我要投票：关于修正《物业管理条例》第二十四条和五十六条的建议|方式催交物业费|物业合同|物业服务合同|物业管理条例

导语：

目前住宅物业领域乱象纷纷，物业行业饱受诟病，广大业主对物业服务现状日益不满，居住幸福感也日渐式微，已引起各级政府部门的高度重视。

国家各级部门正在规范、引导住宅物业的良性发展，近日不少地方政府也在检视和查处前期物业招投标领域乱象。

故须再次审视问题根源，特发此建议专稿，抛砖引玉，供修法参考。

中华人民共和国住房和城乡建设部

中华人民共和国司法部：

根据《中华人民共和国立法法》的相关规定，现就修正《物业管理条例》（以下简称《条例》）第二十四条提出建议。

设计《条例》第二十四条的初衷，是为了在建筑区划内项目整体交付后、业主自治组织成立前，确保物业管理区域有物业服务企业进行有效管理和维护，是一个过渡性的行政法规条款安排。其法律上的终结标志是业委会与新物业服务企业订立的《物业服务合同》生效之时。

然而，在现实中，这个本应短暂的“临时阶段”制度却被建设单位极大地运用到了极致，在业主大会和业委会长期缺位的情况下，一个物业项目交付数年乃至十几年后建设单位一直把控小区，形成利益割据状态。这也是加剧业主利益损失、造成业主与物业服务企业矛盾更加难以协调的重要原因。

据不完全统计，业主和物业服务企业纠纷十分突出的小区，约80%以上是前期物业服务的小区，也侧面证明前期物业制度贻害无穷：服务合同标准低、收费高、监管难、质价不符，等等。

一、前期物业制度的六大弊病

前期物业管理制度最核心的结构性缺陷，后患无穷，直接导致了业主自治权利的长期“悬置”，是物业管理领域产生诸多问题的总病根。《条例》第二十四条的设立，产生的弊端和危害性如下：

（一）业主话语权监督权丧失

业主从一开始就被动地接受了一个自己没有参与谈判、没有表达意愿的合同。这份合同的主要内容当中的服务事项、服务质量、服务费用的标准、服务期限、服务交接等条款均由建设单位与其关联的物业公司（子公司）决定。

建设单位作为合同的签订方，其核心利益在于在合同中设定有利于自身的条款（如降低自身前期投入，忽视设施设备的长久维护，忽视物业的保值增值，忽视建筑和设施的全寿命持续高质量物业服务）。这种利益上的不一致，注定了前期物业服务合同在诞生之初就可能无法充分代表和保护业主的根本利益。

根据《条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，这意味着购房者在签署购房合同时，就被迫全盘接受了前期物业合同，没有任何讨价还价的余地。这在法理上违背了《民法典》所倡导的自愿、公平的合同精神。

（二）服务标准与质量缺失

签约主体的错位，致使前期物业服务合同的内容往往存在诸多局限性，如前期物业合同缺少对物业履职不当的实质性考核和惩罚措施、导致物业缺少责任感，对建设单位遗留问题、承接查验等不敢真正站业主发声和查验、导致带病交付等，有意隐瞒或放任开发商保修期的不作为，导致后期各种建筑质量或设备质量问题频发。后续即便是签订重新合同，因第二十五条的原因，又往往让不利条款继续延续，让后期规范物业服务活动依然存在相当大的难度。

前期物业服务合同，存在大量模糊描述，倾向于使用定期、及时、保持清洁等模糊性词语，缺乏可量化、可监督、可考核的具体指标；让前期物业有机可乘，导致为了控制成本和规避责任，不按合同履约、质价不符、服务标准虚化和不愿意基础性投入，长期处于严重的“短缺”运营现象：前期物业服务阶段，物业长期小修不修、小病不治，拖过两年保修期，或者小病拖成大病，然后要么两手一摊，要么要求小区公共收益或维修基金处理。

（三）收费模式与财务不透明

《物业服务收费管理办法》规定了包干制和酬金制两种收费方式。在前期物业管理阶段，建设单位和前期物业服务企业更倾向于采用包干制，即前期物业服务企业收取固定的物业费，盈亏自负。这种模式下，物业服务企业的利润直接与其成本控制挂钩，有极强的动机去压缩服务成本，且无需向业主公示详细的账目。这与酬金制下物业费属于业主所有、物业服务企业仅是代管并提取约定酬金的模式形成鲜明对比。财务上的不透明，是导致业主产生不信任感的主要根源。

（四）业主共有部分收益被侵占

《民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；

第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有

。现实中，建设单位对于本应属于业主公用设施的交付（如会所、文化活动用房、停车场（库）等），擅自转让给自己旗下的物业公司（只是其掌控体系内的一次空转而已），并在前期物业合同中，关于如何管理和运营这些共有部分（如小区公用设施用房、共有部分汽车停车位等）所产生的收益，其归属和分配方式往往被刻意忽略或模糊约定。

这直接导致前期物业服务人枉顾业主利益，大肆开拔、侵占业主共有部分收益，经营收入吞噬得一干而净，业主的财产权益受到严重侵占。

故前期物业制度缺陷，导致大量本属于全体业主的公共配套未能移交，引发权属纠纷不断；也导致大量公共收益被物业滥用或侵占现象突出，引发业主强烈不满。

（五）前期物业承接物业查验流于形式

按照规定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共有部位、共用设施设备查验，而实际上完全是流于形式（子公司不可能对母公司所建造的存在质量问题的物业而不承接）。当流于形式的查验手续备案后，建设单位成功规避责任，并给后续物业管理埋下极大祸根：物业设备设施小可维不为，欠维少修根本不想作为，报修长期积压，致使物业残损加重。而由建设单位承担的物业保修期限一旦过了，前期物业就无节制的动用公共维修资金维修，业主根本无法追讨建设单位违约责任。

（六）阻碍业主大会和业委会成立

对于建设单位及其关联的前期物业公司而言，维持前期物业管理阶段的现状对其最为有利，它们可以牢牢掌握小区的主导权和管理权。为了害怕被分权，被监督，避免被业主大会解聘，大部分建设单位或前期物业服务企业或明或暗地利用信息优势和资源优势，采取种种不正当手段或明或暗设置障碍，干扰业主大会成立（打砸票箱、恐吓会议筹备成员等为常态）、干扰物业选聘路演、续聘落选阻止新物业进场等为惯用手段，进一步加剧了业主自治的“难产”。

二、修正建议

《条例》第二十四条第一款“国家提倡建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业”，是规范选聘程序规定，而非具有法律效力的强制性规定；第二款“允许建设单位单方面可以通过协议方式选聘物业企业”，导致建设单位滥用该条款通过技术性协议招标方式产生的物业服务企业为股权与其有关联的子公司，最终基本上成了建设单位自家物业企业或自己控股的物业企业中标。

这严重违背《条例》第一条明确立法目的是“维护业主和物业服务企业合法权益”和《民法典》第九百三十九条“合同约束全体业主”的立法本意。也严重侵害业主利益，损害业主监督权、管理权。

《条例》中前期物业制度的严重设计漏洞，被建设单位利用并固化其利益，让本应由业主和物业主导的民事服务合同关系，长期被锁定在建设单位预设的框架内，让业主无法当家做主，为后续小区产生业主和前期物业的一系列矛盾埋下了严重祸根。

为维护公共利益及确保国家物权法律体系的统一性，保障公民参与权、监督权和财产权不受侵犯，做到规则有法则立、有管必行、有责必究的治理机制和管理制度。

特此建议如下：

（1）下一次修订《物业管理条例》时将前期物业管理篇第二十四条第一条款修正为：按照房地产开发与物业管理相分离的原则，建设单位在物业交付前三个月，由所在地的县级以上人民政府主管部门统一负责商品住宅小区前期物业服务招标工作；招标方案应提前告知已购房业主并征询业主的建议和意见。

废止第二条款并调整为：建设单位应与中标物业企业签订前期物业合同，且不得对已公示通过的前期物业合同做实质性修改。

（二）在法律责任篇第五十六条增加一个条款为：与招标的建设单位有股权关联或同属于一个集团或母公司等关联关系的物业服务企业不得参与竞标。如一经查实，由县级物业行政主管部门处以二十万元以上五十万元以下罚款，并在五年以内不得参加物业服务招投标活动。同时有违法所得的，没收违法所得。该企业将不得承接新的物业服务项目，其法定代表人和股东也不得在新成立的物业服务企业任职。