抬板住宅的游戏规则，要变了！
前两天，北京规自委印发了《关于本市住宅公共空间品质提升的意见（试行）》的文件。
其中最关键的是对抬板住宅进行了规定：限高8米，板下经营性空间收土地出让金...
这波新政，广州会不会跟？
壹
先来看看北京的这一份政策文件和官方的政策解读。
文件先给“抬板设计”下了官方定义：
通过底层架空抬高建筑主体，以抬板平台面层作为住宅建筑的室外地坪和公共活动空间。
简单讲，就是小区整体架在一个平面上，上面是住宅、花园、连廊，下面是车库、设备房、便民商业和下沉庭院等等。
｜图源：北京市人民政府
支持力度也相当给力。
文件明确，拟通过招拍挂出让、层数在7层及以上的居住用地，都可以采用抬板设计；优先鼓励存在地形高差、滨水沿线、位于轨道“微中心”三类地块开展。
最关键的一条是，抬板平台以下的地上建筑空间，在满足规划要求的前提下不计入容积率。
目前市面上很多抬板住宅的板下空间，都是做会所等功能。
｜图源：北京市人民政府
要知道，广州的公共配套一般都是要计容的。
我们在计算住宅楼面价时候，很多时候都要先扣除公建配套的建筑面积，剩下的才是住宅的可售面积！
举个例子，保利刚拿下的科学城映日路地块，计容总建面76608平，其中商业建面2600平，公建配套高达3149平！
公建配套中就包括了9班幼儿园、物业管理用房、居民健身场所、快递送达设施，绝大部分都是非经营性物业。
如果这部分不计容，可售住宅面积就增加了，开发商就有更多货可以卖！
这也意味着，北京的政策等于白送了开发商一块实打实的空间红利！
｜映日路地块规划条件
｜图源：广州公共资源交易中心
当然，北京政策也对抬板住宅有一些限制。
一是高度。
文件要求抬板平台（含板上覆土）原则上不超过8米。并且要求消防车可以直接开到抬板平台。
二是土地出让金。
如果抬板下空间不符合《划拨用地目录》规定的非经营性空间，及经营性空间，都要采用有偿方式供应。
简单来说，如果抬板下面做了商业之类，就要确权登记、收土地出让金了。
｜图源：北京市人民政府
当然，北京出台这份文件的意义还在于，它把个别项目的产品选择，升级成为了制度规范。
这意味着抬板住宅设计，有大概率会推广开来。
贰
再来看看广州。
虽然没有明确出台支持抬板住宅的文件，但这两年也有“鼓励住宅首层架空”“公共开放空间不计容”等政策导向。
因此，我们也可以明显看到，抬板住宅设计，在这两年密集出现。
｜广州楼市发布 制图
比如即将在10月20日开放艺术生活体验馆的宸启安澜，就整体抬升了7-8米！
这种设计不仅实现了户户观景，就连沿江一侧地下室都能观景！
｜广州楼市发布 制
还有前几天开放展厅的绿城芳村客运站项目，更是直接把社区整体抬高了20米！
在20米的高空上设计了下沉庭院、泳池、风雨连廊以及水景瀑布、观景天桥等等。
其他如番禺、南沙、花都的抬板住宅，基本都至少抬高了十几米， 一个比一个敢抬。
｜图源：项目资料
抬板住宅，为什么在广州铺开了？
好处确实实在。
比如防潮防涝，正好契合广州多雨的气候；抬高之后低楼层的采光、视野、私密性全面改善。
另外就是地面空间整体释放给园林和公共活动，社区更完整。板下还能塞下车库、会所、商业等等，实现真正的人车分流。
|西关金茂锦棠效果图
|广州楼市发布 制图
那么，如果广州也出台类似北京的政策，对抬板住宅有什么影响？
一来，抬板高度可能会被限制。
按照北京政策，抬板限制在8米，但目前广州的抬板住宅动辄抬高十来米。
也就是说，这种抬高的抬板住宅可能会越来越稀缺。
二是，抬板住宅的成本要重新核算。
比如会所，如果是完全免费开放的非经营性空间，板下空间不计容，会所空间可能会更大。
当然，如果是收费的经营性空间，需要收土地出让金，房企成本可能会更高。
｜ 宸启安澜 项目效果图
不过，我们也要明确一点：不是所有地块都适合抬板设计。
像北京的政策，就只鼓励存在地形高差、滨水沿线、位于轨道“微中心”这三类项目去做抬板设计。
普通项目硬做抬板设计，反而会出现归家动线变复杂等问题。
从这方面看，北京专门出台政策把这些问题都说清楚，对广州楼市也有很强的借鉴意义。
广州的抬板住宅能否真正成为主流，也要看有没有政策去支撑、去鼓励。
你觉得抬板住宅好，还是普通住宅好？评论区聊聊~
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