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售后回租融资租赁与抵押借贷如何区分？二者有哪些本质差异？
李舒律师 等
资金融通场景中，售后回租与抵押借款外观高度相似，实务极易混淆。二者都表现为企业拿自有资产换取资金、分期支付款项。但二者法律关系构造、物权归属、权利救济路径完全不同，一旦定性错误，直接影响合同效力、债权计算、担保权利实现。最高院本案系统梳理售后回租和抵押借款四项核心区分标准，同时明确：**融资租赁必须具备 “融资 + 融物” 双重属性，无真实、特定租赁物，仅有资金流转，应当按借贷关系审理**。本文结合 2 件最高院典型案例，拆解裁判认定规则。
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裁判要旨
一、售后回租模式下，承租人将自有标的物出卖给出租人，再租回使用；虽然出卖人与承租人为同一主体，但法律关系不等于抵押借款，四项核心区分：
1. 合同组合不同：抵押借款由借款合同 + 抵押担保合同构成；售后回租由租赁物买卖合同 + 融资租赁合同两份合同组成。
2. 标的物权利归属不同：抵押借款，抵押物所有权始终属于抵押人，债权人仅享有抵押权；售后回租履行期间，出租人取得租赁物所有权。
3. 价款构成不同：抵押借款是本金 + 利息；融资租赁租金由租赁物购买价款、相关费用、出租人的合理利润共同摊提形成。
4. 还款模式不同：抵押贷款常见整借整还；售后回租一般为分期支付租金（按月 / 按季度 / 按年度）。
二、不动产登记机构因抵押登记错误造成债权人损失，登记机关应当承担民事赔偿责任；债权人自身对风险存在过错的，法院按照各方过错比例划分赔偿责任。
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案情背景
1. 2011 年，租赁公司与某企业签订《融资租赁合同》，企业以自有资产作为租赁物开展售后回租，租赁成本 1.5 亿元。
2. 同期第三方企业以两宗土地使用权为该笔融资租赁债务提供抵押担保，并办理抵押登记；案涉土地出让手续存在瑕疵。
3. 租赁公司向承租人实际转账 12150 万元，另收取租赁保证金、服务费。
4. 租赁公司起诉，请求解除融资租赁合同、返还租赁物并赔偿损失，主张对抵押土地享有优先受偿权，同时要求土地登记相关主体在抵押权无法实现范围内承担赔偿责任。
5. 一审法院认定融资租赁合同有效，支持返还租赁物、赔偿损失及抵押权优先受偿，判令地方政府、国土部门承担补充赔偿责任。
6. 地方政府、国土部门上诉，主张本案名为融资租赁、实质是民间借贷，应当按实际放款金额计算本息。最高院最终认定本案属于融资租赁法律关系；但债权人现场勘察时已知悉抵押物存在重大瑕疵，自身存在过错，改判登记相关主体在抵押权不能实现损失范围内承担三分之一赔偿责任。
案件来源：最高人民法院 (2016)最高法民终480号]
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裁判要点及思路
1. 融资租赁核心特征：融资 + 融物双重属性。审查重点：租赁物客观真实存在、属于特定物，并且完成租赁物所有权转移。仅有资金往来，没有真实租赁物、没有所有权转移，不构成融资租赁。售后回租不因为出卖人与承租人同一而直接否定融资租赁效力。
2. 租金≠借款利息。租金除了对应租赁物转让价款，还可以包含服务费、保证金、留购价款等；不能仅仅因为租金计算参考贷款基准利率，就直接认定为借贷。
3. 抵押登记错误的行政赔偿：登记机关在土地手续不全情况下办理权属登记与抵押登记，造成债权人信赖利益受损，应当承担赔偿责任；债权人未尽审慎核查义务，自身存在过错，适用过错相抵规则，按过错比例分担损失。
4. 定性转化规则：名为融资租赁，不满足融物要件的，法院不会直接认定合同无效，而是按照真实构成的法律关系（借贷）审理双方权利义务。
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实务要点总结
1. 判断是否构成融资租赁，核心核查两点：租赁物真实存在、租赁物所有权发生转移。缺少任一要件，穿透定性为借贷关系。
2. 交易架构设计：若真实目的为售后回租，务必留存完整租赁物清单、所有权转移文件、租赁物现场照片、价值评估材料，证明租赁物客观真实；避免虚构租赁物。
3. 抵押登记风险提示：办理不动产抵押登记，债权人应当实地尽调，核查土地出让、权属档案，否则抵押权无法实现时自身需要分担损失。
4. 定性不影响合同效力：即便法院认定 “名为融资租赁实为借贷”，合同本身不当然无效，法院只是变更法律适用规则，按借款关系核算本金、利息。
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相关法律规定
《民法典》
第二百二十二条当事人提供虚假材料申请登记, 造成他人损害的, 应当承担赔偿责任。
因登记错误, 造成他人损害的, 登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后, 可以向造成登记错误的人追偿。
第七百三十五条融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择, 向出卖人购买租赁物, 提供给承租人使用, 承租人支付租金的合同。
第七百四十六条融资租赁合同的租金, 除当事人另有约定外, 应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。
《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二条承租人将其自有物出卖给出租人, 再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的, 人民法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。
《土地管理法》
第七十九条无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的,超越批准权限非法批准占用土地的, 不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的, 或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的, 其批准文件无效, 对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员, 依法给予处分; 构成犯罪的, 依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回, 有关当事人拒不归还的, 以非法占用土地论处。
非法批准征收 、 使用土地 , 对当事人造成损失的 , 依法应当承 担赔偿责任 。
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规则 1：仅定性为 “名为融资租赁实为借贷”，不会直接导致合同无效。法院仅变更法律关系适用，只有存在法定无效事由时，合同才无效。 参考案例：（2016）最高法民终 180 号
规则 2：租赁物必须客观、特定，无真实租赁物、无所有权转移，仅有资金出借返还，不构成融资租赁，按借款合同审理。 参考案例：（2016）最高法民终 286 号
本文作者：李舒律师
北京云亭律师事务所创始合伙人 | 资深商事律师
专业领域：商事诉讼 | 公司合规与股东间争议 | 金融与执行 | 刑事辩护
·更多专业文章与案例，请访问李舒律师个人网站：https://lishulawyer.com/
*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章写作时所在工作单位。
作者简介
李舒律师
北京云亭律所创始合伙人
电话/微信:18501328341
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