西塱TOD，规划方案曝光！
近日，广州规自局公布了荔湾区西塱综合交通枢纽LW0507-CZGX单元控制性详细规划批前公示。
｜图源：广州规自局
此次公示的核心，是占地约27.25万方的车辆段上盖巨无霸地块（LW0507022-CZGX），计容建面约50万方。
其实，这块地早年曾流传过一版国际竞赛方案，当时满屏都是摩天大楼和超高密度的塔楼。
｜西塱TOD效果图
｜图源：广州规自局
虽然官方此前并未输出具体口径，但业内普遍预估容积率在3.0以上，大家对这里的预期，也一直是个高密度的超级枢纽。
对比早期方案，本次落地的控规，在开发指标上有明显调整。
｜广州楼市发布 制图
一是1.83容积率背后的“减量提质”。
车辆段上盖开发项目，涉及盖板建设、减震降噪、结构承重等工程，前期投入极大。
面对巨大的资金平衡压力，部分项目会选择通过提高容积率、增加建筑面积来摊薄成本。
但西塱TOD这次，不仅把容积率控制在了1.83，还明确建筑密度≤28%、绿地率≥35%的硬性指标。
这意味着开发商有充足的余地去做大面积的中央园林，而不是把楼栋密集地排满。
｜图源：广州规自局
更难得的是盖上80米的限高，算上盖板高度，未来这里的住宅大概率也就是20多层的舒适小高层。
与广钢早期组团的高容积率、高层塔楼形态相比，产品路线明显不同。
二是45班九年制学校打头的“配套超配”。
在这样一个低密度的底盘上，官方一口气砸下了34处公服设施，总建面达4.76万方。
其中最值得关注的，莫过于45班九年一贯制学校+2所9班幼儿园的组合，另外还包含一个社区少年宫。
｜图源：广州规自局
虽然目前还没公布具体的办学品牌，但45班九年制学校的落定，已经给这个项目注入了极强的改善底色。
如果未来能顺利引入优质教育集团，那这个项目的想象空间还将被进一步拉高。
｜西塱车辆段示意图
能拿到这样的“顶配”规划，根源在于西塱TOD独一无二的枢纽地段。
项目紧邻花地大道主干道，作为广州首座四线换乘枢纽，地铁1号线、10号线、22号线、广佛线在此汇聚。
往西直达佛山桂城、千灯湖，向东串联海珠、番禺等，是真正撬动广佛双城人流的枢纽心脏。
｜广州楼市发布 制图
枢纽优势之外，放到荔湾市场横向对比，看点更足。
近年荔湾出让地块，大多是小体量地块，不少地块容积率在2.1-3.5区间。
而西塱TOD容积率仅1.83，叠加约50万方的超大体量，指标优势明显，完全有条件跳出常规刚需盘的打法，打造小高层、板楼这类改善产品。
参考广州过往案例，大概率由广州地铁地产主导。
｜广州楼市发布 制图
值得一提的是，西塱TOD采用地铁车辆段盖板一体化开发，是国内首创的车辆段全程不停运改造。
施工期间四条地铁保持正常运营，工程难度不小，这也意味着，虽然规划已经明牌，但后续的施工和入市周期不会短，大家还要给点耐心。
｜图源：广州市政府
总的来说，西塱TOD将会是非常值得关注的新项目。感兴趣的朋友，可以加个威信gzlsfb3
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