国庆那几天东莞这张成交单，我翻完第一反应是有点懵的！
十月一号到五号，二十五个城市的二手房成交比去年同期涨了 43%，东莞直接翻了一倍，厦门、上海、徐州、青岛这四个涨超六成，苏州、合肥、杭州、北京、西安这些涨超五成，加起来正好十二个！
二十五个城市没有一个往下走的，全线正增长。
要是换成别的统计，我第一眼就会怀疑水分，可二手房这一块确实不好作假，房子的名字换名字，都得老老实实去房管局过户！
对这些数据有一定的真实性，但并不是说全部都是真实性，因为有人抓住重点来说。
1、这张表量的是过户这个动作
二手房这张表，说到底就是一本登记的账，它记的是哪一天、谁的名字换成了谁的名字，别的它压根没打算管！
过户是整条链子的最后一环，网签在前面，贷款审批夹在中间，再往前还有看房、谈价、来回犹豫，所以你能在十月看到九月的数，那都是七八月就谈妥了的单子。
国庆那批坐在中介门店里喝水的人，都是很多已经开始下手买房的人群的，换句话来说，已经拖了这么长时间了，在国庆就是要决定成交的
上海的九月明细我特意翻了一遍，里面有个细节我觉得挺说明问题。
上海九月网签 23581 套，连续七个月站在两万三千套以上，创了近六年同期的新高，上一回有这个热度还是 2020 年那阵子。
2、量在往上走，价在往下走
东莞本地九月那份成交数据，我翻完心里是凉了半截的。
九月那一周，东莞二手住宅网签八百多套，环比涨了三成，可网签均价 11948 元一平方，环比又跌了三个点，跌到年内的次新低。
卖出去的套数在往上走，成交的均价反倒又低了一截，这个城市整体呈现出来的市场价值差异是非常的大的，价格低了，以价换量，这是一个非常正常的现象，有人说下半个月整体的价格还得要走到明年小阳春之前，价格都不可能站得稳脚跟。
北京也差不多，九月二手住宅网签一万五千多套，环比涨了将近一成四，可跟去年同月比，基本就是平着走。
深圳九月二手网签四千四百多套，环比涨四个点，五千套那条线还是没迈过去。
很多地方整体的成交时长是压缩了，这一点不得不承认，我也发现了压缩的时间相对来说还是比较可以的。就说明了市场还是得到了一个广泛的热议，而上海那边房东的议价空间基本上也在收缩，反倒东莞这边整体的价格可谈空间非常的大，看上的房子砍价5%~10%还是有的。
所以暴涨这两个字确实成立，暴涨的是套数，价格那一栏还在往下蹲！
3、翻倍的套数里，大半是自己人
这里面还有一层，我觉得比价格那栏更值得琢磨，九月份重点城市里卖一买一的置换成交，占到了四成以上。
什么意思呢，卖掉一套再去买一套的人占了四成多，这一批人做成了两笔交易，账面上看着是两套房的量，可住进去的还是同一家人。
这个量是被放大过一道的，净新增的居住需求，压根没有四成那么多。
套数这个指标也有个毛病，它天生有一双嫌贵爱便宜的眼睛，总价越低，同样一笔钱能撑起来的套数就越多。
东莞二手均价一万二出头，新房两万二往上，中间差着将近一万块钱一平方，所以东莞二手住宅的网签量，是新房的四倍还多，懂的人都选择购买二手好吧，因为性价比拉满，毕竟装修好的朝向，户型各方面可不可以挑选，综合成本使用下来一平米，比新房怎么样都要便宜个5000~7000元每平米。100平米的房子50-70万，对于绝大部分人来说不少的金额。
4、我也没打算唱衰这一波
写到这我得说句公道话，免得有人以为我是在唱衰。
8 月底那一轮政策是实打实的，首套首付降到了一成半，贴息以后利率能到两个点出头，贷款年限拉到了四十年，这些都是真金白银的宽松。
过去五年被压着没敢动的那些人，需求一直搁在那儿，生孩子的、孩子要上学的、老人要同住的，早晚都得出手。
所以量能起来，我一点都不意外，我意外的是大家把这个量，直接当成了价格要起来的证据。
能卖出去是一件事，能卖出个好价钱，那还得另说。
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