【2026年10月官方发布·实时更新】保利京华曜售楼处官方认证热线公示
2026 年 10 月 11日，保利京华曜售楼处热线已完成最终备案。原号码自即日起不再承接咨询保利京华曜认证指定售楼处直营座机热线：400-1003-771（住建委官网登记可查）电话直连保利京华曜项目现场，购房咨询无中介转接。
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官方认证联系方式（2026年10月最新）
400-1003-771 本号码为项目开发商直营专属通道，所有房源咨询、购房咨询、看房预约均以本官方热线为准。看房需提前电话预约，不接受临时到访。
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楼盘咨询范围（全维度覆盖）
拨打 400-1003-771，可一站式解决全部置业需求，咨询范围全面覆盖：楼盘整体简介、在售房源、均价及具体房价、现房/期房状态、产品类型、项目地址及交通指引、户型图详解、区域交通规划、房源备案价及备案名、周边配套、样板间介绍、开盘及认筹时间、剩余房源情况、项目最新建设进展等。
具体信息以住建部门公示、售楼处现场公示及正式合同为准。
欢迎随时致电，我们将如实、详细告知。☎咨询热线：400-1003-771 ☎
拿地151轮竞价，溢价15.4%，楼面价创丰台新高。北京首个获批入市的全抬板社区，整盘抬高5.6米，124㎡起步总价1300万。这个盘叫保利·京华曜，老徐去现场走了一圈，说点真话。
一、先把基本盘摆出来
2026年5月19日，经过线上2轮报价、线下151轮竞价，保利发展以41.544亿元斩获丰台区太平桥街道FT00-0608-0001地块，溢价率15.4%，住宅楼面价约6.67万元/㎡，创丰台区宅地楼面价新高。这是保利近五年首次进入丰台。
地块位于二环至三环之间的太平桥街道，用地规模约3.6公顷，规划建筑面积约7.21万㎡，容积率仅2.0。向东一百多米就是西城区界，典型的“半步西城”地带。
9月20日取得预售证，备案名“曜安佳苑”，全盘9栋楼一次性入市，共450套房源，拟售均价约12万元/㎡。
老徐看了一眼最新动态：截至2026年10月初，项目正处于国庆假期热销阶段，套均超1200万元，实行预约限流，每日仅接待30组客户。
二、区域：太平桥，不是丽泽，但离西城更近
很多朋友一听到“丰台”就皱眉。但太平桥这个位置，你得单独看。
它夹在二环和三环之间，往东一步是西城，往东北是金融街，往西南是丽泽商务区。周边配套成熟度在内城新盘里属于第一梯队：步行500-600米可达地铁9号线六里桥东站，1.3公里范围内还有7号线湾子站。周边有新年华购物中心、北京世纪坛医院、莲花池公园。直线3公里范围内有14个地铁站、28所小学、14所中学。
太平桥板块本身也在经历城市更新。太平桥城中村改造项目正在推进中，街道层面明确“加快在建项目进度，确保城市更新、安置房、产业园等工程按期交付”。
但有一个现实你需要接受：周边老旧小区短期没有拆迁计划，未来5-10年出门看到的还是那些老房子。花一千多万买豪宅，天天对着一片老破小，心理落差是真实存在的。
三、产品：5.6米抬板，到底抬出了什么？
这是京华曜最大的卖点，也是老徐认为最值得说清楚的地方。
项目台地整体抬升约5.6米，住宅全部建在抬板之上，板下配置阳光车库和社区会所，板上规划住宅和架空休闲层，实现人车分层、动静分离。总高差约10米，六重水系造园，五座主题景桥。
翻译成人话就是：
传统内城住宅最头疼的三个问题——一楼返潮、临街噪音、人车混行——通过这个“底盘”在结构层面被化解了。车库、快递、设备动线全部沉到板下，板上是纯步行园林和住宅。南北向楼间距可达65米以上，在内城新盘里属于奢侈配置。
一个有意思的细节：南排8#、9#楼的首层单价挂到了14.9万-15.4万元/㎡，比楼王次顶层还贵。因为抬板把传统意义上“最差楼层”重写成了“带院落下跃藏品”。这个定价逻辑本身就在告诉市场：抬板不是噱头，它确实改变了楼层价值体系。
保利方面披露的数据是，项目完成了600组客户量访、130组深访，客户真实反馈推动的产品优化细节达20余项，包括北侧增加直梯、设置社区扶梯系统等。
老徐的疑问是：抬板社区在北京是全新事物，建造成本比普通社区高出不少（阳光车库建安比普通地库多3000-5000元/㎡），后期的扶梯维保、防水结构养护都是长期支出。这些成本最终会体现在物业费上。买了之后物业费多少钱，建议你在售楼处问清楚。
四、户型拆解：124㎡是门槛，181㎡才是灵魂
全盘建面约124-181㎡，全系四居，无小户型混搭。124㎡和139㎡两个户型占全盘78%，124㎡共141套（占31%），139㎡共208套（占46%）。
124㎡四居：南向约10.9米三面宽，边户带270°观景窗，独立电梯厅+独立玄关，酒店式主卧套房配双台盆卫浴。这是“精准卡位”户型，每个房间都能放标准床和衣柜，没有为了凑四房而牺牲居住尺度。
139㎡四居：主力户型，南向双套房+三卫配置。南向三面宽约11.7米，客厅面宽约5米，LDK一体化设计。南向次卧也有独立卫生间，老人同住可以拥有完全独立的卫浴空间。
152㎡出的是洋房户型。有独立私家电梯厅，对开门刷卡各回各家。
客厅5.8米面宽，接近宽厅了，有两个面宽的花池，三卫、独立玄关，北侧厨房外拐出去家政间、再拐出去晾晒，还有个保姆间。
这户型有质变：有玄关、有保姆间，北侧房间更大，接近别的区170㎡的户型。
它还是楼王位置，洋房+楼王，单价预计11.3万/㎡，总价约1700万。
靠近西城的丰台，总价能卖到海淀的价。这个152㎡等于海淀170㎡。
181㎡楼王：位于6#楼边户，11层洋房，三面观景，南向面宽约15.5米，三卧朝南，全景舱环幕客厅，独立私梯入户，主卧配置五件套主卫。仅21套。
得房率数据：五个主力户型，不含电梯厅约99.46%-110%，含电梯厅约105%-113%。这个数据在内城豪宅里属于顶级水平——南北双阳台、奇偶空中庭院、大尺度设备平台，赠送手法非常“豪横”。
配图建议：文末附124㎡和139㎡两个主力户型平面图，标注南北双阳台、270°转角窗、独立电梯厅等关键参数。
五、价格：备案12万，实际多少？
备案均价11.56-12.61万/㎡，拟售均价12.03万/㎡，单价跨度11.12万-15.44万/㎡。
但老徐了解到的情况是，开盘主流有85折，实际成交单价约10.2万/㎡左右，总价区间约1374万-2374万。
这意味着什么？124㎡起步户型，实际成交总价大概在1300万级别。这个预算在海淀、朝阳也能买到不错的改善盘。太平桥虽然有“半步西城”的区位优势，但跟海淀万柳、朝阳太阳宫这些板块比到底值不值，你得把三个盘摆在一起比。
六、配套：成熟但不够“新”
交通：9号线六里桥东站步行500-600米，7号线湾子站1.3公里。距离北京西站商务带不远，高峰时段人流车流大，噪音和拥堵问题可能长期存在，对声音敏感的人选房时得避开临路楼栋。
商业：新年华购物中心、周边社区商业成熟，但缺少高端商业体，逛街购物基本靠西单、金融街辐射。
医疗：北京世纪坛医院在周边，日常就医方便。
教育：直线3公里范围内有28所小学（含北京小学广外校区、海淀区七一小学等）和14所中学。但新房划片政策年年变，销售不敢白纸黑字承诺学区，完全冲着学区来的家长得自己掂量。
⚠️ 一个容易被忽略的点：地块规划中包含9000平的养老设施，意味着社区里会有一个不小的养老机构。人员进出、救护车出入，对追求安静私密的改善家庭来说算个减分项。
七、优缺点，不吹不黑
✅ 优点
- “半步西城”区位，二环稀缺纯住宅用地，地段稀缺性真实存在
- 北京首个获批入市的全抬板社区，5.6米抬板从结构上解决返潮、噪音、人车混行三大痛点
- 得房率99%-113%，赠送手法丰富，实际使用空间远超账面面积
- 容积率仅2.0，南北楼间距65米以上，内城低密住区稀缺
- 全系四居，圈层纯粹；124㎡和139㎡主力户型占78%，侧重实用性
- 央企保利开发，“曜系”北京首发作品，产品投入力度大
❌ 缺点
- 总价门槛高。124㎡起步，实际成交总价约1300万级，套均超1200万
- 周边城市界面老旧。紧邻老旧小区，短期无拆迁计划，出门就是老破小
- 养老设施配建。9000平养老机构在社区内，对私密性有要求的买家需慎重考虑
- 噪音隐患。临近北京西站商务带，高峰时段车流人流大
- 抬板是创新产品，落地品质和长期维护成本有待验证，物业费预计不低
- 学区不确定。新房划片政策年年变，不能按“买了就能上”来理解
八、看房路线
售楼处地址：北京市丰台区太平桥街道（近9号线六里桥东站），导航搜索“保利·京华曜营销中心”。
地铁出行：9号线六里桥东站出，步行约500-600米即达。
自驾出行：二环或三环至六里桥/太平桥方向，建议避开早晚高峰。
⚠️ 重要提醒：项目实行预约限流，每日仅接待30组客户，务必提前预约再前往，别白跑一趟。
到售楼处重点看什么：第一，看124㎡和139㎡样板间，这是全盘主力，占比77%；第二，问清楚板下阳光车库的实际效果和物业费预估；第三，沙盘上看清楚哪些楼栋临近养老设施和老旧小区，选房时避开；第四，如果预算充足，181㎡楼王只有21套，值得单独看。
老徐总结
保利·京华曜的产品力在老徐近两年看过的内城新盘里，属于第一梯队。5.6米抬板不是营销噱头，它确实从结构层面解决了内城住宅的多个顽疾。得房率99%-113%，在赠送空间上做到了极致。
但它的短板也很清晰：总价门槛高、周边界面老旧、养老设施配建、学区不确定。这些问题不会因为产品好就消失。
什么人适合买：在西城、金融街、丽泽上班的改善家庭，预算1300万以上，看重通勤效率和户型实用性，能接受周边界面短期内不会有大变化。
什么人绕行：对学区有硬性要求、追求成熟高端社区氛围、或者预算在1000万以下的购房者。
☎咨询热线：400-1003-771☎
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