2026年三季度，国内重点城市住房租赁市场整体运行平稳，租金下行压力有所缓解，租赁资产回报水平改善，行业制度框架持续完善。租金方面，在季节性效应影响下，三季度重点城市住宅租金先扬后抑，累计微跌0.01%，整体波动较为平缓；其中一线城市租金延续修复态势，但9月随需求回落出现小幅回调，二、三四线城市租金累计跌幅持续收窄。政策方面，住房租赁被纳入扩大消费总体部署，同时住房租赁信贷支持升级为房地产信贷基础制度，顶层设计持续完善；地方立足本地实际，一方面通过盘活存量拓宽房源供给、强化行业运营监管，另一方面优化公积金租房提取、出台青年人才安居相关举措，兼顾供给扩容与需求保障。企业格局方面，长租公寓企业开业房源和管理房源规模稳步增加，地方国企系发挥了主要拉动作用。保租房REITs方面，底层项目出租率保持高位运行，经营业绩稳健向好；REITs首发、扩募工作提速推进，租赁住房“投融建管退”商业闭环进一步成型。展望四季度，住房租赁市场将进入传统淡季，重点城市租金仍存在调整压力，预计整体将以窄幅波动为主，优质区位房源具备结构性支撑。
50城住宅租赁价格指数走势
▌1.指数走势：三季度50城住宅平均租金先扬后抑，累计变化较为平稳
2026年三季度，重点城市住宅平均租金与二季度末基本持平。根据中指研究院50城住宅租赁价格指数，2026年三季度，50城住宅平均租金累计下跌0.01%，跌幅较去年同期收窄0.60个百分点，租金累计变化较为平稳。分月度来看，7月，受毕业季租赁需求持续释放影响，重点城市普通住宅平均租金环比上涨0.13%，位居近五年同期次高位；8月，随着季节性效应减退，重点城市住宅平均租金环比涨幅收窄至0.03%；9月，住房租赁市场逐步迈入淡季，重点城市租住需求热度明显回落，租金环比转为小幅下跌，50城住宅平均租金为33.97元/平方米/月，环比下跌0.17%，同比下跌2.23%，跌幅较8月收窄0.22个百分点。
图：2022年7月至2026年9月50城住宅平均租金走势
数据来源：中指数据CREIS
值得关注的是，50城住宅平均租金同比跌幅自2026年3月起呈现持续收窄态势，截至9月，同比跌幅已收窄至近25个月最低水平，重点城市住宅租金筑底企稳信号有所显现。
▌2.城市租金：三季度多数城市住宅租金有所下跌，一线城市租金修复信号明显
从租金水平来看，50城中，头部城市领先优势进一步强化，上海住宅租金位居50城首位。具体来看，截至2026年9月，上海、深圳、北京租金水平继续位居50城前三位，均超过80元/平方米/月；杭州、广州租金在45-50元/平方米/月之间；三亚、厦门等8个城市租金在30-40元/平方米/月之间；天津、大连等27个城市租金在20-30元/平方米/月之间；贵阳、石家庄等10个城市租金在20元/平方米/月以下。
表：2026年9月50城住宅租赁价格指数（元/平方米/月）
数据来源：中指数据CREIS
从三季度累计涨跌幅来看，50城中有39个重点城市租金出现下跌。具体来看，2026年三季度，共有上海、苏州等11个城市住宅租金累计上涨，其中上海累计涨幅最大，为1.86%，其环比涨幅已连续6个月居50城首位；苏州、深圳等4个城市累计涨幅在0.5%-1.0%之间，昆明、无锡等6个城市累计涨幅在0.5%以内。三季度，共有39个城市租金累计下跌，其中西安累计跌幅最大，为1.37%；三亚、珠海等5个城市累计跌幅在1.0%（含）-1.3%之间；重庆、武汉等10个城市累计跌幅在0.5%（含）-1.0%之间；北京、广州等23个城市累计跌幅在0.5%以内。
分梯队来看，三季度一线城市住宅租金继续修复。根据50城住宅租赁价格指数，2026年三季度，一线城市住宅平均租金累计上涨0.58%，延续二季度租金修复态势；9月，市场需求热度下降，一线城市结束连续6个月的环比上涨，转为小幅下跌0.03%。二线城市平均租金累计下跌0.34%，跌幅较二季度收窄0.22个百分点，季度累计跌幅收窄态势已持续三个季度。三四线代表城市平均租金累计下跌0.11%，跌幅较二季度收窄0.38个百分点，较去年同期收窄0.54个百分点。整体来看，各梯队城市租金变化均呈现向好发展迹象，其中，一线城市平均租金持续修复，筑底企稳趋势较为明确；二线、三四线代表城市租金虽仍处于调整通道，但三季度累计跌幅均已收窄至近年来多季度低位水平。
图：各梯队城市住宅租金季度累计涨跌幅
图：各梯队城市住宅租金月度环比涨跌幅
数据来源：中指数据CREIS
▌3.投资回报率：50城平均租金房价比升至2.30%，住房租赁投资回报持续改善
近年来，住房租赁市场在刚性需求支撑下，重点城市租金下跌幅度相较于房价更为缓和，在此背景下，重点城市租售比稳步提升。根据中指研究院监测，截至2026年9月，50城平均租金房价比为2.30%，较2025年9月提升0.10个百分点，较2023年初低点提高0.32个百分点。
图：2022年7月至2026年9月50城平均租金房价比走势
注：租金房价比=2026年9月城市住宅平均租金×12÷2026年9月城市二手住宅均价，下同。
数据来源：中指数据CREIS
分梯队来看，各线城市租售比均有所回升。具体来看，一线城市受房价基数较高影响，租金回报率仍处于相对低位，2026年9月租金房价比为1.70%，较2023年初提升0.23个百分点；二线城市为2.40%，较2023年初提升0.33个百分点；三四线代表城市为2.20%，较2023年初提升0.34个百分点。重点城市租售比稳步修复，租赁资产配置价值进一步提升。
具体城市来看，部分城市租售比接近购房综合资金成本。截至2026年9月，重庆、南昌等20个城市租金房价比在2.4%及以上，其中长沙、哈尔滨等地租金房价比超过3%。而根据中指研究院估算，当前我国居民购房综合资金成本大约在2.4%-2.7%之间。9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局三部门联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，针对使用商业性个人住房贷款购买首套住房，且房屋建筑面积不超过120平方米、房屋总价不超过150万元的家庭，按贷款本金年化贴息1个百分点。购房贴息政策落地后，居民首套房购房成本将继续下降，购房成本与房屋租售比之间的差距也将进一步收窄。
图：2026年9月50个重点城市租金房价比
数据来源：中指数据CREIS
三季度住房租赁政策总结
2026年三季度，中央层面出台多项涉及住房租赁领域的重要文件，明确住房租赁在住房消费及扩大内需中的定位，修订公积金管理规则，完善租赁住房信贷、REITs融资及保障房供给机制。地方层面则主要围绕多渠道筹集房源、多维度强化市场监管、多方面加大安居支持等方向积极施策，优化本地房源供给、释放租房需求。
▌1.中央政策：住房租赁顶层政策体系迭代升级，锚定住房租赁内需定位并健全配套制度
住房租赁市场定位上升为扩大内需、提振消费的重要载体。7月2日，国务院批复《扩大消费“十五五”规划》，提出“促进大宗耐用商品消费。更好满足住房消费需求，优化保障性住房供给，……，规范发展住房租赁市场；……稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造”，将住房消费与汽车、家居家电一起纳入“大宗耐用商品消费”框架，且放在首位，并明确了住房租赁在住房消费体系中的重要地位，从国家层面将住房租赁纳入扩大消费总体部署。同时，《规划》将住房消费与城中村、危旧房及老旧小区改造统筹联动，进一步打开改造存量房屋用于租赁住房的政策空间，为行业中长期发展锚定了稳定的政策预期。
住房公积金管理制度完成第三次系统性修订，进一步降低租房提取公积金门槛。8月18日，国务院正式发布《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，这是该条例自1999年颁布以来的第三次系统性修订，主要围绕拓宽提取和使用范围、提升管理服务效能、强化风险防控等方面作出修改，修订后的《住房公积金管理条例》自9月20日起施行。新《条例》鼓励提取公积金支付房租，在公积金提取情形上，将“支付房租”这一用途由2019年版的第六位提升至第一位；同时，取消“房租超出家庭工资收入的规定比例”才能提取公积金的限制，大幅降低了租房群体使用公积金的门槛。后续预计各地将加快落地配套细则，优化本地公积金租房提取政策，公积金对租赁住房需求端的支撑作用有望进一步释放。
住房租赁融资纳入房地产信贷基础制度框架，优质租赁住房项目REITs发行门槛趋于下降。8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，搭建住房租赁等领域信贷支持体系，包括住房租赁开发建设贷款、住房租赁团体购房贷款、住房租赁经营性贷款等，并对各类贷款的期限与金额等作出系统性规定，推动住房租赁信贷支持从专项扶持政策升级为房地产信贷基础制度，有助于稳定企业中长期融资预期。同日，中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，明确推动融资逻辑由依赖主体信用向基于项目情况转变，未来融资审批将更看重项目合规性、收益性和现金流质量；《意见》同时提出“支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs，或者作为扩募资产装入已上市REITs。研究优化租赁住房原始权益人监管和项目净现金流分派率要求，支持租赁住房体系建设”，在政策引导下，租赁住房项目发行REITs的准入门槛有望优化，更多租赁项目将具备REITs退出的可行性，进而推动企业加快推进存量资产盘活。
完善“市场+保障”供应体系，坚持“以需定建、以需定购”原则优化行业供给。9月18日，国新办举行住房城乡建设高质量发展新闻发布会，强调“完善保障和市场两个体系，形成定位清晰、功能互补、有效满足居民住房需求的供应格局”，在住房保障工作上，“将进一步完善以配租型保障房和配售型保障房为主的住房保障体系，坚持租赁补贴和实物保障相结合，以需定建、以需定购，推动地级以上城市及有条件的县城完善住房保障轮候库，根据轮候需求科学谋划保障性住房的建设和筹集，优化保障性住房供给”，并对新市民、青年人等群体明确“宜配租则配租、宜配售则配售”的保障路径。政策为保租房的精准供给提供了制度支撑，租赁补贴与实物保障并举也有利于租赁需求扩容，为行业长期发展夯实需求基础。
表：2026年三季度中央及各部委出台的住房租赁重点政策汇总
资料来源：中指研究院综合整理
▌2.地方政策：着力盘活存量优化租赁房源供给，多措并举强化安居需求保障
2026年三季度，地方政策围绕“多渠道筹房源、多维度强监管、多措施给支持”三条主线落地。其中，供给端通过收购个人二手房、盘活存量商品房等方式多渠道筹集租赁房源，同步完善资金监管、租住管理标准等多维度制度建设；需求端通过提高租房提取公积金限额、扩大公积金使用范围，面向重点群体发放租金补贴、提供青年驿站租住服务等方式加大支持力度，降低新市民、青年人居住成本。
表：2026年三季度各地出台的住房租赁重点政策分类汇总（不完全统计）
资料来源：中指研究院综合整理
供给侧：多渠道盘活存量优化租赁房源供给，行业监管与土地配套制度持续完善
因地制宜多渠道筹集租赁房源，盘活闲置低效存量资产。重庆、河南、江苏等地鼓励盘活改造存量房屋用于租赁，其中河南明确将统筹用好保障性安居工程补助资金、保障性住房再贷款、专项债等工具；上海、成都、湖北支持收购二手房转化为租赁住房、人才房等；郑州拟支持将中心城区8区内的富余或长期空置的公租房转化为保租房，上海崇明区则统一将公租房转为保租房进行供应管理；合肥、济南等支持存量低效商业服务业用地新建及改建保租房；江苏支持高校综合采取“改、租、买、建、调”等方式配置学生宿舍资源。
行业规范管理持续加码，监管视角覆盖开业报备、资金监管、保租房项目评价、运行管理流程等多维度。其中，成都对住房租赁企业实施“开业报备+资金监管”双线闭环管理，要求企业设立唯一的租赁监管专用账户，并明确单次收取租金原则上不超过3个月；西安就保租房项目运营管理评价办法征求意见，拟每半年对保租房项目开展一次评价并公开结果；天津就公共租赁住房管理实施细则征求意见，细化申请、租金与签约、续租等具体规则。
此外，上海工商业土地续期政策落地，为商改租项目提供了更加有利的政策环境。2026年7月31日，上海市规划和自然资源局印发《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》，成为继广州之后第二个系统性落地工商业用地续期政策的一线城市。政策适用范围覆盖全品类非居住用地，确立“以续期为常态、不续期为例外、应续尽续”原则，并为拟申报REITs的项目开设绿色通道：续期年限可根据项目实际情况确定，续期土地价格不得低于基准地价的70%。该政策与2025年出台的商务楼宇功能兼容政策形成组合效应，服务商改租项目全生命周期，其中商务楼宇功能兼容政策主要解决项目改造阶段的合规问题，工商业用地续期政策则为项目长期运营及REITs退出提供土地期限层面的政策支持。
需求侧：优化公积金租房提取政策，强化青年人才安居保障支持
加大租房提取公积金支持力度，多地提高提取限额并拓宽政策覆盖面。成都、西安等地上调租房提取公积金额度，其中西安同步取消每年仅可办理一项住房消费类提取的限制；武汉拟明确无房职工租房提取不限次数，其中单身职工每年可提取18000元、已婚职工及配偶可提取36000元，经认定的在汉人才提取限额提高至3倍；长沙扩大公积金缴存覆盖面，将个体工商户、网约车司机、快递员等新业态劳动者纳入缴存范围，并全面推行公积金委托按月提取直付房租业务。
多方面加码青年人才安居支持力度，实物配租与租金补贴协同发力。厦门升级“5年内5折租房”保障举措，将保障群体年龄统一放宽至35周岁（含）以下，通过实物配租与租金补贴相结合的方式满足该群体过渡性居住需求；上海推出“新就业青年安居服务”，按环线分档为符合条件的新就业青年提供保租房租金补贴；江苏支持增加青年驿站免费入住次数和天数，已签约待入职青年可凭录用凭证入住；广西面向毕业2年内高校毕业生发放住房租赁补贴，基础补贴按实缴3个月租金的50%核定，符合条件的还可叠加享受相应补贴。
三、保租房公募REITs运营表现
▌1.REITs运营：底层项目积极优化运营策略保障出租率高位运行，基金收益稳中向好
2026年二季度，保租房REITs底层资产平均出租率整体保持高位运行。根据各保租房REITs最新披露数据，截至2026年二季度末，各REIT底层资产平均出租率均处于94%及以上的高位区间：9单REITs产品中，平均出租率最低的为94.1%，最高的为99.5%，中位数为95.8%。保租房REITs底层资产均为一线及核心二线城市的优质租赁社区，依托刚性的租赁需求基础及保租房（公租房）的定价优势，项目运行保持稳健。与去年同期相比来看，多数保租房REITs出租率运行平稳，仅两只REITs出租率波动幅度在1个百分点以上。其中，华夏北京保障房REIT的扩募购入的盛悦家园项目，59户房源于二季度完成签约、7月起租，受签约与起租期跨季影响，导致项目二季度末统计节点出租率下降至78.5%，拖累华夏北京保障房REIT平均出租率降至94.1%，较去年同期下滑1.1个百分点。华泰苏州恒泰租赁住房REIT的菁英公寓项目，二季度为适应租赁需求变化将合租户型调改为家庭户型，并采取“精准覆盖+全域渗透”的组合策略，通过主动招租扩大客源基础，二季度末项目出租率（按出租单元算）同比提升1.7个百分点至97.2%。
表：各保租房REITs底层资产项目不同时期出租率对比
注：中航北京昌保租赁住房REIT的未来融尚家园项目在2025年三季度末的出租率为签约率数据。
数据来源：保租房REITs公开资料，中指研究院综合整理
2026年二季度保租房公募REITs运营业绩创新高。根据最新披露的季报数据，受中航北京昌保租赁住房REIT首发及三只REITs扩募影响，2026二季度保租房公募REITs整体的基金收入、净利润、可供分配金额均创新高。
基金收入方面，二季度九只保租房公募REITs合计收入2.3亿元，按可比口径统计，各REITs收入同比均有所增长，其中华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT受扩募影响，基金收入同环比增幅突出，其余REITs收入同比增幅在3%以内，成熟资产运营稳定。
净利润方面，二季度各保租房REITs净利润走势分化，其中三只扩募REITs净利润同比增幅突出，其他REITs产品中，红土创新深圳安居REIT、国泰海通城投宽庭保租房REIT同环比小幅增长；招商基金蛇口租赁住房REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT净利润同比增长、环比回落，且波动幅度较大。
可供分配金额方面，二季度各保租房REITs同环比变化以增长为主。具体来看，除红土创新深圳安居REIT可供分配金额同比略有下降，其余REITs二季度可供分配金额同环比均有所增长，其中华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT受扩募影响，同比增幅均在20%以上。
表：保租房公募REITs核心财务指标数据
注：中航北京昌保租赁住房REIT于2026年4月16日基金合同生效，表格中的财务数据统计期限为4月16日至6月30日数据；为保证可比性，表中REITs合计环比基于前8单保租房REITs数据计算，合计同比基于前7单保租房REITs数据计算。
数据来源：保租房REITs公开资料，中指研究院综合整理
2026年二季度，成熟保租房REITs年化现金流分派率普遍在3%以上。其中，招商基金蛇口租赁住房REIT、国泰海通城投宽庭保租房REIT、华夏基金华润有巢REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT底层项目运营稳健，年化现金流分派率均在3.38%-3.48%之间；汇添富上海地产租赁住房REIT、华夏北京保障房REIT年化现金流分派率在3.1%-3.3%之间；红土创新深圳安居REIT年化现金流分派率为2.82%，基本符合基础设施REITs的收益预期。中金厦门安居REIT受扩募新资产5月并表影响，可供分配金额未能计入完整季度收益，可分配现金流被短期摊薄，年化现金流分派率仅2.43%。此外，值得关注的是，二季度首发上市的中航北京昌保租赁住房REIT，因本期可供分配金额中计入了过渡期损益导致数据偏高，年化现金流分派率高达15.49%，若剔除相应损益，按本期可供分配金额756万元计算，其本期现金流分派率约3.41%，仍处较高水平。
图：各保租房公募REITs二季度现金流分派率与2026年化现金流分派率对比
数据来源：保租房REITs公开资料，中指研究院综合整理
▌2.REITs发行：三季度保租房公募REITs首发与扩募进程提速，“投融建管退”闭环加快成型
首发方面，三季度，我国保租房公募REITs产品新增两只。其中，国泰海通中建租赁住房REIT于8月13日获证监会准予注册批复，9月14日公开发售，20日基金合同生效；中金杭州安居宁巢REIT于9月4日获证监会准予注册批复，22日正式发售，30日基金合同生效。此外，另有多个保租房公募REITs首发进程稳步推进，其中上实租赁住房REIT于9月10日正式提交首发申报，并于9月16日获上交所受理；郑州城发安居公募REIT、济南城发租赁住房REIT、武汉安家保租房REIT等项目也在筹备之中。
表：2026三季度保租房公募REITs重要动态
资料来源：中指研究院综合整理
扩募方面，多只保租房公募REITs也取得积极进展。9月10日，汇添富上海地产租赁住房REIT扩募项目获得国家发改委推荐，9月28日正式向中国证监会、向上交所提交产品变更与扩募申请，9月30日获得证监会与上交所受理。基金自获得国家发改委推荐到完成申报，仅用时18天，推进节奏较快。基金拟扩募项目为上海浦东新区世博片区的两个保租房项目——璟耀项目与璟博项目，均为租赁住房用地新建的租赁社区，于2022年先后投入运营。此外，红土创新深圳安居REIT首次扩募相关中介遴选工作已进入实操阶段；中航北京昌保租赁住房REIT也披露扩募预案，拟新购入4个昌平区保障房项目。
从首发与扩募REITs的底层资产来看，租赁用地新建保租房社区发行保租房REITs具备较突出优势。三季度，新成立的两只保租房REITs底层资产均为租赁住房用地新建、已纳入保租房体系的成熟项目，与此前已上市的9只保租房REITs一致，基金原始权益人均为央企或地方国企背景，底层资产均坐落于一线与核心二线城。与此同时，新申报的上实租赁住房REIT，底层资产为城开·阡集汇社区，是上海徐汇区首个Rr4用地保租房项目。近期提交扩募申请的汇添富上海地产租赁住房REIT，拟购入的璟耀项目与璟博项目，也是租赁住房用地新建的租赁社区。
表：国泰海通中建租赁住房REIT 和中金杭州安居宁巢REIT的基本信息
资料来源：基金招募说明书，发售公告，中指研究院综合整理
当前，在政策支持之下，我国租赁住房“投融建管退”商业闭环已基本走通，公募REITs发行逐步常态化，随着前期大规模供应的租赁住房用地所建租赁社区步入稳健运营阶段，保租房公募REITs首发与扩募节奏有望进一步加快。
长租公寓企业规模表现
▌1.开业规模榜：地方国企系开业规模较二季度末增加2.6万间，增量优势突出
据中指研究院统计，截至2026年三季度末，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达149.5万间，较二季度末增加4.7万间。2026年三季度末，开业规模TOP30入榜门槛为18063间，较二季度末提升1013间。
分类来看，开业规模TOP30企业中，分别有10家房企系住房租赁企业、12家地方国企系、4家创业系、3家酒店系、1家中介系，各派系企业数量与二季度末持平。其中，房企系开业规模合计占比达44%，继续保持规模领先地位，开业规模较二季度末增加1万间；地方国企系扩张步伐稳健，开业规模较二季度末增加2.6万间，占据三季度增量主要份额，三季度末开业规模合计占比提升至30%；创业系和酒店系开业规模亦有增长，分别为0.5万间和0.3万间，三季度末规模占比均保持在10%以上。
表：2026年三季度末开业规模TOP30长租企业规模统计
数据来源：中指数据CREIS
▌2.管理规模榜：地方国企系规模扩张拉动三季度末TOP30长租企业管理房源量增至203万间
据中指研究院统计，截至2026年三季度末，TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源量约203万间，较二季度末增加3.7万间。2026年三季度末，管理规模TOP30入榜门槛为25541间，较二季度末提升1731间。
分类来看，管理规模TOP30企业中，分别有10家房企系住房租赁企业、13家地方国企系、3家创业系、3家酒店系、1家中介系。与二季度相比，地方国企系增加1家，首创和园新晋上榜。管理规模榜TOP30企业中，房企系管理规模占比达45%，保持市场主导地位；地方国企系规模较二季度末增加超5万间，占比提升至32%；酒店系占比在10%以上，管理规模较二季度末增加0.4万间。
表：2026年三季度末管理规模TOP30长租企业规模统计
数据来源：中指数据CREIS
结语
2026年三季度，住房租赁行业制度建设明显推进。中央出台多项顶层文件，一方面将住房租赁纳入扩大消费的整体部署，另一方面完成公积金条例修订，降低租房提取制度门槛；同时，住房租赁信贷升级为房地产基础信贷制度，资本市场进一步优化REITs相关支持政策，从需求端支持、供给端保障、信贷融资、资产退出等多个维度完善行业制度框架。地方层面立足本地实际，通过盘活存量扩充租赁房源、强化行业运营监管、优化公积金提取、落实青年人才安居补贴等举措，夯实本地租赁住房供给与需求保障。
市场运行层面，全国重点城市住宅租金整体呈现筑底企稳态势。50城住宅平均租金三季度累计微跌0.01%，整体波动较为平稳，其中月度同比跌幅已收窄至近25个月最低水平，重点城市住宅租金筑底企稳信号显现。分城市梯队看，一线城市租金修复信号明确，三季度延续累计上涨态势，二线、三四线城市平均租金累计跌幅也有所收窄。与此同时，截至2026年9月，50城平均租金房价比抬升至2.30%，租赁资产投资回报水平持续改善，部分城市租售比已经接近居民购房综合资金成本。
保租房REITs方面，已上市REITs底层项目出租率保持高位运行，二季度板块整体营收、利润、可供分配金额均创新高；三季度保租房公募REITs发行节奏加快，两只新REITs基金合同生效，多单首发、扩募项目推进申报，租赁住房“投融建管退”的闭环进一步打通。企业格局方面，TOP30集中式长租公寓企业规模稳步扩张，地方国企系企业成为本季度房源规模增长的主要动力，在开业、管理规模中的占比进一步提升。
展望四季度，住房租赁市场将进入传统淡季，整体租住需求释放节奏放缓，叠加市场整体房源供给维持高位，租客价格敏感度较高，租金整体仍存在一定调整压力。但经过前期多轮调整，重点城市租金下行空间已经明显收窄，预计四季度租金将以窄幅波动为主；产业集聚、交通配套成熟的核心板块优质租赁房源，租金仍具备结构性支撑。
中长期看，住房租赁行业的角色定位、融资逻辑、竞争格局在发生明显变化。政策端，住房租赁的支持由阶段性政策转向制度化安排，行业发展确定性增强。融资端，监管导向推动融资逻辑从主体信用转向项目信用，资产质量、现金流表现成为企业获取资金、实现REITs退出的核心条件。企业竞争层面，随着地方国企力量持续壮大，市场竞争重心逐步向运营能力、产品精细化运营转移，具备持续运营能力、能够打磨适配新市民青年人产品的主体，将更具备长期发展优势。
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