打开网易新闻 查看精彩图片

中房报记者 赵春林 长沙报道

同一宗地，两年之内两度出让，成交价少了1574万元。

10月15日，位于长沙市开福北的一宗编号为[2026]长沙市046号的住宅用地，由长沙卓鑫宸置业有限公司全额持股的长沙市观越置业有限公司以底价24280万元成交，折合楼面地价约3100元/平方米。

这是长沙市开福北今年出让的第一宗地块。

两年前，也是这宗地，长沙卓鑫宸置业有限公司联合体以底价25854万元竞得该宗编号为[2024]长沙市024号的地块，成交楼面价约3301元/平方米。

从企业联合体底价拍下，到收回再挂，再到同一关联企业继续底价摘牌，成交总价少了1574万元，楼面价直降约201元/平方米，该宗地到底经历了什么？

同一联合体一次拿下两宗地

打开网易新闻 查看精彩图片

图片来源：长沙卓越朗宋项目宣传文案

2024年7月9日，长沙市卓越康华房地产开发有限公司、湖南观湖开发建设有限责任公司、长沙卓鑫宸置业有限公司联合竞得编号为[2024]长沙市023号、[2024]长沙市024号的两宗地块。该联合体由卓越地产和当地国企湖南金霞发展集团组成。

编号为[2024]长沙市023号地块位于开福区关公湖片区青竹湖路与茶园路交会处东北角，出让面积18190.19平方米，容积率≤2.4，以底价14411万元成交。

编号为[2024]长沙市024号地块则位于编号为[2024]长沙市023号地块的东侧，出让面积35600.27平方米，容积率≤2.2，成交总价25854万元。除出让总价、竞价增幅变化外，该地块两次出让的土地信息基本一致。

按照原本规划，卓越地产将编号为[2024]长沙市023号地块开发的项目定位为‌‌‌卓越朗宋项目一期，编号为[2024]长沙市024号地块开发的项目则定位为‌‌‌卓越朗宋项目二期，备案名为“瑞格学府”，规划建设11栋新规住宅。而且，卓越朗宋项目一期的售楼部就建在了项目二期地块上。

2025年1月，卓越朗宋（一期）开盘，主打建筑面积88平方米～139平方米的三居和四居户型，销售均价约11500元/平方米。由于可配套入读青竹湖湘一外国语学校扩建的东校区，该楼盘持续热销，目前已基本售完，青竹湖湘一外国语学校扩建的东校区也已于2026年9月开学启用。

一期售罄、配套开学、售楼部就在二期地块上。按常理，二期本该顺势推出。

地价成本下移

现实却走向了另一面。

今年9月15日，该项目二期地块重新挂牌，且挂牌起始楼面价较此前成交价下调，迅速引发关注。

“这既不是因为市场冷，也不是企业自己退地，是企业股权结构变动，搁置开发后收回按规则重新挂牌。”据知情人士透露，当年拿地的卓越地产联合体中的国企湖南金霞发展集团调整了股份，增加了持股比例，按有关规则必须重新走挂牌流程，因而暂时搁置了开发。

也就是说，这宗地的“降价回炉”，并非外界所猜测的开发商弃地或地方被动收储，而是一次由股权变动触发的程序性重挂。

程序性重挂带来的一个直接结果，是地价成本的实质性下移。楼面价从3301元/平方米到约3100元/平方米，成交总价从25854万元降至24280万元，少了超1500万元。

按此计算，原定位为‌‌‌卓越朗宋项目的二期，将以更低的地价成本，为未来定价和市场销售带来更大的空间。