利好。
但对合肥买房人，还是要回到那句话：都市圈是地图，不是涨幅表。** 合肥不在那个圈里，而它自己的圈——2.49万平方公里、1.66万亿GDP、1345公里铁路——正在按自己的节奏长。决定合肥房价的，永远是合肥自己的人和产业。
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