文/北京进深 林振兴
拿地588天后，龙湖在顺义的代建新盘——龙湖·宸裕，终于开张了。
特意卡在十一小长假的最后一天，宸裕踩点入市，首开劲销9.2亿，大约卖掉了210套左右。
更让人眼前一亮的是，项目开盘仅一天，就有网签转化，堪称神速。
截至目前，宸裕已成交41套，成交额约1.78亿元，进度条读取20%。
它的成交均价41597元/㎡，比隔壁龙湖另一个代建盘——宸翰（40290.61元/㎡），每平涨价了1300 。
虽然涨幅不大，但在如今“降价求生”的楼市行情里，龙湖这波小幅逆势涨价的动作，足够引来一圈侧目。
龙湖敢于做价格上探，底气到底来自哪里？
答案之一，就是把“现房前置”的玩法彻底用透了。
不同于市面上大量楼盘靠着效果图和沙盘卖房，宸裕选择实景先行再开盘，且已有楼栋提前封顶。看得见摸得着，买房人自然敢下手。
但是剥开光鲜的营销外壳，回头看宸裕这一路的身世，只能用“一波三折”来形容。
它所在土地由顺义区属国企（顺义新城和天竺地产）2025年2月以26亿元底价摘得，龙湖只提供代建代销服务。
这块地有两个子地块：西侧096是龙湖宸翰（哥哥），东侧093是龙湖宸裕（弟弟）。
弟弟宸裕为了给哥哥让路，硬是蛰伏了500多天才入市。
早在去年，宸裕的总平图和反馈意见就已经对外流出。可公示之后，项目却像按下了暂停键，迟迟没有动静。
期间还传出过转机，曾有上市房企有意接盘，可惜最后还是落空了。
直到今年7月，沉寂许久的宸裕终于重新启动：拿预售、官宣案名、展厅开放，几条动作一气呵成，节奏骤然拉满。
龙湖宸裕这一仗，等得太久了。但就目前的开盘战绩来看，这波等待，值了。
01
7月17日，宸裕拿下预售证，22栋楼、559套房源一次性全部推出，拟售均价卡在4.47-4.53万元/㎡。
乍一看没毛病，但你只要往隔壁瞟一眼就坐不住了。
宸翰共计17栋住宅楼524套房源，拟售均价4.02万-4.57万元/㎡。
注意，人家有10栋的拟售价都在4.4万元/㎡以下，最低才4万出头，门槛友好不少。
再看具体位置对比，更有意思：
宸翰南侧14-17#，97㎡起步户型，拟售均价4.02-4.28万元/㎡；
宸裕南侧17-22#，99㎡起步户型，拟售均价全线4.5 万/㎡。
同样的地段，起步门槛直接抬高一大截。
这还没完，相较宸翰，宸裕南向客厅外的花池“消失”了。但后者部分户型，多赠送了一个北向设备平台，算是一种补偿。
有了宸翰“小户型卖爆”的经验打底，宸裕这次学聪明了：
先拿小户型99㎡开路，再搭配少量120、139㎡试试水温。
宸裕共计22栋楼，此次只有7栋开张。
来看具体战报：
5栋（8#、13#、14#、19#、20#），都是99㎡户型，分别网签4、6、7、7、6套。
也就是说，目前成交的41套里，小户型吃掉超九成成交。
11#，西单元是120㎡户型，东单元是139㎡户型，共计网签5套。
12#，是120㎡户型，目前网签6套。
02
宸裕敢明目张胆涨价，底气全来自隔壁兄弟盘的火爆去化战绩。
龙湖宸翰供应524套住宅，网签已经冲到了458套，成交均价40290.61元/㎡，成交额突破22.3亿元。
不光房子卖得火热，车位都去化297个，收金超5900万元。
要知道，这两块地才26亿元，而宸翰凭一己之力，就收回总地价款超88%。
什么叫“现金奶牛”？这就是。
既然哥哥已经把板块热度烘起来了，口碑也立住了；那作为弟弟的宸裕，顺势“高开”，似乎也就成了龙湖顺理成章的算盘。
龙湖宸裕和隔壁宸翰，几乎是贴脸竞争。
两者都由龙湖代建操盘，户型面积段高度重叠，宸裕有四个面积段：99/120/139/189㎡。
其中，99㎡户型202套，120㎡户型231套，139㎡户型110套，189㎡户型16套，共计559套。
龙湖宸翰最大户型建面是165㎡，宸裕大户型做得更豪，但是数量不多，还是以120㎡及以下小户型为主力。
宸裕顶配189㎡户型非常抢眼，三面阳台赠送，全景舱边厅，正对大门口下沉庭院。
而龙湖宸翰早已抢先开盘，收割了顺义一批购买力。
它的产品构成，分97㎡、118㎡、138㎡和165㎡四款户型。
03
龙湖宸翰和宸裕，本是同根生。它们是顺义去年最好的地，没有之一。
位置是真香，在顺义老城核心板块，属于王者地块，到顺义地铁站的直线距离不到500米。
地虽好，但却没人抢，最终被区属国企——顺义新城和天竺地产以26亿元底价摘得，楼面价约2万元/㎡。
它们分别由两家不同的项目公司持有，龙湖宸翰为兴竺地产，宸裕为城竺地产。
但，它们的大股东却不同。
顺义国资让出了龙湖宸翰的大股东之位。
现在，兴竺地产的大股东是北京宏琨城市开发建设（简称“宏琨城开”），持股70%；顺义新城和天竺地产分别持股29.7%和0.3%，法人和董事长为黄晓峰。
宏琨城开幕后的股东阵容曾很豪华，包括上市公司申万宏源（000166.SZ）、淮安市人民政府和上市公司远东宏信（0336.HK）等。
同时，还有崔力、安锐、李承质、王希乐等自然人股东。
二股东顺义新城和三股东天竺地产，背后都是顺义国资委100%持股。
而龙湖宸裕原本也想照葫芦画瓢，将60%股权卖给上市公司大龙地产。只不过后来夭折了，至今仍是纯国资控股。
这两家楼盘的关系，剪不断、理还乱。但有一点很明确：背后都有顺义国资坐镇。
顺义国资或许有意控制了推盘节奏，让龙湖宸翰先跑，给宸裕出货留出一个缓冲期。
04
龙湖宸裕，可谓命途多舛。
去年9月底，大龙地产曾高调官宣，控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司（简称“大龙有限”）拟收购顺义新城发展持有的城竺地产60%股权。
城竺地产是顺义东风商场093地块（住宅即宸裕）、086地块（幼儿园）的项目公司，它由顺义新城和天竺地产分别持股99%和1%。
但仅仅不到三个月，这笔交易就被按下了终止键，大龙终止对城竺地产的股权收购。
收购为何告吹？大龙地产给出了两个理由：
其一，双方未能就主要交易条款达成共识；
其二，结合国资部门的反馈意见。尤其是这一句，意味深长。
大龙地产虽然做不成股东，但它却以另一种身份参与宸裕的开发建设——从甲方到乙方。
1月15日，大龙地产控股子公司——北京大龙顺发建筑工程，中标宸裕和托幼用地项目的施工总承包商，合同金额7.63亿元。
这意味着，宸裕的房子，是由大龙方来造。
而隔壁，龙湖宸翰的总承包商则是北京建工集团。
众所周知，选房子首先是看建筑商的水平，其次是看开发商。
承包商这一差异，是否会加剧购房者对宸裕的犹豫？
另外，从建筑设计单位上，龙湖宸翰为汇张思，宸裕为北京建筑设计研究院。
但上面这些铺垫都只是次要因素，真正左右买房人下手与否的核心关键点，还是房价。
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