接连出台的楼市新政，实际拉动效果到底如何？如何总结珠海三季度楼市走势？第四季度市场又暗藏哪些机会与变量？
就在刚刚，珠海中原召开的《 中原珠海横琴2026年第三季楼市回顾及前瞻 新闻发布会》圆满落幕，市场表面的冷热信号真假难辨，行情背后的真实答案，就藏在本次发布的市场报告之中。
第三季度，珠海楼市有什么看头？来，先上重点：
1、 第三季度住宅网签2445套，环比跌33.8%，均价约19200元/㎡，环比微升1.2%；
2、第三季 TOP10 房企合计签约 28.9 亿元，其中华发以 13.02 亿元领衔房企榜单；
3、 全市住宅新增供应48.98万m²（4639套），环比激增274.55%，同比增长74.76%。
话不多说，直接看详细市场数据。 （数据来源《2026年第三季珠海楼市总结暨展望新闻发布会》，仅供参考）
淡季成交量回调
政策托底，市场释放企稳信号
2026年第三季度，是珠海楼市传统淡季。
从成交数据看， 全市网签4012套，环比下滑31.7% ，成交量明显收缩；但均价逆势微扬至18087元/㎡，环比上涨5.7%。
数据
作为成交主力的住宅网签2445套，占总网签量61%，环比跌33.8%，住宅均价19200元/㎡，仅小幅上涨1.2%。
值得一提的是，全市住宅成交高度集中在斗门（7.32万㎡，占28%） 、南湾（4.03万㎡，16%） 、金湾（3.8万㎡，15%） 、唐家（3.8万㎡，15%） 四大片区，包揽超七成成交。
不过，两条赛道逻辑完全不一样。
斗门、金湾属于刚需赛道，走量逻辑很简单：依靠特价、价格让步换取客户，拼的是性价比；
南湾、唐家走品质改善路线，不靠降价内卷，依托兑现的配套与过硬产品力，吸引改善群体，抗波动能力更强。
房企竞争格局同样清晰。
第三季度TOP10房企合计签约28.9亿元， 华发以13.02亿元领跑市场 ；项目端 中海寰宇天下 ，靠着月末集中签约，拿下住宅网签金额榜首。
数据
新房供应端在三季度迎来一波集中放量。
数据来看，三季度住宅新增供应达到 48.98 万㎡，环比暴涨 274.55% 。供应重心落在 新香洲 与 南湾 两大板块，户型呈现明显的两极分化：
一端是改善型建面约120-144㎡四房，占比19.62%；另一端是小户型建面约60㎡以下一房，占比16.96%，大小两端同时供货。
数据
大批量新货集中入市，也直接推高了库存压力。截至 9 月末，珠海住宅库存规模来到 334.54 万㎡。以近六个月的去化节奏测算， 全市住宅去化周期高达 30.74 个月 ，存量消化的挑战不容小觑。
城市分化加剧，港澳市场冷暖不一
再看全国大盘，前三季度依旧处在漫长筑底周期，核心指标全面承压。
2026年前8月， 全国房地产开发投资4.8万亿元 ，同比下滑19.9%； 房企施工面积56.1亿㎡ ，同比下降12.8%；竣工面积2.11亿㎡，降幅23.7%。
新房销售同样走弱，新建商品房销售面积4.99亿㎡，同比下降12.1%， 销售额4.75万亿元，下滑13% ；商品房待售面积7.53亿㎡，小幅回落1.1%，其中3年以下待售面积5.48亿㎡，下降4.2%。
市场格局已经彻底改写，一线城市韧性最强，多个豪宅项目出现日光盘，带动市场情绪；二手房成交持续扩容，交易占比稳步抬升，国内楼市正式迈入存量时代。
港澳两地，走出两条完全不一样的行情曲线。
香港三季度楼宇买卖合计18921宗，成交金额1497.47亿元，环比大跌29%、34.5%，创下2025年一季度之后6个季度新低。
不过拉长全年维度，今年前9月成交68876宗，金额5600.36亿元，预估全年成交可达88000宗，依旧是2021年96133宗之后5年内高位。
澳门楼市则是量涨价跌，反差感极强。
依托年初落地的免税政策，成交持续放量： 预估三季度住宅成交约854宗，同比上涨10.5% ；前三季度住宅成交突破3000宗，已经超越去年全年2775宗的总量。
但价格端后劲不足，行情从暖转冷。上半年房价回暖，第二季楼价一度冲高至7.7万/㎡，同比上涨7%；进入三季度，受外围环境、政策效应减弱叠加传统淡季影响， 预估单价回落至6.5万/㎡，环比大跌16%，创下14年新低。
多重政策红利正在持续发酵，叠加国庆窗口激活积压已久的观望客户，再加上入冬之后北方南下的置业需求集中释放，多重力量共振之下，珠海四季度大概率迎来一轮阶段性脉冲式回暖。
对开发商而言，年底购房补贴即将到期是明确的时间节点，各家会抓紧这个窗口期，叠加各类优惠、促销动作撬动客户入场，成交量有望迎来上行，整体价格会保持企稳。
分化依旧是市场的主线逻辑，核心区域的改善住宅，因为持续的供应断层，依然有稳定的购买力承接，会成为这一轮行情复苏的核心引擎。
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