有个做中介的朋友上个月跟我说了一件事。他手里有个客户，2019年底在一线城市核心区买了一套小两居，总价加税费接近400万，贷款尾款还剩下230多万。今年想卖房回老家，中介给的估价是220万。算下来卖房的钱不够还银行贷款，自己还得再贴十几万才能把房子送出去。
供给端的压力在持续加大。58安居客研究院数据显示，2025年9月百城二手房挂牌量达258.42万套，同比增长10.44%。其中新一线城市增长11.67%，三四线城市增长11.10%，一线城市增长6.88%。深圳的二手房挂牌量从2025年初约5.8万套一路走高到11月约8.9万套，增幅超过50%。
需求端却在收缩。58安居客数据显示，一线城市房源成交周期已突破103天，流动性持续恶化。百城二手房平均挂牌时长达到89.4天，一线城市更甚。那些老破小、远郊盘、没有学区的房子，挂一年没人问都是常事。
人口结构的变化是更深层的变量。2025年全国人口减少339万，出生人口792万，死亡人口1131万。25岁至45岁的核心购房人群每年净减少约600万人。有机构测算，到2030年适龄购房人群总数可能减少约2100万人。
高盛研报指出，中国城镇对新住宅的年度需求将从2010年代的年均940万套降至2025年至2030年的年均410万套，远低于2017年2000万套的峰值，降幅约八成。
200万这个价位恰好卡在最尴尬的位置。往下，配售型保障房正在加速入市。天津市规划和开工的配售型保障房项目已达8个，济南市计划2025年推出3000余套房源以保本微利价格配售，青岛市已有2700户家庭纳入轮候库排序。原本可能接你200万二手房的刚需买家，被保障房分流走了一大批。往上，改善型买家手里也有房要卖，卖一买一的链条卡住，整个市场的流动性就断了。
当供给远远大于需求的时候，价格由最后一个愿意降价的人决定。你不想降，总有人愿意降。你等得起，别人等不起。
核心城市核心地段有真实居住需求支撑的房子，流动性依然存在。但如果你手里的房子属于远郊大盘、老破小没有学区、旅游度假盘、小城市多套房，那真的要认真想一想，5年后谁会来接你的盘。
该做的，是拿你所在城市的数据算一笔账。你这个小区近半年成交了几套，平均挂牌多久，周边有没有保障房在建，所在区域的人口是在流入还是流出。答案不在文章里，在你家小区门口那家中介的电脑里。
免责声明：本文仅基于公开数据和市场信息整理，旨在客观呈现当前楼市流动性变化，不构成任何购房或投资建议。文中涉及的个案和机构预测仅供参考，不代表对未来走势的确定性判断。市场有风险，决策需谨慎。
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