天津又迎来新一轮建筑规范的放松和创新。
这次又是从滨海开始。
10月13日，滨海新区发布了相关指导意见的征求意见稿。
新增不少创新点，有的还是首次出现。
滨海一直都是全市规范最宽松的，先行先试。
第四代住宅、南北双露台、房包院……都是从滨海开始的。
现在，又要有新的尝试。
| 第四代住宅面积门槛降低
滨海是天津第四代住宅的试点，要求144平米以上，可以做进深2.4米的露台。
这次的指导意见，把面积缩小4平米，只要超过140平米就行。
依然要求绿化覆土面积不低于60%，覆土深度不低于0.5米。
而且，交房时开发商必须完成种植，交付后统一、定期养护。
| 允许“切地建设”天桥连接、增加商业
这是最创新的一条，首次出现。
允许“切地”，建设多个架空平台。
居住用地大于6万平米的，可以建设内部道路，宽度不小于7米，连通市政路。
对外开放，允许全体市民和社会非机动车通行。
道路上方，可用天桥连接两个住宅地块。
更关键的，可额外在架空层内建设商业（内部交通道路面积2-3倍），不用补缴土地出让金。
优势有3点：
① 方便分期开发
828新规后封顶预售、竣备放款，开发商迫切需要地块“大切小”，缓解资金压力。
② 增加生活配套
楼下就有烟火街区，便利店、简餐等，特别友好非核心区的楼盘。
③ 立体生活，场景感强
人在架空层上漫步，下面是熙攘的商业。
这种形式南方很成熟，上海的理想之地、仁恒滨江源，广州的琶洲南TOD……体验感倍增。
理想之地
仁恒海上源
| 鼓励做街角公园奖励可售面积
鼓励社区在街角位置退让，做成街角公园。
由于占用社区内面积，所以给予相应奖励：
按不同容积率，每建设1㎡街角公园，可增加1-2㎡可售住宅建面，或经营性配套建面。
当然，不能白给，需要补交土地出让收益。
一般是地价的30%，算下来还是合适的。
街角公园可做成两种：
休闲型的，不小于300㎡，绿地率不小于35%。
观赏型的，绿地率不小于65%。
开发商大概率会选择把公园放在大门口，做休闲型的，公园归家。
不用挤占楼栋排布，又提升界面，一举两得。
| 11层的住宅首层也能做小院
现在，9层以下的洋房，首层可做户外小院（建筑高度不超27米）。
滨海率先放松。
高度不超36米的住宅，也就是11层以内的，都可做室外小院。
|住宅建筑外檐的厚度不占户型建面
目前，住宅的建筑面积，是从建筑外檐的最外层开始算。
这就是很多盘不敢做凹凸复杂立面的原因。
“皮越厚”出房率越低。
滨海这版新规，彻底松绑。
以前从“包子皮的最外层”算面积，现在从“最内层”算面积。
不仅能提高得房率，也让外檐创新放开手脚。
| 禁止极致高低配
这条规定，指的是不允许做极致的高低配。
以前为了卖溢价，出现过33层大高层+别墅/洋房，比如天津碧桂园、九和府。
既不美观，居住舒适度也差。
后来被禁止，要求相邻建筑高度差不大于20米。
但最近极致高低配又卷土重来。
天拖C地块26层高层+8层洋房。
这次滨海再强调，不同容积率对应不同限高，仅可提高一档。
比如，容积率1.0-1.5的地块限高36米（普遍11层），最高仅可提高到54米（18层）。
| 鼓励做屋顶花园
之前的指导意见也提过，可在屋顶通过退台等方式设置露台。
全体业主共享，增加可使用的公共空间。
要求做绿化，覆土深度不低于0.5米。
这对屋顶防水的要求更高了，也要考虑顶层业主的接受度。
屋顶花园示意图
| 允许做室内挑空
室内挑空早就有，这条相当于追认。
绿城水西雲庐、中建悦庐棠墅、海泰格调砚溪花园……都有L型挑空户型。
海泰格调砚溪花园125平米户型
滨海住宅的创新力度全市最强，先行先试。
作为楼市风向标，先打个样，给别的区先趟条路出来。
注：文中的户型面积，均为建筑面积。
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