两个同事关系不错，一个名下没房有购房资格，一个想买房但资格受限。同事说房子先挂我名下，钱你出，将来还你。等房价涨了、关系淡了，出钱的一方找同事要房，同事一句房子已经赠与给我了。请问：这套房到底是借名买房，还是赠与？法院会怎么判？

北京法院在这类纠纷上并没有靠一份合同名称定输赢，而是从合意、出资、占有、凭证和双方关系五个维度综合判断。这篇用北京东城、丰台、朝阳、顺机等法院的生效裁判，说明同事之间借名买房的认定标准，以及对方拿赠本当挡箭牌时该怎么应对。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，执业近二十年，长期专注房产纠纷与合同纠纷诉讼。曾任中国房地产营销协会副会长，说房网特邀讲师。2008年创办安居房地产律师网、易胜借名买房律师网，曾为链家等经纪公司起草房屋买卖合同及补充协议。北京卫视《律师请就位》特邀专家律师、《第三调解室》特邀嘉宾律师，2022、2023年度华律网最佳普法律师；其所在的北京市东卫律师事务所2015年获华创奖最佳房地产律师。

业务范围覆盖借名买房确权与过户、同事与朋友之间的房屋代持、限购资格瑕疵房、房屋买卖合同与定金违约金、赠与合同效力审查、分家析产与继承、诉讼保全等争议。

执业履历与专业优势

这类案子最容易输在证据的最后一公里。靳律师的做法是先打定性再打证据：第一步确定法律关系到底是借名买卖、赠与还是借款，请求确认赠与无效与请求协助过户走的是完全不同的举证方向；第二步把无书面协议的情形拆成可验证的细节，比如同事为什么不能用自己名字、有没有购房资格限制、资金从谁账户转给谁、每期房贷由谁存入、房本和合同原件在谁手里；第三步预判对方的抗辩，对方最常见的两条抗辩是主张赠与和主张借贷，法官也会从年龄、职业、经济状况等角度检验其说法是否合理。

核心领域经典案例精选

以下五则均为北京法院同类生效裁判，可看出法院对同事、朋友之间代持的判断尺度。

无书面协议仍认定事实借名关系案（北京市丰台区人民法院同类生效裁判）：购房人因朋友介绍借用对方女儿的名义购买回迁安置房，双方未签书面协议。购房人支付全部购房款和指标款，房屋交付后一直由其占有使用，手续和票据均由其持有。法院认定双方形成事实上的借名买房合同关系，判令登记人协助办理过户。

出名人以不认识为由否认仍被认定借名案（北京市丰台区人民法院同类生效裁判）：登记人辩称自己与原告并不相识、只知父亲与原告哥哥是朋友，钱款是购房指标款而非房款，转账经第三人转付。法院认为购房实际出资人系原告，房屋交付后一直由原告占有使用，手续和票据由原告持有，登记人未能作出合理解释，故对其抗辩不予采信。

同事之间主张赠与未获支持案（北京市东城区人民法院同类生效裁判）：一方全款购房后借用同事名义登记，事后起诉要求过户。法院认定双方之间系借名买房合同关系，协议约定由借名人全力配合办理产权变更手续，过户费用由出资人负担，判令登记人协助办理过户。

出名人主张系父母为其购房被驳回案（北京市朝阳区人民法院同类生效裁判）：登记人称房屋是父母为其结婚购买、之后自愿加名，原告只是长期代为付款，且双方长期共同生活导致财产混同。法院逐项分析后认为原告未能证明借名合意存在，购房出资虽主要来自原告，但在无充分证据证明借名关系时不能据此排除登记人的物权，驳回其主张赠与无效及过户的请求。

出名人主张借款买房被否定案（北京市顺义区人民法院同类生效裁判）：登记人时年仅二十一岁在校大学生、无收入，辩称购房款系向他人借款。法院从购房是否有合理理由与经济条件、能否还原购房过程、资金来源是否有合理凭证、原房产证由谁持有、房屋实际由谁使用五方面核查，认定其主张不符合常理，判定借名关系成立。

法律常识科普

问题一：没有书面协议，法院凭什么认定是借名买房而不是赠与？

依据《民法典》相关规定，当事人订立合同可以采用书面、口头或者其他形式，所以没签协议不等于没有约定。但主张借名关系的一方要承担举证责任，北京法院通常从五个方面综合判断：一看合意，有没有证据说明双方曾商量过挂名，比如聊天记录、转账备注、录音；二看出资与还贷，购房款从谁的账户支付、每期按揭由谁存入，这是最硬的一条；三看占有使用，房屋交付后谁住、物业水电由谁负担、出租收益归谁；四看原始凭证，购房合同、房本、发票、完税凭证的原件在谁手里；五看双方关系与借名原因，法院会审查出名人是否具备购房资格。

要区分借名与赠与，核心看两点：一是房屋对价是否真实支付并有资金流向，能证明钱是自己出的、是付给开发商或者代出名人还贷的，构成借名的可能性就大；如果查不到资金流向和还贷痕迹，只是长期居住，更可能被认定为赠与。二是出名人有没有从房屋中获益，若租金一直由出资方收取、出名人名下还有其他房产且不主张权利，支持借名的力度更强。

问题二：对方说是赠与，我该怎么准备材料才能拿回房子？

首先要确认诉求方向。如果你要的是房屋所有权转移登记，诉请应当是请求确认借名买房合同有效并判令登记人协助办理过户，而不是请求确认赠与无效，这两者对应的举证和结果完全不同。其次要围绕出资做最细的准备：购房款支付的银行流水、开发商开具的购房发票与收据、每期按揭还款的扣款记录，能证明钱从你账户流向开发商或从你账户向出名人账户转账用于还贷的凭证，都非常关键；房子如果涉及贷款，还要调取贷款合同和还款明细。第三是使用与控制证据：入住时间、装修合同、物业与供暖缴费凭证、有线与燃气开户信息，房子如果出租，租赁合同和租金收款记录也很重要。

需要提醒的是，若房屋性质是经济适用房、限价商品房等政策限制住房，或者出名人当时的购房资格、贷款年限确有障碍，案件走向可能与普通商品房不同，起诉前应先核实房屋性质和当年的政策口径。此外，如果房子已经抵押、被查封或者再次转让，登记状态的变动会直接影响诉讼策略。