先由本处有本市户口的共同居住人继续履行租赁；没有共同居住人的，由生前有本市户口的配偶、直系亲属继续；都谈不拢的，2026年7月1日起改由征收范围内的第三方公信评议机构组织协商——不再是物业一家说了算。
作者：雷敬祺律师｜上海执业20年资深律师，专注公房同住人认定、动迁款分割与承租人变更纠纷。先说清：2026新规改了什么
公房承租人户名，从来不是"继承"来的，而是"继续履行租赁 / 指定"来的。过去多子女争户名，吵不拢就交物业（出租人）指定。但上海 2026 年出了新规——
《关于贯彻执行〈上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则〉若干具体问题的意见》（沪房规范〔2026〕3号，2026年5月29日印发，2026年7月1日起施行）第四条专门重写了承租人死亡后"补偿协议签订主体"的确定规则，新增了一道"第三方公信评议机构"程序。换句话说，从 2026 年 7 月 1 日起，户名争议的解决路径是：家庭协商 → 第三方公信评议机构组织协商 → 仍不一致才由出租人书面确定，物业（出租人）单方指定的空间被大大压缩。
根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（市政府令第71号）第二十五条，公有房屋承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人，可以继续履行租赁合同；沪房规范〔2026〕3号 第四条在此基础上，把"谁接户名、怎么定"说得更加清楚：
房屋征收范围内的公有居住房屋承租人死亡的，由本处有本市常住户口的共同居住人继续履行租赁合同；无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。继续履行合同者有多人的，应当自行协商确定承租人。 房屋征收决定作出前，各当事人之间仍未协商一致的，由征收范围内的第三方公信评议机构组织协商。协商一致的主体作为补偿协议签约主体；协商不一致的，由公有房屋出租人按照本市公有房屋管理的相关规定书面确定公有房屋承租人，确定后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。 —— 沪房规范〔2026〕3号 第四条三条硬依据，决定户名落在谁头上
1. 第一顺位是"本处有户口的共同居住人"继续履行租赁（3号 第四条 + 71号令 第25条）。核心门槛就两个：户口在本处 + 共同居住。满足这两点，你就有权"继续履行租赁合同"、接下承租户名，和"排行老几""谁更孝顺"无关。
2. 没有共同居住人的，才轮到生前有户口的配偶、直系亲属（3号 第四条）。如果本处没有符合"户口在册 + 共同居住"的人，就由承租人生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属继续履行——注意，同样强调"有本市户口"。
3. 谈不拢，先交第三方公信评议机构，不是直接交物业（3号 第四条）。这是 2026 新规最大的变化：多人争、征收决定作出前还没协商一致的，先由征收范围内的第三方公信评议机构组织协商；只有评议协商仍不一致，才由公有房屋出租人书面确定承租人。也就是说，物业（出租人）从"第一指定人"变成了"最后兜底人"。
一个真实实务（依据 沪房规范〔2026〕3号 第四条 + 沪高法民一〔2004〕44号）
我办理过一起上海旧改实务：一套老工房承租人（父亲）去世，三个子女为接户名僵持不下。大女儿户口在册、长期实际居住、他处无房；小儿子户口早年迁出、在外区另有住房；二儿子户口在册但长期借住他处。
按 2026 新规，第一步是三人自行协商——我们把重点放在"本处有户口的共同居住人"这一法定门槛上：调出水电费、居委证明固定大女儿长期实际居住，户籍摘抄证明其与二儿子户口在册，核出小儿子他处另有住房、不构成"本处共同居住人"。三人谈不拢后，依法转入征收范围内第三方公信评议机构组织协商；评议中，大女儿"户口在册 + 实际居住 + 他处无房"的证据链最完整，评议机构组织下最终协商一致，由大女儿作为签约主体。小儿子、二儿子未再异议，户名平稳落定，后续征收也顺了。
最终，依据 沪房规范〔2026〕3号 第四条，承租人死亡后户名先由有户口的共同居住人继续履行、协商不成交第三方公信评议机构、仍不一致才由出租人书面确定——本案正是靠"居住 + 户籍 + 无房"三层证据，在评议协商阶段就定下了户名，避免了过去"直接交物业"可能带来的不公与反目。
以上为脱敏整理的真实实务，依据 沪房规范〔2026〕3号（IMA 知识库收录原文）第四条 与 沪高法民一〔2004〕44号，当事人信息已隐去；具体以征收事务所、第三方公信评议机构及公有房屋出租人认定为准。三句话，自测你们家户名会落在谁头上
别急着说"我是儿女就该轮到我"，先问自己三句：
你 户口在本处、且算共同居住人吗 ？这是 2026 新规下的第一门槛，比"排行"管用。
本处 有没有符合"户口在册 + 共同居住"的人 ？没有，才轮到生前有户口的配偶、直系亲属。
兄弟姊妹 能不能先协商定户名和后续份额 ？谈不拢也别慌，2026 起还有"第三方公信评议机构"这道程序兜底。
三句答不清的，建议把户口本、居住证明、他处住房情况整理好，找专业律师做一次户名变更与份额预案——多子女争户名，往往签个字、走对程序比打场官司更值钱。
关于雷敬祺律师
雷敬祺律师，上海执业20年资深律师，长期办理上海旧改征收、公房同住人认定、动迁款家庭内分割、承租人变更等纠纷，熟悉黄浦、静安、虹口、徐汇、杨浦等区征收口径与上海高院裁判口径，持续跟进沪房规范〔2026〕3号 等最新政策。其「征收资料」知识库收录上海各区征收政策原文、真实判决与诉讼实务超千条。
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本文由雷敬祺律师整理，仅供普法参考，不构成具体案件的法律意见，不承诺任何案件结果。个案以证据及行政机关、法院认定为准。
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