如果你对香港新盘有点印象，应该会记得SIERRA SEA。
2025年开始推售之后，这个盘项目几乎一路卖一路火。
到了2026年初，第2B期首轮更是收了约 4.25万票，成为当时的新盘“票王”，165套价单单位开售后约4小时便售罄。
而且这不是单纯“开盘热一天”。
新鸿基今年9月表示，SIERRA SEA整个系列推出不到10个月，已经累计售出约3000套，连车位套现约180亿元。
年初开盘排队场景
现在，SIERRA SEA第2C(2)期又来了。
这一次，首张价单推出105套，包括两房75套、三房30套，实用面积419至679平方呎（约39-63m²）。
折实售价538.22万至942.39万港元，折实平均呎价13588港元。
但问题也来了：
SIERRA SEA之前这么火，现在还值得买吗？
我觉得这一次，反而更值得冷静看。
比上一批贵了20%
但跟二手仍是倒挂
先把这次首批105套拆开来看。
两房：75套
实用面积大约419–440呎，折实售价大致集中在约538万至619万港元。
最低价就是1座2楼J室，430呎两房，折实538万港元，折实呎价12517港元。
高清价单，可找房姐要（wqqaihn）。
两房单位价单
三房：30套
其中，三房（开厨单位），实用面积 493–527呎，折实售价约669万至740万港元。
大三房（三房一套+储物间）的单位，实用面积则为678-679呎，折实售价约915万-942万港元。
所以如果你第一次看这个盘，可以很简单地理解：
500多万，主要买两房；600多万，可以开始看大一点的两房甚至三房。
900万左右，则是大三房。
定价，相比今年1月第2B期首批的折实平均呎价11328元，这次已经高约20%。
所以它现在已经不是当初那个“300多万就可以上车”的SIERRA SEA了。
价格上去了，但市场接受度依然很高，这也是这次值得看的地方。
毕竟，SIERRA SEA 是香港热门的“短炒王”，二手房涨幅不小。
譬如，近期SIERRA SEA 1B期一宗实用面积434呎的两房，二手成交呎价为14931港元。
比目前2C(2)期，整体均价的13588港元/呎，仍高出9%。
来源：中原综合土地注册处
目前两房的二手价，基本都在650万+港元。
一二手倒挂明显。
这也就是为什么，它价格比之前往期都贵，但仍然关注度很大的原因。
为什么热度这么高？
老实说，看到西贡西沙，你大概能理解它位置是蛮偏僻的。
但为什么，这个一个盘，可以成为香港这两年现象级的热盘呢？
我认为它不是靠一个卖点，而是几个条件刚好叠在了一起。
第一，是“西沙湾”本身的生活方式。
SIERRA SEA不是典型的市区高密度住宅。
它位于十四乡、西沙一带，背靠马鞍山郊野公园，面向企岭下海及乌洲一带的海岸景观。
而项目旁边就是大型的综合体——西沙GO PARK，也是由开发商新鸿基打造。
GO PARK本身占地约130万平方呎，集合运动、娱乐、餐饮及休闲设施，包括游泳池、攀岩、宠物公园、儿童游乐等。
相当于集齐了：
住宅 + 地标商业 + 运动娱乐 +海景公园 + 大型会所等一些列配套。
这种产品，在香港新盘市场其实不算多。
第二，是规模大，环境好。
SIERRA SEA不是一个几十套、几百套的小型新盘，它是一个大型发展项目，分多期推出。
而2C(2)期本身有 522套，这已是推出期数中供应量比较少的一期。
同时，2C(2)采用两座式设计，部分单位望内园，而不同座向可以看到海景、山景或者园景。
样板间实拍
两房户型图
而且这一期还有一个变化：首次加入标准四房户型。
所以它的客群其实正在慢慢变宽。
以前大家想到SIERRA SEA，可能第一反应是：年轻人、上车客、两房。
现在则开始有：家庭客、换房客，甚至较大面积需求的人。
这种体量既让未来交投竞争加大，但同时由于客群多，配套完善，也让这里自成一个完整的生活圈。
优缺点总结
最后，我们来总结一下它的优缺点：
1、景观及居住环境好。有海、有山、有园林，整个社区的密度感相对市区低。
2、GO PARK是实打实的配套。不是只靠一个会所，而是旁边有一个大型运动、娱乐及休闲综合体。
3、大型屋苑，生活氛围比较完整。随着不同期数落成，整个社区的成熟度会逐步提高。
4、500多万买两房，依然是相对容易进入的门槛。对于想买新楼、看中配套的人，这个价格确实有吸引力。
项目会所实拍
当然，缺点同样明显：
1、位置偏，离港铁站还是比较远，出入要靠自驾或小巴。
前往乌溪沙站，距离大概有约3公里，通常需要再转乘巴士或者小巴。
而去到大学站，则有8公里，开车要十来分钟。
当然，项目目前也有多条巴士及小巴路线连接乌溪沙、马鞍山市中心、大学站、白石角及沙田等地。
2、楼花期比较长。
2C(2)期收楼时间，预计要去到2028年3月。
换句话说，现在买的是楼花，不是即买即住。
对于自住客/投资客来说，要考虑等待时间、利率以及未来两年左右的市场变化。
加上，未来同区大量新盘供应、转售竞争，这也是你需要考虑的问题。
SIERRA SEA2C(2)期户型分布图
三四百万
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