一段话看懂：这轮细则改了什么
文件 深圳《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》10月15日印发
由市住建局、市规自局、金融监管总局深圳监管局联合印发
维度 预售规则、现房销售、资金监管、融资配套、土地供应
以2026年8月28日为关键时间节点
预售 8月28日后新出让土地的项目须完成主体结构封顶方可预售
新出让土地优先现房销售
过渡 8月28日前已取得工程规划证的项目沿用旧规
已拿地未取证项目备案后可延至2027年底按原条件预售
定金 北京1%，上海和深圳3%
广州、杭州、武汉、天津执行5%上限
资金 深圳推行主办银行制度，全量资金纳入统一账户闭环管理
个人按揭在竣工备案后发放，公积金同步
监管 深圳由公积金中心开立专用监管账户承担具体管控
北京、上海、广州的监管机构各不相同
主线 新老划断、提门槛强监管、给支持留空间
在途项目过渡期最长延至2028年底
01
10月15日，两城同日发文
10月15日，深圳与杭州在同一天发布了“8·28”房地产新政的落地细则。
至此，北京、上海、广州、武汉、天津、杭州、深圳七个重点城市都出台了执行方案，北上广深四个一线城市的细则全部到位。
深圳这份文件全称是《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，由市住房和建设局、市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局深圳监管局联合印发，自印发之日起施行，从预售规则、现房销售、资金监管、融资配套、土地供应五个维度落地。
02
分界线定在8月28日
分界线定在2026年8月28日。
8月28日之后新出让土地的商住项目，申请预售的，单体建筑必须完成主体结构封顶；在途项目设过渡期，8月28日前已取得建设工程规划许可证的项目沿用旧规，已拿地未取证的项目备案后可以延至2027年底按原条件预售。
03
定金比例是一条梯度
现房销售被放在优先位置。
深圳明确新出让土地优先现房销售，购房定金一般不超过购房总价款的3%。
把七城的定金比例放在一起看，是一条梯度：北京最低，1%；上海和深圳都是3%；广州执行上限5%；杭州也设为5%；武汉、天津此前已发布的细则同样执行5%的上限。
04
钱怎么管
钱怎么管，是这轮细则里最实的一块。
深圳全面推行主办银行制度，项目全量资金纳入统一账户闭环管理，采用“区住建行政监管加市公积金中心实务执行”的模式，由公积金中心开立专用监管账户承担具体管控；个人按揭贷款在竣工备案后发放，公积金贷款同步。
各城的资金监管机构不一样。
北京由市住房资金管理中心在主办银行开立监管账户；上海由市、区两级房地产交易中心作为监管机构；广州把市房屋交易监管中心作为监管机构。
深圳的做法是把执行环节交给公积金中心，监管与执行分开。
要留意 · 三件事加在一起
预售要等主体封顶，预售资金全额监管，贷款在竣工备案后发放。
这三条都指向同一件事：交付风险被往下压。
05
七城同一套逻辑
中指研究院把这轮细则归纳成三条主线：一是新老划断平稳过渡，统一以8月28日为分界，在途项目过渡期最长延至2028年底；二是提门槛加强监管，预售门槛统一抬升到主体结构封顶，预售资金全额全过程监管，定金全面纳入监管账户；三是给支持留空间，通过土地款分期、优化保函置换、分批竣工备案、预登记等配套安排，缓解房企资金压力。
06
房企要重构的是什么
对房企来说，这意味着开发模式要重构。
预售门槛抬高之后，回款周期被拉长，资金占用时间变长，测算逻辑跟着变。
中指研究院的判断是，短期内土拍参与门槛与测算逻辑会调整，核心板块拿地集中度可能上升，新盘供给节奏可能出现阶段性错配；中长期，市场份额会向资金稳健、产品驱动、全周期管控能力强的企业迁移。
别混淆 · 各城的钱不是一样管
北京由住房资金管理中心开账户，上海用两级交易中心，广州用房屋交易监管中心。
深圳把执行环节交给公积金中心，监管与执行分开。
07
对买房的人意味着什么
对购房者来说，直接的变化是所见即所得的比例在提高。
买期房要等主体封顶才能预售，预售资金全额监管，贷款在竣工备案后发放，这三条加在一起，交付风险被压到更低的位置。
代价是短期内新房供应的节奏会慢下来，可选房源的窗口期也会变化。
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