截至2026年10月14日，10月北京楼市呈现"前高后稳、显著回调"的走势，国庆假期脉冲式爆发后，节后成交量快速回落。以下从数据、阶段、结构、驱动四个维度展开分析。
一、整体走势：三段式节奏
阶段 时间区间 新房网签（套） 二手房网签（套） 特征
假期脉冲10月1日—7日1008套（同比+174.7%）同比+28% 政策红利+促销叠加，创近5年假期新高
节后首周10月5日—11日1142（环比-14.33%）2098套（环比-17.04%）假期透支效应显现，环比下滑
截至13日
新房10月总网签 1957套，现房 409套，期房1548套； 环比9月-29.3%
二手房10月总网签 3800套，住宅3403套；环比9月-51.7%二手房近乎腰斩，新房缩水近三成
数据
核心判断：10月是"前猛后弱"的刹车行情，与9月"金九"高涨形成鲜明对比。
二、阶段性拆解
1️⃣ 国庆假期（10.1—10.7）：政策红利集中兑现
新房网签1008套，日均约144套，同比暴增174.7%，日均同比增长约160%
典型项目表现：
招商·湖映天青：9月19日开盘296套即售罄，国庆加推再热销，累计去化率达93.1%（截至10.11）
龙樾璟序（石景山）：去化率93.1%，基本清盘
首开熙悦京晏（通州）：开盘即卖508套，166㎡大户型已售罄
北投和璟（通州宋庄）：开盘去化89%，110㎡售罄
二手房同样活跃，假期网签同比+28%，贝壳平台重点50城二手房日均成交同比+45%
驱动因素：
"8·28"新政落地（竣工备案后放贷），购房人"不用边租房边还贷"
公积金贷款额度大幅提升（夫妻最高240万+绿色建筑30万）
9月底首套房商贷贴息政策生效
房企集中推盘+假期专属折扣
2️⃣ 节后第一周（10.5—10.11）：透支效应显现
指标 数据 变化
新建商品房住宅网签 1177套 连续三周破千，但环比降12.81%
二手房住宅网签 2098套 连续三周破2000，但环比降17.04%
成交均价 55238元/㎡ 环比降11.91%
成交金额 70.47亿元 环比降25.81%
新房单日峰值出现在10月9日（199套），此后逐步走低
10月13日单日新房仅112套，较前一日再降4.3%
8个新盘分化加剧：首开熙悦京晏单周161套领跑，而龙湖宸裕仅40套、去化率仅10.7%
3️⃣ 10月中旬（10.12—至今）：市场进入"冷静期"
截至10月13日，新房月累计1957套，较9月（约4600套）下降近三成
二手房月累计3403套，较9月（约7040套）下降超五成
业内判断：市场已从脉冲修复转入持续分化的筑底阶段
三、结构性分化：冷热不均是主旋律
维度 表现
区域分化 核心区（海淀、朝阳太阳宫、通州副中心）去化快；远郊高库存项目表现疲弱
产品分化 高得房率（92%—98%）、地铁沿线、准现房、"好房子"项目受追捧；产品力弱项目即便降价也难走量
企业分化 国企央企（保利、中海、招商、首开）成交占比持续提升；民企项目信任度偏低
新房vs二手 新房相对抗跌（环比-29%），二手房受假期透支+交易周期影响跌幅更大（环比-52%）
四、与9月对比：从"金九"到"银十刹车"
指标 9月 10月截至13日 变化
新建商品住房网签 约4600套 1957套 -57%
二手住宅网签 约15756套（创近6年同期新高） 3403套 -78%
新增供应 5350套（环比+53%）
在售期房项目 244个
9月是"量价齐升"的高涨期，10月是假期脉冲后的理性回归。
五、后市展望与关键观察点
判断 依据
短期"银十"大概率延续降温态势 假期透支效应+节后需求释放完毕，10月下半月难回假期高峰
政策红利仍在，但边际效应递减 贴息、公积金、竣工备案放贷等政策持续，但对成交的拉动已在9—10月初集中兑现
结构性机会仍存 核心区优质新盘、准现房、高得房率项目仍有去化空间；远郊需以价换量
二手房修复节奏更慢 二手房交易周期长（1—3个月），8月政策红利或更多体现在10月下旬—11月网签
四季度关键窗口 若10月下半月无法企稳，全年成交目标承压；需关注是否有新一轮政策加码
六、一句话总结
2026年10月北京楼市是"政策脉冲驱动的脉冲行情"——国庆假期透支了大量需求，节后快速回落，市场从"量价齐升"切换至"量缩价稳、结构分化"的筑底修复通道，"银十"成色明显弱于"金九"。
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