抵押预告登记权利人的优先受偿权与房产商阶段性保证责任的免除——某银行盐都支行诉张某等借款合同纠纷案评析
解析人：上海君澜律师事务所 俞强律师
一、案件基本情况
本案为一起个人购房担保借款合同纠纷。张某与黄某珠系夫妻，于2015年向某银行盐都支行申请贷款358000元购买预售商品房，并与作为保证人的自贡地产公司签订《个人购房担保借款合同》。合同约定：以所购房产作为抵押担保；自贡地产公司作为阶段性保证人，自借款发放之日起至借款人取得分户权属证书并办妥抵押登记之日止承担连带保证责任。
贷款发放后，银行办理了所有权预告登记和抵押权预告登记，自贡地产公司就案涉楼栋办理了建筑物所有权首次登记（"大产权"登记）。但因购房人逾期还款且房产仍登记在开发商名下，银行未能办理正式抵押权登记。银行诉请购房人归还本金276292.07元及利息，并对抵押房产主张优先受偿权，同时要求开发商承担连带保证责任。
一审法院判决支持银行对抵押房产的优先受偿权，但驳回其对开发商的保证责任请求。二审法院驳回上诉，维持原判。
二、裁判核心要点解析
本案争议焦点集中在两个问题上，对实务中此类案件的处理具有重要指导意义：
根据《民法典》第二百二十一条规定，预告登记是为保障将来实现物权而设立的登记制度。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条进一步明确：当事人办理抵押预告登记后，若经审查已办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿的，人民法院应予支持，并应认定抵押权自预告登记之日起设立。
本案中，所涉房屋已完成建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效情形，故法院认定抵押权自预告登记之日起设立，银行可以直接主张实现抵押权、就抵押物优先受偿。
（二）房产商的阶段性保证责任应否免除
民法典第一百五十八条规定，附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。商品房预售制下，银行发放按揭贷款时房屋往往尚未建成或未办理登记，为化解风险，银行通常与房产商约定，在贷款发放至抵押权设立前的特定时段内由房产商提供保证担保。
这种阶段性保证担保与房屋抵押权担保前后衔接，以房屋抵押权有效设立作为失效条件，性质上属于附解除条件的保证担保。因此，一旦银行就房屋合法设定抵押权，阶段性保证的解除条件即告成就，房产商的保证责任应即免除。
本案中，虽然案涉房屋未办理正式抵押登记，但依司法解释规定，银行的抵押权已于预告登记之日起设立，其优先受偿权已获保障，故开发商的阶段性连带保证责任应予免除。
三、实务启示
对金融机构而言，本案确认了抵押预告登记权利人在满足法定条件下可以直接主张优先受偿权，为银行不良贷款清收提供了重要路径。但同时应关注：办理抵押预告登记后，仍应及时跟进推动办理正式抵押登记，避免因预告登记失效而丧失权利保障。
对房产开发商而言，阶段性保证责任并非"无限期"责任。一旦银行取得抵押权（包括依司法解释规定自预告登记之日起设立的抵押权），保证责任即告免除，这为开发商合理控制担保风险提供了明确依据。
对借款人而言，本案再次提示，逾期还贷不仅要承担归还本金及利息的责任，其购房的抵押权益亦可能被银行依法实现，应诚信履约。
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