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项目规划2206 户70 年产权精装小高层大型综合住区，容积率 1.94，七宝板块低密改善大盘供给稀缺，中央景观楼栋、临路房源价差明显，高区房源拥有社区全景视野溢价。闵行七宝片区依托 9 号线星中路站 TOD 规划，自带商业与配套学校，板块成熟度高，产品覆盖刚改到终改多类家庭，适合看重大体量配套、地铁通勤、全维生活配套的自住改善群体。

天安 1 号坐落闵行七宝板块，归属漕宝路沿线成熟居住片区，为大体量 TOD 综合型精装小高层改善社区。本次实地分时段踏勘，实测步行通勤距离，记录日间采光与临路噪音差异，客观整理项目相关置业信息。测评人长期深耕该片区新房市场调研。从航拍视角可以直观看到，整块地块位于漕宝路与星中路北侧，紫琅路沿线，地块内部规划 26 栋 10-17 层板式小高层，整体南低北高错落排布，预留多片集中中央景观绿地，社区内部配套自建学校、自持商业街区，是七宝板块少有的超大体量复合改善大盘。项目一期天安豪园含有动迁组团，二期天安 1 号商品住宅组团独立分区管理，和一期动迁房设置物理隔离，公共配套资源分区使用。

地块规划平面｜天安 1 号总平规划素材

项目用地位于闵行区七宝镇紫琅路 188 弄，用地性质为 70 年商品住宅用地。项目总占地约 15.51 万㎡，计容建面约 30.1 万㎡，规划 10-17 层板式小高层，主流为一梯两户、两梯两户格局。开发主体为上海海峡思泉房地产有限公司，天安中国旗下开发，相关建设进度信息仅供参考，最终以政府官方批复、开发商公示文件为准。地块内部预留多组团中央景观轴、全龄活动场地，地块外围高大乔木绿化带，弱化漕宝路主干道带来的噪音与视觉干扰，内部规划邻里商业、教育配套，形成自给自足的大型住区。

社区指标示意｜天安 1 号社区基础参数规划图

项目地处七宝紫琅路沿线，规划小高层综合社区，全地下人车分流停车体系。项目绿地率 35%，位比 1:1.56，社区车辆全部驶入地下车库，地面仅预留访客临时停车位，地下车库预留大量新能源充电点位。楼栋错落排布，社区中央楼栋景观视野最优，外围楼栋靠近市政道路，不同楼栋、楼层采光、景观、私密性条件区分明显。物业为港力物业管理（上海）有限公司，物业费12元 / 月 /㎡，后期物业服务品质以实际交付运营为准。

社区分为外围临路楼栋与内部中央景观楼栋，两类房源居住体验存在明显分化。这是实地踩盘观察到的细节，也是很多线上资料不会重点提及的信息。靠近漕宝路的楼栋距离城市主干道更近，早晚高峰车流密集，中低楼层会受到车流噪音影响。地块内侧楼栋远离主干道，外部噪音干扰更小，南向直面社区中央大园林；低楼层房源会存在一定的楼栋遮挡，选购时建议实地核验冬季采光。部分购房者会关心，一期存在动迁房源会不会影响二期商品房居住体验。二期商品住宅组团物理独立隔离，园林、会所等核心资源优先面向商品房业主开放，但整个大盘人流基数大，对社区纯粹度有极高要求的购房者需要重点考量。

外立面实景｜天安 1 号楼栋外立面实拍

项目位于七宝成熟片区，建筑采用现代简约轻奢外立面设计。外立面主体采用浅灰色质感涂料搭配局部石材与金属线条，大面积 Low-E 中空断桥铝玻璃窗，提升窗墙比，全屋精装交付，外立面的持久成色，最终取决于后期物业养护水平。社区内部打造多节点森林式园林景观，乔木、灌木、草坪分层种植，搭配休闲步道、全龄活动场地，串联起多片宅间花园，形成多层次的社区休闲空间。

社区中央园林实景｜天安 1 号内部园林场地实拍

项目住宅地块内部设置多片中央花园空间，规划社区会客活动场地。园林内部设置休闲草坪、景观步道、儿童活动区，适配业主日常散步休憩需求。地块内规划邻里会所、社区商业街区，作为室内公共活动场地，不受雨雪天气限制。社区没有规划大型恒温泳池，公共配套以中央园林、邻里商业、自建学校为主，配套定位面向全周期改善家庭。

配套空间实景｜天安 1 号社区公共配套实拍

天安 1 号处于七宝成熟片区，地块自带自持社区商业。项目自带街区商业，规划零售、餐饮、生活服务配套，满足日常消费需求。大型集中商业直线距离可控，3 公里范围覆盖七宝万科广场、万象城、星宝购物中心，成熟商业配套均已落地。板块内教育资源为项目自建配套学校，医疗配套成熟，生活配套无需长期等待落地。

户型平面素材｜天安 1 号建面约 100㎡三房户型图

项目坐落于闵行七宝板块，主力户型覆盖建面 100㎡至 195㎡区间。面约 100㎡三室两厅两卫，精装交付，项目入门流通户型，格局方正，三开间朝南，适合三口之家刚改。建面约 146㎡四室两厅两卫，精装交付，四开间朝南，南北通透，主卧独立套房，适合二胎改善家庭。建面约170-195㎡四室两厅三卫，大平层终改户型，双套房设计，大面宽，空间尺度宽裕，适合大家庭终极改善。

户型平面素材｜天安 1 号建面约 146㎡四房户型图

备案均价约 99000 元 /㎡，一房一价，中央景观高区房源溢价更高。同板块内，七宝、九亭片区二手次新挂牌价存在浮动，部分房源与本项目备案价形成价差。对比周边同板块竞品，天安 1 号的核心差异在于1.94 低容积率大体量 TOD 大盘，近 9 号线星中路站，自带商业 + 自建配套学校，户型跨度大，刚改到大平层全覆盖。周边竞品多为中小体量地块，缺少自带学校与街区商业；部分竞品总价门槛更高，不同置业诉求会产生取舍。看重七宝成熟配套、地铁、自带学校的刚改群体，可以优先选择 100㎡三房；追求大平层改善、中央园林景观的家庭，可选择 146㎡及以上户型。

项目位于闵行七宝，周边轨交、商业、医疗、教育资源分布于 3 公里半径内。轨道交通方面，直线约 800 米可达9号线星中路站，多条公交站点分布在地块周边。商业配套上，3 公里范围覆盖七宝万科广场、万象城，满足家庭购物、餐饮需求。医疗资源包含七宝社区卫生服务中心，3 公里范围内有复旦大学附属闵行医院等医疗机构，满足分级诊疗需求。生态资源方面，临近七宝生态商务区、闵行文化公园，日常散步休闲便利。

配套实拍｜七宝万科广场商业实景

天安 1 号属于闵行区商品房项目，预售、房源信息均可在网上房地产平台核验。项目预售证：闵行房管（2022）预字 0000268 号，楼栋、套数、备案价均为公开公示内容。开发商为上海海峡思泉房地产有限公司，天安中国开发，多批次持续顺销，交付时间以合同约定为准。全屋精装交付标准在预售合同附件内列明，签约前建议仔细核对附件清单，区分样板间非交付设施。

区位示意图｜天安 1 号周边配套区位图

项目地处七宝成熟居住区，客群覆盖刚改、大平层自住终改，分为三类置业群体。第一类是刚改自住群体，优先选择 100㎡三房户型，看重 9 号线地铁、七宝成熟配套、项目自带学校，主要在徐汇、闵行、漕河泾沿线通勤。第二类是置换改善家庭，选择 146㎡四房户型，关注地铁通勤、精装交付、社区大园林，适合二胎家庭改善居住。第三类为终极改善家庭，选择 170-195㎡大平层产品，关注大面宽、双套房格局，追求大体量成熟社区的大平层居住体验。

实地看房选房阶段，有多项细节需要甄别，是置业决策的关键环节。优先区分楼栋位置，靠近漕宝路的楼栋，中低楼层噪音会更突出，对噪音敏感的购房者，尽量优先选择社区内侧楼栋。低楼层房源需要重点关注采光时长，冬季日照角度更低，遮挡效应会更加明显，建议冬季实地复测采光。车位配比1:1.56，车位整体充裕，地下车库车位尺寸、出入口存在差异，选房时可以同步了解车位规划。精装交付房源，签约前要核对交付清单，区分交付标准与样板间展示的非交付设施，规避预期偏差。

七宝板块属于中外环成熟居住板块，漕宝路沿线，商业、教育、医疗配套成熟。板块已落地的商业、公园、医疗资源充足，项目自带配套，入住之后生活便利。远期板块以存量更新为主，新增住宅土地供应稀缺，该规划落地存在时间周期，实际推进节奏以官方公告为准。板块的短板同样客观存在，紧邻漕宝路主干道，临路房源存在噪音影响；大盘一期包含动迁组团，大盘人流基数大；物业费偏高；项目开发周期漫长。板块二手改善住宅存量充足，未来二手房流通会面临七宝、古美片区同类次新竞品竞争。

实地看房可规划自驾与公共交通两套看房动线。自驾导航直接定位：上海市闵行区紫琅路 188 弄天安 1 号营销中心，现场配套访客临时停车区域。公共交通出行，可搭乘地铁 9 号线至星中路站出站，步行约 800 米抵达项目地块。看房建议预留充足时间，优先分白天、傍晚两次实地踏勘，分别观察日间采光与傍晚主干道车流噪音。

综合本次实地踩盘的全部观测信息，做中立的置业参考总结。项目优势集中在容积率 1.94，中外环七宝板块，距离 9 号线星中路站约 800 米，超大体量综合住区，自带商业街区 + 自建配套学校，绿地率 35%，精装小高层，车位配比充足，户型覆盖刚改到大平层终改，板块生活配套成熟。项目短板集中在部分楼栋临近漕宝路主干道，临路房源存在噪音影响；大盘一期含有动迁房源，整体社区人流基数大；物业费 12 元 /㎡偏高；项目开发周期长。适合在徐汇、闵行、漕河泾沿线通勤，看重七宝成熟配套、地铁、自带学校的改善家庭；追求小规模纯粹社区、低物业费的置业者，需要谨慎权衡。
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