文/广州进深 严明会
半个多月前，保利一鼓作气，击退越秀、珠实、广州城投三家国企，斥资超38亿元夺下海珠琶洲南401地块。
就在今天，这宗地块通过了备案。
关于这个项目要投资多少钱？盖几栋楼？啥时候能建好？
备案表里，都清清楚楚地一一列出来了。
01
根据备案信息，项目总用地面积约29525㎡，新建总建筑面积约98600㎡，其中计容面积67475㎡，建设11栋商品住宅。
在项目投资上，保利向来大手笔，这回也不例外，一口气拿出了52.93亿元。
备案里还提到了项目起止年限，从2026年10月1日至2028年12月1日，差不多两年时间。
这个时间放在以前，大家并不会特别关注，反而会觉得，这就是一个正常的项目建设进度啊。
但放到如今的市场行情里，特别是要求现房销售的大环境下。
两年，已经是保利尽力压缩后的建设周期了。
要知道，保利这个项目是要做豪宅的，它比普通住宅更考验房企的操盘能力和资金实力。
而保利10月9日拿下的黄埔科学城映日路地块，总建面比琶洲南401地块要小，投资也仅为后者的一半。
即便如此，上周披露的映日路地块备案表里，依然明晃晃地写着，要建三年。
相比之下，琶洲南401地块却只要两年。看得出来，保利在铆足劲儿地赶进度。
02
保利为何这么着急？
这背后与现房销售脱不开关系。
就在琶洲南401地块出让当天，广州现房销售细则落地。当时，一边出新政，一边拍地，也是蛮刺激的。
新政明确要求，预售需封顶。
同时要求，首付款、住房贷款等购房资金，全部存入预售资金监管账户。
并且，要“在完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住用地内独立设置的居住区配套公共服务设施竣工验收后”，才可解除监管。
这也意味着，新政之下，一个项目的资金沉淀周期被大幅拉长。
而开发商要想早点卖房，早点回款，就必须努力地往前赶。
琶洲南401地块，是广州现房新政后的首宗成交地块，市场关注度颇高。此次备案，也可视作是保利在新供地规则下，抢抓市场窗口的一次提速尝试。
03
回看当时土拍。
9月30日，海珠区琶洲南区HZ0305401-CZTB地块竞价出让，吸引保利、越秀、珠实和广州城投四家房企参拍。
整个竞价过程，算不上激烈，拍了一个半小时，也仅出价41轮。
最终，地块被保利拿下。
成交总价约38.17亿元，折合楼面价55385元/㎡，溢价率26.5%。
从位置看，琶洲南401地块就在保利天奕旁边，二者仅一路之隔。
地块没有复杂的配建任务，仅需配建一所6班幼儿园及约1850㎡公建配套。如此，保利可以沉下心来，专注在产品上面。
这宗地块，曾在去年的广州供地蓝皮书中亮相过，当时的用地性质还是商务兼容商业用地，容积率高达6.0。
而就在今年7月，这宗地迎来调规，从商地变成了涉宅地。
调整后，地块占地面积31325㎡，计容建面68915㎡，容积率2.2，限高80米。
整个地块也变得更加规整。
不仅如此，地块中间还多了一道中央绿轴，贯穿社区南北，赋予未来豪宅项目极大的想象空间。
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