最近有个说法传得挺凶，说现在还有人认为楼市会反弹，那他对经济肯定没什么认知，有认知的，对于这样的说法，当然是不太可能的。反弹的意思就是报复性的增长，有点像2015年2020年的那种状况！

那句话大家都不陌生，就是短期看金融，中期看土地，长期看人口，每个问题点都要从多方面的角度去观看市场的一个改变

1、这十五个字，看上的只是前半段的一个正确说辞

凡是关心楼市的人，基本上都能顺口背上两句，很多人还能倒背如流。

可我留意到一个挺有意思的事，大家记牢的往往都是后面那半句，就是金融、土地、人口这三样，背得那叫一个熟。

前面那半句才是真正的钥匙，说的就是短期、中期、长期这三个词，对于这三个词语，其实深度的分析，每一样它都是有一个巨大的利好，才做出一个新的调整。

现在的问题恰恰就出在这儿，很多人只看见第一格在动，转头就认定整条线都要动起来！

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2、金融

先说第一格，短期看金融，这一格现在是什么状态，我把眼下的数摆出来，你一听就清楚。

新发的房贷利率是 3.1%，首付最低一成半，贴息一个点，期限从三十年拉到最长四十年，存量房贷还能去协商降息，就把直接整个经营体系压到一个很低的水平了，甚至有部分发放新的贷款利率能干到3.0

另外一点，公积金利率甚至能够压到2.6%相对而言，100万一个月的利息又可以少那么一点点，叠加在一起，成本进一步的压价。

上半年住户贷款净减少三千六百多亿，这在金融统计里还是头一回出现半年度的净减少，以前从来没出现过。

从两年前的 62.3% 掉到了 57.7%，房贷余额已经连着十三个季度负增长，一年半还多。

进来一看，国家层面确实是花了很大力度去压低这个成本的准备，但是市场已经形成了一个巨大的画风改变，并不是说把价格压下来这么简单的，我是从多方面多维度的去呈现出来市场价值的一个层面，如果在国家层面来看，成本够低了，在老百姓的层面来看，就是相对而言，提前还款房贷的人还真的不少。

3、土地这

再看第二格，中期看土地，这风险是大家最容易读反的！

前三季度三百个城市的宅地成交面积掉了两成三，土地出让金一万亿，同比降了两成多，量价一起往下走。

很多人一看到供地在缩，转头就认定要涨，这个读法太急了，供地缩和需求回来压根就是两码事，中间隔着好几步。

季度一线城市的整体住宅价格出现了很大幅度的上涨，平均溢价达到了1.8成。

二线城市，土地出让金整体掉了3.7成，成交不怎么样，溢价率也根本起不来。

我这次国庆回老家，一路上看下来的感觉也是这样，一线核心稳中有涨，近郊算是稳住了，郊区还在往下走，一层比一层凉。

二线就更明显，核心区慢慢稳住，近郊轻微往下掉，郊区掉得比较狠，三四线我基本就不看了！

整体来说，土地这一格不看政府挂出来多少地，看的是开发商敢不敢掏钱，一线敢掏，二线缩手，三四线基本没人来。

很多开发商都想尽办法的把三四线城市的土地开发完，然后进行把阵营转到一线城市里面去了，毕竟小地方未来接盘的人就是会大幅度减少。

4、人口

到了人，它走得最慢，可方向也是最清楚的，这一格最不该被忽略，它定的是整条线最终的走向。

今年一季度，全国人口净流入 186 万，可前二十个城市就吃掉了 89%，前面更多的都是集中在头部城市，深圳，东莞，广州。

流出最多的比如湖南，山东等等这些地方，一年流出的人口都是7位数的。

在人口生育这一方面，其中很多城市都是非常的低的，目前就除了广东是生育大省以外，其他地方，你看看小孩的一个数量就知道了。

目前判断整个房地产最简单的就是这三个数据结合在一起，就能够看得出来一个市场的价值怎么样的走向。