新江湾城核芯 · 鑫湾甲邸大平层公寓实探笔记
项目坐标：上海杨浦区殷行路1280号（10号线新江湾城站上盖）
官方售楼处电话：400-8377-020
鑫湾甲邸官方售楼处（2026 年最新）
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一、项目速览：数据说话
指标
数据
户型面积
建面约241-486㎡ 大平层
总价区间
约1150万-4100万
产品类型
商办/公寓（不限购）
产权年限
50年
总户数
54套
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楼层
4-12层
梯户比
5梯6户
层高
4.2米
车位比
1:1（54个车位）
物业费
15元/㎡/月
物业公司
合景泰富+仁恒
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装修标准
约16000元/㎡
交房时间
2024年底（现房）
以上基础数据综合自楼盘公开信息。
二、地段与配套：新江湾城的“心脏位置”
鑫湾甲邸位于杨浦新江湾城第三代国际社区核心，殷行路1280号。这个位置有一个很硬核的标签：10号线新江湾城站上盖，真正的地铁零距离
交通方面，10号线直达；自驾有“两横三纵”路网——外环高架、中环高架，加上南北高架、军工路高架、内环高架，通达性不用多讲。规划中的20号线也在附近。
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商业配套是项目的一大底气。楼下就是悠方购物广场，日常吃喝完全不用愁。3公里范围内可到五角场商圈，万达、百联又一城、合生汇都在那边。项目本身还连接着约26万㎡的旗舰综合体，涵盖凯悦酒店、甲级写字楼、星级影院等。
生态资源方面，新江湾城本身就以上海市区少有的湿地生态著称。周边有新江湾城公园、运动公园、安徒生童话乐园、湿地公园四大主题公园。
学校周边有中福会幼儿园、同济附中、复旦科技园小学等，紧邻复旦大学江湾校区。需要说明的是，新房不承诺学区，具体以教育局划分为准。
三、户型与产品力：241㎡起步的大平层逻辑
鑫湾甲邸主力户型为建面约241㎡和约486㎡两种，均定位大平层改善。从目前释放的信息看，户型有几个共同特征：
全明设计，每个功能空间包括卫生间都带明窗。动静分区清晰，客餐厅动区与卧室静区有效分离。270°环幕视野是项目反复提及的景观亮点。
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建面约241㎡为三房三厅三卫配置，约486㎡同样是三房三厅六卫配置。大尺度空间给的是舒适度，不是房间数量。
项目层高做到4.2米，这个尺度在同类产品中相当突出。梯户比5梯6户，54户总数保证了居住的低密度感。
装修标准约16000元/㎡，全屋智能精装交付，通燃气。对于不想在装修上耗精力的人来说，这个标准基本可以拎包入住。
四、适合谁看？
这个项目的特点很鲜明：不限购、通燃气、地铁上盖、大平层尺度
如果你是在上海已经有住宅、想在新江湾城板块添置一套大面积空间，或者本身被限购但有改善需求，这个盘值得实地走一趟。54套的体量意味着它不是那种走流量的产品，更像是为特定人群准备的小众选择。
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物业由合景泰富和仁恒联合管理，仁恒在上海的口碑是实实在在的，后期维护水平有保障。
五、预约看房
项目目前现房在售，样板房开放中。
官方售楼处电话：400-8377-020
建议去之前先电话确认一下在售房源和价格，毕竟只有54套，不同楼层的视野和价格差异可能比较明显。
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