来源：市场资讯
（来源：建筑工人联盟）
一个盖了半辈子楼的央企，突然跑去开酒店、管餐饮，你听着是不是有点离谱？但你要只当个乐子看，那就亏大了。
武汉新注册了一家叫中都世诚的商业管理公司，经营范围写着酒店和餐饮。这只是露出来的一角。这一年里，中建前前后后新设了12家不干施工的公司。这肯定不是领导一拍脑袋定的，背后是整个行业逼出来的大变局。
建筑央企不想再当乙方了，不想再接活干活走人，人家要当甲方，要投资、做平台、搞运营。以前楼盖完，拍拍屁股走人，钱一次结清。以后楼盖完，接着管，月月收租。以前赚的是辛苦的施工费，以后想赚的是十年二十年的慢钱。
老路是真走不动了
先看几个扎心的数，今年上半年，全国建筑业增加值3.6万亿，同比跌了4%，比GDP增速还低了8个多点。新签合同少了将近两万亿，跌了14%。新开工面积跌26%，竣工面积跌31%。什么概念？活儿肉眼可见地变少了。
中建自己的半年报也难看，营收9758亿，掉了12%，净利润230亿，掉了24%多。利润比收入跌得还狠，为啥？两个坑，一是资产减值和信用减值加起来提了100多亿，比去年多提24亿，说白了就是该认的坏账认了，二是汇兑从前年赚1个亿变成亏11个亿，里外里一百多亿就这么蒸发了。
更吓人的是那笔账，中建账上光应收账款就4596亿，还在涨。七家建筑央企的应收账款加一块儿，1.47万亿。活干了一堆，钱全压在白条上。垫资施工这套玩法，行业景气的时候靠规模还能撑着，行情一冷，收不到钱，规模越大死得越快。
政策那只靴子也落了，国资委考核改了，不看你营收多少，看你会不会创造价值，战新产业还要单独算账。中建开年就把开辟第二增长曲线写进了自己的战略里。
这才有了那12家新公司，1月份中建科工参与搞了个10个亿的新能源基金，自己掏了4个亿探路，8月份五局跟华润电力合资，五局占51%，风电、储能、生物质能全干。路数很明白，先拿基金试水，再开项目公司落地，最后用合资把资源方绑死。
以前西南院、六局里头的IT团队、BIM团队，都是纯花钱的主儿，养着没产出。现在1月份拉上清华院士团队的亿像素技术，在北京注册了光场科技公司，6月西南院开了数字公司，9月六局的蔚蓝数科在天津揭牌。注意，蔚蓝数科不是空壳，核心团队之前在局里就用事业部模式跑过真项目。一句话：把家里花钱的部门改造成出门赚钱的部门，手艺还是那些手艺，换了个方式变现。
国家水网建设是明牌机会，5月份五局联合体拿下湖南怀化的灌区项目，51.65亿，用的还是“股权投资+EPC”模式，这就是从施工往投资走的架势。水利这行拼资质拼业绩，自己从零开始熬太慢，9月一局干脆跟湖北水利集团合资开了家公司，一步到位。
8月昆明的郁锦香酒店开业，西安的中建假日酒店评上四星，9月武汉的商业管理公司落地，八局的城市运营公司早改名了。这就是那个“建完接着管”的生意。
看着东一榔头西一棒子，其实指着同一个地方，不当施工队了，要当投资商、平台方、包租公。
为啥疯狂找人合伙？
有人纳闷，央企家大业大，为啥老拉人搭伙？
因为快，比如搞县域光伏，央企自己跑审批、拿地，磨半年很正常；跟地方平台公司一合伙，人家熟门熟路，几个月就能干。央企出钱、出技术、出管理、出牌子，地方出地、出政策、出通道，专业团队出手艺，三方一凑，各取所需。
这不是凑份子，是拿钱换时间、换资源、换入场券。急着进新赛道的时候，这比什么都自己学划算多了。
转完型，公司的账会怎么变？
这部分最实在，咱把报表摊开说。
先看接活的方向。上半年中建住宅业务的新签占比降到两成了，厂房、学校、医院这些公建占了七成多。工业厂房新签5617亿，涨了24%；数据中心和算力中心新签873亿，暴涨328%；境外新签涨了44%。盖楼的比例在降，盖厂房、盖机房、出海的比例在涨。这就是转型真实的脚印。
再看利润率，这是唯一在涨的核心指标。上半年毛利率提了0.9个点，到10.29%。注意，不是市场变好了，是接单变挑了，回款差、利润薄的项目宁可不要，营收缩一点就收缩，利润要实在。这个动作本身就是从“要面子”改成“要里子”。
然后是现金流，这个比利润还关键。上半年经营性现金流还是净流出284亿，但比去年同期少流出544亿，二季度单季净流入485亿。另外盘活了1132亿的存量资产，收回地方政府欠款800多亿，还用了REITs、资产证券化这些工具回血。你品品这个打法：施工的资产压在账上是累赘，运营的资产能打包卖出去换钱。这就是打猎和种地的根本区别，猎物当天吃完，地是年年长庄稼的。
最后说估值，中建股价4块多，趴了五年，市盈率5倍，市净率不到1。市场为啥不待见？因为它赚的是施工的辛苦钱，账面利润和真金白银之间隔着四千多亿白条。可一旦手里的运营资产多起来，故事就不一样了。看看先转型的电建就明白：电建自己持有运营的电站，毛利率35%往上，而纯施工的工程承包毛利只有9%。同样是跟电厂沾边，自己持有运营的，毛利是干施工的近四倍。这就是“收租”的威力。
而且不光中建一家在动。中铁上半年净利跌了26%，铁建跌了22%，电建跌了29%，能建的营收也在缩，几家全在换打法。中铁这两年绿色基建新签2.75万亿，逆势还在涨，能建控股的新能源装机三年翻了几倍。整个建筑央企圈，都在集体过河。
给你留个判断题，转型越早、手里运营资产越多的，毛利越高、估值越扛跌。以后盯央企别光听战略宣讲，就盯一个数，运营类业务占营收的比例啥时候能破10%。谁先破，谁先跑出来。
中小包工头要凉？想反了。
这可能是全行业最揪心的问题，大哥们转走了，小弟们喝西北风？
我的看法是，不是要挤死你，是重新分活儿。
央企往上游走了，做投资、做平台、做总包、搞运营，基层那些碎活杂活人家看不上，养一大帮施工队管理成本高得吓人。而被释放出来的这些活儿，进场道路、支架基础、管网改造、加装电梯，恰恰是中小企业的口粮。
规矩也变了，以前拼的是谁关系硬、谁敢垫资，以后拼的是谁手艺精、谁成本低、谁口碑好。你看中冶，集团整体净利率才1.75%，可旗下那四家搞冶金设计的研究院，利润率明显比施工队高一大截，是真正的印钞机。有一门好手艺，就是保命的饭碗。
最后说句掏心窝的
别急着叫好，也别急着唱衰。这12家新公司，短期内对营收的贡献基本是零，说白了就是先占坑。盖楼和开酒店是两个行当，怎么招商、怎么运营、怎么伺候客人，央企得老老实实交学费。再说中建账上77%的负债率、四千多亿的应收账款，短期内还是压得喘不过气。
但大方向已经定了，整个中国建筑业，正在从打猎的时代过渡到种地的时代。以前端着猎枪满山跑，打一枪换一个地方，以后圈块地，慢慢耕，年年有收成。
方向谁都知道了，剩下比的，就是谁的耐心足、谁的执行快。
好戏，才刚开场。
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