日前，上海杨浦区定海社区I11-01地块开发主体遴选结果公示：中建壹品，再下一城。
这宗地的分量，远超一次常规拿地：它是杨浦滨江“九宫格”范围内最后一宗住宅用地。
至此，这片上海滨江最后的低密宝地正式收官，而中建壹品一家连落五子，成为九宫格当之无愧的最大赢家。
对关注上海土拍的朋友来说，这个名字出现在杨浦滨江的出让公示里，早已算不上新闻——
入沪三年，中建壹品始终深耕这片滨江土地，把这里建设成为真正的“壹品主场”。
但更有意思的是拿地的方式：没有百轮举牌，没有刷新纪录的溢价，多宗地都是在拍卖场之外安静成交。
在总爷看来，这正是最值得聊的地方：
上海最稀缺的一批土地，正在用另一套规则分配。价高者得的时代之外，还有一个「会者得之」的赛道。
01
杨浦滨江九宫格，位于黄浦江岸线东外滩段，是上海近年极罕见的成片低密风貌住区：
容积率普遍只有1.3-1.4，建筑限高12米，整个片区没有一栋高层。
对比一下就知道这组数字的分量：前滩九宫格容积率普遍超2.0，世博九宫格均在2.6以上。
同样是滨江，杨浦这九个格子，是把土地当作品来规划的。
这次收官的I11-01地块，把“稀缺”写得更直白：用地约1.87万㎡，地上计容仅约2.62万㎡，风貌保护用地占比100%。
地块内约1.5万㎡风貌建筑全部为里弄建筑，商品住宅须100%全装修，装修标准不低于4000元/㎡。
换句话说，拿这块地的企业，干的活不叫盖房子，叫修城市。
百年里弄的肌理要保，滨江低密的尺度要守，能动的空间非常有限。
从开发到成熟，陆家嘴用了30年，徐汇滨江用了10年，杨浦滨江只用5年就完成起势。
美团、B站、抖音三家总部均已进入竣工收尾阶段，预计2026年下半年同步投用——
到2027年，这里将汇聚超3000家在线新经济企业、超20万科创人才、超3000亿产业产值。
一边是再也批不出来的低密风貌用地，一边是肉眼可见的产业人口导入。
九宫格收官意味着，上海内环滨江的低密住宅供给，从此只做减法。
02
这么好的地，五次都给了同一家企业，答案藏在出让方式里。
九宫格的风貌地块不走公开拍卖，走的是遴选制加协议出让：政府先评审资格，再协议定价。
翻开遴选公告，门槛写得明明白白：申请人需具有历史风貌区开发经验。
这不是走形式的门槛。以外滩元境一期地块为例，出让公告要求保留约0.7万㎡里弄建筑，保护更新方案要细到修缮改建的工艺。
风貌旧改的难，难在既要算得过经济账，更要过得了历史关。
两种规则，两种结果。同在杨浦滨江，去年公开出让的I4-01地块，被中铁置业以28.09%的溢价、92224元/㎡的楼面价竞得。
而中建壹品的外滩元境一期地块，以22.56亿底价协议成交，楼面价7.6万元/㎡。
公开赛道拼的是钱包，遴选赛道拼的是手艺。
而风貌开发这门手艺，恰恰是中建壹品过去三年在上海攒出来的最硬一张牌。
它是目前行业唯一同时具备风貌别墅、风貌商业、风貌洋房开发经验的房企。
复兴里摸透了风貌别墅的肌理质感，问鼎上半年滨江风貌别墅网签套数TOP1；
华忻坊吃透了风貌的高附赠逻辑，29席产品做出超200%实得率，首月即罄、提前一年清盘。
外滩元境更是首创「风貌洋房」品类，把过去5000万起步的风貌生活，第一次带进改善客群的选项里。
市场给了最直接的验证：元境一期首开劲销112套、去化率82%，刷新上海风貌产品首开纪录，一批次47天清盘、累计劲销超21亿。
二期首开120席劲销超18亿，成为上海首个认购率破100%的风貌洋房。
更难得的是速度：一期2025年6月拿地、次年1月首开；二期11月拿地、次年6月首开。在非标程度最高的风貌赛道，这几乎是从未有过的操盘节奏。
把这些连起来，逻辑就闭环了：风貌做得好，所以拿得到风貌地；拿到更多风貌地，手艺又更深一层。开发能力变成拿地能力，这是一个同行很难插队的飞轮。
所以九宫格五连子，表面看是运气，实际上每一子都是上一个项目挣来的。
03
拉远一点看，这步棋还有更深的一层：中建壹品入沪，才只有三年。
2023年，这家中建三局旗下的央企首进上海，几乎把所有筹码押在了同一个板块：杨浦滨江。
2024年5月，首个项目浦江之星开盘首日劲销49亿，拿下当月上海套数、面积双冠王；同年12月，外滩源著从拿地到开盘仅8个月，开盘当日劲销12亿。
再到华忻坊、复兴里、外滩元境系列——
三年时间，一个板块，连续打出多个爆款。
深耕的复利在这里显形。今天在杨浦滨江看房的客户，几乎都至少看过一个中建壹品的项目，
上一个盘没买成的客户，自然流进下一个盘的客储。别人每个新盘都要从零开始讲故事，它的故事已经讲了三年。
这套章法撑起一条罕见的增长曲线：2026年前9个月，中建壹品权益销售达到265.6亿、进入全国TOP13；在上海，直接杀进权益榜TOP7。
单盘层面同样凶猛：北京海宸元境连续6个月蝉联海淀套数销冠，深圳鹏宸云筑拿下全市上半年预售网签套数第一。
三年前还在40名开外的区域房企，如今在三座一线城市同时站稳，支点清晰可见：在最难的城市、选最难的品类、做最深的板块。
如今九宫格收官，手里的牌也更厚了：元境三期96套风貌洋房即将入市，建面约111-174㎡、全系层高约3.3-3.6米。
刚收入囊中的I11-01地块，则是下一张待揭的底牌。
回头看这次拿地，其实是一个行业信号。
这几年的上海土地市场，一直在分层：公开市场上，核心地块照样拍出高溢价。
但真正的孤品，越来越多地绕开拍卖槌，走进遴选的房间，流向那些被验证过的操盘手。
拿地的核心竞争力，正在从资金实力转向开发履历。
九宫格的住宅拼图收官了，但「会者得之」的时代，才刚刚开始。
而中建壹品用三年证明了一件事：在上海，深耕不是慢功夫，是复利。
你怎么看中建壹品拿地？评论区聊聊。
热门跟贴