商铺倒闭的事，这两年很多人都有感受。根据公开的商业地产调研，到2026年7月，国内新一线城市核心商圈的商铺空置率，还在10%到18%之间来回摆动。
有些二线城市次级商圈，数字更难看。曾经抢着租的服装店、精品店，不少撑不到一年就关门了。
我们走过几条老商街，门口贴的要么是清仓，要么是甩卖，老板坐在店里刷手机，一天进不了几个人。
为什么会这样？
第一个原因很直接，就是电商把线下的客流抢走了。到2025年底，全国实物商品网上零售额，在社零总额里占比超过四分之一。
直播带货、即时零售又加了一把火。实体店要扛租金、扛人工、扛装修，价格很难和线上拼。想退换货，还得跑一趟。
年轻人图方便，自然都在手机上下单了。
第二个原因，是疫情三年留下的习惯。那三年大家被迫宅在家里网购，这个习惯没随着生活恢复而消失。
周末逛街的人少了，很多人进商场就是为了吃饭、看电影。纯逛街买东西的场景，被压得很薄。
我们身边朋友也说，一个月进实体服装店不超过一次，衣服鞋子基本都在直播间顺手下单。
第三个原因，是传统行业挤得太厉害。
民间资本能干的赛道就那么几个，大家都往服装、小百货、烟酒副食里挤。同质化竞争把利润磨得几乎看不见。
一条街上开了家奶茶店，三个月内附近又冒出三家。谁都想赚钱，结果谁也没赚到。先撑不住的那家关门，马上又有新面孔顶上，循环下去。
还有一层容易被忽视，就是租金太硬。很多商业物业的租金，是按前几年行情定的。市场冷了，业主也不轻易降价。
我们认识一位开眼镜店的老板，店面两百平米，一年租金七十万。可一年总营业额也就一百二十万左右，剩下的还要付店员工资、水电、进货。
一年忙到头能剩几万就不错了，一不小心还要倒贴。这几条凑在一起，倒闭潮就不奇怪了。
但有意思的事情也在这里。
实体零售整体往下走的同时，有三类店铺却越开越多，几乎每条像样的马路都能见到。它们是药店、房产中介、餐饮小店。
我们把这三类店挨个看一遍，就能摸到当下城市经济最真实的脉络。先说药店。随便走进一个居民区路口，药店招牌能数出五六家。
大参林、老百姓、益丰、一心堂，还有本地连锁，挤在一块儿。公开数据显示，到2024年底，全国零售药店门店数量突破了70万家，2026年还在小幅增加。
平均每1800人就有一家药店。这个密度，比便利店还夸张。
药店凭什么这么能开？
门槛不高是一方面。配齐执业药师、拿到经营许可，就能开张。药品毛利也不低，常用非处方药的进销差价能到几倍。
更重要的是，医保个账在门店的使用、处方外流的推进，让药店分走了医院药房的一部分活。慢性病人配药、年轻人感冒头疼，大家都想就近解决，不愿意排队挂号。
不过这碗饭也开始难吃了。2025年起，国家医保局推动药品比价系统上线。同款药在不同药店的价格，老百姓一键就能对比，暴利空间被压扁。
再加上京东健康、美团买药三十分钟送达，很多年轻人连店门都不进。进入2026年，中小连锁和单体药店的闭店率明显上升。
整个行业正在从粗放扩张进入洗牌。再看房产中介。走到小区门口，贝壳、链家、我爱我家、中原的门店一字排开，橱窗上贴满房源。
按说这两年楼市整体承压，中介应该难做，可门店数量并没少。原因是2024年9月以来，一揽子楼市支持政策接连落地。
首付比例、房贷利率、限购门槛都松了，二手房成交出现局部回暖，中介有了喘气的空间。中介的生意，主要靠存量房流转。
贝壳公开的数据显示，到2025年旗下活跃门店超过四万家，经纪人数量稳在四十万以上。就算行情偏弱，一笔二手房交易的佣金，上下家合起来有百分之二到三，一单几万块，几单就能养活一个门店。
租赁业务、法拍房、新房分销也在补收入，摊子撑得住。我们和上海一位做了八年中介的朋友聊过。他说2026年这行其实分得很开。
头部品牌靠系统和房源池站得稳，小中介在价格战和真房源政策下过得艰难。现在上门的客户，刚需换房的多，投资客基本看不见了。
这个变化在改变中介的服务方式，从以前拼命推销，变成更像陪着客户走完全程的顾问。
最后看餐饮。每隔几步就有一家小面馆、米粉店、麻辣烫、咖啡馆，招牌换得比季节还勤。国家统计局数据显示，2025年全国餐饮收入达到5.8万亿元，2026年有望突破6.8万亿元。
这是消费大盘里少有的、还能保持两位数增长的赛道。吃饭是硬需求，在外打拼的年轻人、独居的老人，自己开火成本不低，三餐外食几乎是常态。
外卖平台也给小餐馆续了命。美团、饿了么把堂食之外的订单翻了好几倍，十几平米的档口靠外卖也能活下来。
预制菜普及后，没当过大厨的人也能开店，入行门槛被拉低。进场的人多了，街面饭店的密度就跟着上去。但表面热闹，底下翻滚得凶。
开张和关门几乎同步发生，撑过一年的新店没多少。
把药店、中介、餐饮放在一起看，共同点其实很清楚。
它们对应的是人最硬的三样需求——治病、住、吃。电商再厉害，也送不来一次面对面的问诊建议，替不了一套房的实地看房，复刻不出一碗热汤面的烟火气。
这种线上难以完全替代的属性，让它们在实体零售整体退潮时，还能站得住脚。再往深看一层，这三个行业的扩张，也反映出消费习惯的变化。
老百姓愿意为必要开销买单，但对非必要的购物、娱乐、服饰消费，变得更谨慎。奢侈品门店在收缩，美容会所在缩水，可楼下的小饭馆、巷口的药店、路边的中介却撑住了。
这种结构性的分化，是2026年中国城市经济一个很真实的切面。对想做实体生意的朋友，这个现象也在提醒我们。
选择和民生强绑定、线上难替代的赛道，才有一战之力。但同样要警惕，看着好做的生意，一旦大家都涌进来，很快就成红海。
药店在洗牌，中介在分化，餐饮在加速淘汰。没有哪一行能躺着赚钱，想站稳得靠真本事。
那些贴着招租红纸的玻璃门背后，是普通人几年甚至十几年的心血。看懂变化，才能找准自己的位置。
热门跟贴