距“828新政”颁布已经1个多月了。
目前，已出新政实施细则的城市，已有北京、上海、广州、武汉、天津、杭州、深圳等7个。
其中，一线城市京沪广深已全部出台细则。
二线城市里，武汉是第一个出的。然后，是天津；然后，是杭州。
纵观这些细则，大多是以北京细则作为“范本”对象。
郑州的实施细则，大概率会是什么版本呢？
今天，让我拆解“他们”的版本，来揣测郑州的实施细则版本。
仔细看他们的细则，有相同，有不同。
在三个底线上，很一致：
1、新出让土地项目实行预售的，必须主体结构封顶；
2、预售资金全额、全过程监管；
3、以8月28日（包含）作为界定新老划断的时间标准。
关于资金监管，三个方面一致：
一是现房定金全额存入定金监管账户、监管期间不得使用，房屋具备交付条件后解除；
二是主办银行制，8月28日起新签订借款合同的项目，开发贷款、项目自有资金、销售资金等全部归集至主办银行账户；
三是按揭放款节点后移，按新条件取得预售许可的项目竣工备案后方可发放按揭贷款。
仔细阅读这7个城市实施细则文件的每一个字，你发现他们大多分为“预售管理现房销售主办银行融资支持土地供应政策协同”等几个部分。
其不同，主要在细节。我们来看：
一、商品住房项目新老政策划定时间节点的界定：
这一条，很关键。
大多，分为三类：
1、新取得土地项目
2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。项目预售资金实行全额、全过程监管；项目综合竣工验收后，方可解除资金监管。
2、在途项目。
2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可证的商品住房项目，申请预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。
2026年8月28日（含）前，已取得国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上按新取得土地项目执行预售管理政策；为保持市场供需平稳，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市房屋管理部门备案后，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。
2026年8月28日（含）前，已发布出让公告但在8月28日后取得国有建设用地使用权的商品住房项目，2027年底前预售条件可按原有政策规定执行，但预售资金监管执行新的政策规定。
3、历史遗留问题项目。
2026年8月28日（含）前的历史遗留问题项目，由有关部门另行研究。
上面，是上海的细则。
仔细看，你会发现北京、上海、广州、杭州，都把在途项目期限延缓至2027年年底。都是比较宽松的，没那么一刀砍死。
武汉和杭州针对历史遗留问题项目、智能建造试点项目还可以延缓至2028年底。
二、封顶预售的封顶标准：
除了上海、广州、天津、杭州未细化留下空间。
北京标准：楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑；五方（项目建设单位、勘察、设计、施工、监理）单位出具《主体结构分部工程验收记录》。
深圳标准：完成屋面层结构混凝土浇筑，提交五方《主体结构分部工程验收记录》。
武汉标准：完成屋面层结构混凝土浇筑，并经区住房管理部门现场检查确认。
三、预售资金监管
“按新出让土地执行预售管理的商品住房项目，由市房产交易中心作为住房资金监管机构与房地产开发企业签订资金监管协议，并在项目主办银行开立资金监管账户。
购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。
商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。”
——武汉版。
四、关于现房销售：
基本上，都采用的语言是：2026年8月28日起，新公告出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售
如果采用现房销售，实行现房销售的商品住房项目，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，定金一般不超过购房总价款的X%。
现房定金额度，不同城市有不同标准：
北京是1%，上海深圳是3%，广州、武汉、天津、杭州是5%。
目前为止，上线是5%。
其实吧，这都不重要。反正收了这所谓定金，开发商也用不了——“购房人支付的定金，应全部存入资金监管账户。房屋具备交付条件后，解除定金监管”。
五、监管资金如何解冻：
事实上，从这些细则里看出，并不是所有城市“统一竣备后解除资金监管”。
北京，可按节点支取；
上海，可“按工程节点解冻”；
广州，在途项目设重点监管额度，覆盖全部剩余工程建设费用；
最宽松的是武汉，可保函置换——置换不超确保竣工交付所需额度的30%，留存不低于70%。
关于这一点，比当时828后的统一文本，都宽松一些。
六、新土拍土地款缴付期限：
基本上都是土拍后30日内缴付50%，余下的，一年或者二年内缴清。
其中，北京是可以2年，上海、广州、天津、杭州是可延长至2年内。
武汉是，“最长2年”。
咋说呢？其实，挺宽松的。
七、其他：
广州、武汉、杭州特意提到可“分期分栋办理许可和竣备”、“分栋预登记、分期开发、分阶段竣备”。
好了，以上是已发布828细则的城市政策的呈现和分析。
郑州的实施细则，大概率就是以上细则的翻版。
在我看来，
郑州细则，大概率会和广州、杭州、武汉类同。
只会更松，不会更严。
大家伙儿还是可以稍微松口气。
对房企，其实政策留下了活口儿。
哪怕是828后新拍土地，也在土地出让金支付时间上给了空间，减少了开发商资金压力。
而且，资金监管，也没完全锁死，大概率中间是可以提前预支部分资金来支付必要款项的。
而且，现房销售，从目前看，还比较遥远。文件里的用词，大多还是“优先现房销售，没有必须。”
哪怕新出让土地，依然还是“封顶预售”而已。
无论如何，828后时代已经来了。
请各位开发商：
调整姿势，更换思想，重新上阵
从828后近一个多月的市场表现来看，市场没有发生明显变化，购房热情也没明显受影响。
各个盘，该卖的好的，依然好；该卖的不好的，依然不好。
卖的好的，两个特征：
1、新房四代宅，位置好，产品好，稀缺，价格合理。
2、存量三代宅，现房，准现房，价格便宜——极具诱惑力的价格。
日子照过，营销要做。该咋滴还咋滴。
慢慢来，一切都会好的。
库存，总会去完的。
房价，总会起来的。
本文完。
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