李迅雷谈楼市：居民资产负债表调整仍在进行，购房更需理性看待长期趋势|房地产|楼市|负债表

最近不少人在讨论，房地产是不是已经跌到底、快要反弹了。10月10日，格隆汇等多家媒体报道，中泰国际首席经济学家李迅雷在一档访谈栏目中给出不一样的看法：不认同中国房地产周期已进入筑底阶段的判断，居民资产负债表的调整才刚刚开始。

很多人看楼市，习惯盯着每月房价、新房销量的涨跌，看到数据稍微回暖，就觉得底部来了。但李迅雷说，自己是一个长期主义者，“看问题不是看短期的波动，要看的是一个长期的趋势”。他认为，影响房地产市场至少要看四个维度：人口老龄化、城镇化进程、居民资产负债表以及政策。其中，人口老龄化加速、出生人口减少、2020年以后城镇化进程放缓，都对房地产长期走势不利。

最值得普通人留意的，就是居民缩表这件事。

李迅雷说：“现在居民部门的资产负债表还处在这种缩表阶段，而且这个缩表是刚刚开始，(目前)缩的幅度并不大。”他以美国2008年金融危机后的居民缩表作对比，认为美国居民部门的资产负债表调整“已经经历了十七八年”。而谈到中国，“我们这个缩表如果从2021年开始算起的话，那现在才五年时间”。

简单说，就是老百姓不愿意再借钱买房，开始降低自身负债。如果从2021年算起，国内居民缩表到现在才五年，调整幅度还很小。对比美国花了十七八年才完成资产负债表修复，这个调整周期不会太短。

很多朋友会疑惑，现在救市政策出了一大堆，为什么市场反应平平？

李迅雷指出，政策出台并不意味着市场会立即发生变化。中国在2010年以后逐步加强对房地产市场的管控，2016年明确提出“房住不炒”，但房价直到2021年前后才开始下跌，“中间间隔了约5年”。“那么我们现在支持房地产、维持房地产稳定这种政策的话呢，现在也陆续在推出，但不是说一推出它就一定会怎么样”。

还有一个更现实的错位。李迅雷特别指出：过去居民愿意加杠杆时，政策在限制居民加杠杆；而如今政策转向鼓励居民加杠杆，居民却可能不为所动。他表示：“当看到房价涨的时候，那么他这种风险偏好呢，还是在提高的。当看到房价下跌的时候呢，那么又是另外一种思维了。你要扭转这样一种思维的话呢，还是需要一定的时间”。