2026年宝山12.6平方公里先行启动区开始建设，高铁宝山站预计每年客流量达到5400万人次，企业选址、通勤半径和家庭置业判断都会被重新定义，吴淞、复兴岛和北外滩谁会最先把规划变为真实人气？
过去说上海的时候，浦东、徐汇、前滩等总是先被提及的地方。现在很多产业投资人的关注列表上，吴淞、复兴岛和北外滩也越来越多地出现了。北上海不再是宝钢烟囱、集装箱码头以及老工业区的代名词，从规划到建设的空间调整正在改变这片区域的城市角色。
宝山到人民广场直线距离不到10公里，虽然不是特别远的距离，但是曾经一直承担着“工业后方”的任务。钢铁、港口和货运为上海制造业打下了基础，但是生活配套、城市形象以及高端功能却没有跟上。
老上海人说的上只角、下只角，就是指苏州河以北地区长期以来出现的发展落差。“上只角”指的是苏州河以北区域，在历史上曾经存在着很多种类型的学校或者机构，而“下只角”则指的是该地区的某些学校或机构。这种差距不是一两年形成的，也不可能靠一个项目立刻消失。变化的时间节点是2024年6月。
《大吴淞地区专项规划》获批之后，北上海的发展就有了更加明确的整体安排。到2026年的时候，12.6平方公里的宝山先行启动区控详规划完成公示了，吴淞创新城从规划层面谋划开始进入实施建设阶段。
规划行业所称的“从蓝图到施工图”在现实中指的是地块、道路、公共空间以及配套设施开始进入建设阶段。“从蓝图到施工图”的关键变量就是高铁宝山站，它既是整个项目的一个节点，又是整个项目的起点。宝山曾经有地铁和港口的存在，但是缺少一个真正意义上的对外交通枢纽。
高铁宝山站是沪渝蓉高铁的起点，总体规模为8台18线，建成后预计年旅客到发量约为5400万人次。该规模在上海之后便是虹桥站、上海东站、上海站等站点之首，在换算成更直观的概念上，年度客流接近新西兰全国总人口的量级。
一座大型枢纽改变了出行的时间，不是企业的选址决定的，而是交通条件的变化所导致的。企业选择地点的时候就会重新考虑交通情况、人才开始对通勤距离进行重新计算、商业以及公共服务也开始按照稳定的客流方向逐步分布起来。
宝山现有1号线、7号线和15号线，正处在建设阶段，轨道交通网络已经具有接纳外溢需求的基础。2026年2月高铁宝山站站城融合及配套设施建设项目设计方案被批准后，站前下沉式广场、合生汇商业综合体、轨交19号线站台等工程项目同时展开工作，在枢纽不再仅仅是单独的车站基础上，又被纳入城市功能重组的大框架之中。
本次北部转型中，最早提到的是三个板块，分别是产业新城、创新空间和成熟的商务区。吴淞创新城属于整个规划中的“一核”，同时也是反映北上海功能变迁的区域。
它提出“三年起势、五年成城”，目的就是到2030年前基本建成核心功能框架。吴淞中央公园、艺术实践教育中心、米其林明日工场等项目已经陆续开工，吴淞中央公园还将成为“十五五”期间上海规模最大的城市公园项目。
产业、商业以及生态功能逐渐重叠之后，这里所表现出来的就不是工业区更新，而是一个新的城区轮廓了。从杨浦滨江到复兴岛就是创新资源再寻觅的空间过程。
复兴岛以前一直处在相对保留的状况下，但是现在的规划定位开始转变了。2026年5月，《黄浦江滨江中北段专项规划》获得市政府的正式批复，给创建全球创客岛赋予了指导方针。
岛上约有30万平方米的旧工业建筑，正在转变为共享实验室、概念验证中心以及中试基地，已经有20多家企业入驻并注册成立，涵盖人工智能、空间智能和低空经济等领域。
空间的价值并不是多大，而是能不能让早期创业团队用最低的成本去做实验、验证产品和完成中试。“Space value”不是增加多少普通写字楼，而在于是否可以给早期的创业团队提供一个低成本做试验、检验产品或者完成中试的平台。上海并不缺少办公楼，真正稀缺的是能够使企业在创业初期承受起试错成本的载体。
如果复兴岛可以不断形成企业、技术以及服务机构的聚集，那么它对于年轻的创业者来说，其吸引力会比仅仅增加办公面积更大一些。虹口北外滩建设的速度更快。
2026年北外滩推进一批重大项目，总建筑面积大于等于 25万平方米。480 米高的北外滩地标塔楼正在修建当中，目前的高度已经超过了 20 米，并且根据现在的进度，在年内就可以达到30米以上。
67街坊规划调整也要考虑，保留1934年雷士德工学院历史建筑的基础上，区域将研发和住宅混合功能，住宅面积约为4.7万平方米。“工作在北外滩、住在北外滩”是解决科创人才长期职住分离问题的一种方式。
它把办公、研发和居住放在靠近的地方，缩短了通勤的距离，也使北外滩由一个商务地标变成一个完整的街区。但是规划获得批准并不代表功能已经完成。
吴淞创新城大规模开发还处在一个刚刚开始的过程当中，很多地块还在收储当中，产业人口的引进要花费一段时间。复兴岛全球创客岛目前处于载体更新、企业集聚的阶段，完整的创新生态系统还要进一步培育。
北外滩的建设速度虽然快，但是480米地标从封顶到真正形成稳定的商务氛围还需要经过运营、招商、企业落地的过程。因此不能把上海向北变成房价翻倍的故事，也不能把规划动作直接等同于短期收益。
更重要的是，城市资源配置方向发生转变。上海十五五规划提出推进城市的南北向空间优化、功能重构，关键词不是简单的补短板，而是重新塑造。
北部要承担的任务，并不是南部外溢的居住需求，而是一个产业、交通、创新以及商业和公共空间等新的城市功能。城市的值从来就不会平均分配，在每一次的空间格局变化之后，都会重新影响到企业的选择、人才流动的方向、通勤的选择以及家庭对于区域的看法。
上海向北的方向要比很多人想象得更清楚，但是落地的速度会比短期预期更慢。真正值得关注的是哪些地方率先出现热闹的局面，而不是哪个区域率先产生繁荣，而是吴淞产业和交通、复兴岛企业集聚、北外滩商务运营是否会在未来几年内形成持续的城市活力。
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