将台这一小区消防系统濒临瘫痪，居民物业吵翻了...|住宅楼|公维金|小区物业|小编|居民物业|消防系统|物管|酒仙桥

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将台的朋友们，近日，小编关注到北京日报报道：滨河1号小区消防系统濒临瘫痪，急需启动设备设施改造。物业想动用公维金大修，业主质疑物业多年维护不到位、也该掏钱。责任和资金谈不拢，投票结果也遭质疑，朋友们不妨一起看看：家门口的消防隐患，责任和钱到底该怎么分？

设备“千疮百孔”

业主物业都着急

滨河1号小区里有四栋9层高的住宅楼，还有一栋8层高的商住两用楼。从2008年小区交付以来，一直保持着绿树成荫、停车有序、环境整洁的面貌。

但不少业主认为，小区只是“面子”光鲜，“里子”却让人揪心——消防系统濒临瘫痪，安全隐患让人不安。

对消防安全担忧的不止广大业主，小区物业也同样着急。工作人员告诉记者，住宅楼消防给水系统管道有漏点，水压不够，水上不去，只有4层以下有水，“硬要加压的话，一旦管道破裂，连4层以下都没水可用。”

记者发现，消防给水系统管道的漏点问题仅仅是冰山一角，物业曾向业主公开过一份消防问题报告，上面除了提到该问题外，还显示火灾自动报警主机及线路设备老化，系统无法正常工作；消防应急照明及疏散指示灯破损、不亮；消火栓栓头锈蚀；消防泵锈蚀渗漏；消防水箱渗漏；卷帘门无法启动；防烟排烟系统存在老化故障……

报告总结称：火灾自动报警系统、应急照明系统、消防防排烟系统、消防卷帘门系统、消防灭火系统等均需要施工改造。

小区火灾报警控制器故障。业主供图

小区消防系统的这“一身病”不是近期才缠上的。2024年6月，朝阳区消防救援支队对物业进行了行政处罚，2024年10月再次下发了《限期责令整改通知书》。2026年1月，朝阳区房屋管理局也向物业发出《关于尽快完成消防安全隐患整改工作的函》。

然而截至目前，小区消防系统依然是濒临瘫痪的状态。业主心急如焚，物业同样盼着改造。目标是一致的，可一论起责任谈到资金，双方就有了分歧。

到底是自然老化

还是维护不力？

物业工作人员反复向业主解释消防系统濒临瘫痪的原因，认为核心问题是消防设施年代久远、老化严重。

但是，部分业主并不认同。一位业主提出：“消防设施可能早就有问题了，是物业一直没有好好维护。”另一位业主说，虽然几年前听说消防设施有问题，但物业从未具体说明，消防部门来检查的事也没有告知业主，“我还以为只是小故障，早就修好了。”

为了进一步论证责任问题，有业主梳理了物业公开的部分维修检查材料，并发现了不少蹊跷的地方。

比如《消防设备设施巡查记录表》（以下简称“巡查表”）。其中记录了物业对火灾自动报警系统、防火卷帘门、消火栓系统、防烟排烟系统等各项目的巡查结果。2024年10月22日的巡查结果里，“正常”一栏全都打着对钩。然而仅过去一天，2024年10月23日，朝阳区消防救援支队就下发了《限期责令整改通知书》，指出火灾自动报警系统、消火栓系统、防火卷帘门等5项消防设施未保持完好有效。业主质疑：仅隔一天，这么多设施就都出问题了，物业之前认真巡查了吗？

2024年10月22日，物业的巡查记录表上全打对钩。

与之类似，2025年12月，巡查表依然显示一切“正常”，可此时物业已告知业主消防设施濒临瘫痪。业主说：“物业怎么一边说消防系统老化故障，一边在巡查表里却全打对钩，日常的巡查难道只是走过场？”

多位业主告诉记者，由于存在种种疑点，他们认为消防设施不完全是自然老化，而是被物业从十年前的“小病”，拖成了如今的“大病”。

消防改造

到底谁买单？

业主深究消防系统瘫痪的缘由，核心诉求是厘清改造资金该由谁承担。物业认为属于设施自然老化，申请启用应急公共维修资金；不少业主则怀疑物业日常维保缺位，主张由物业承担改造费用。

2025 年，物业联合物管会、居民代表商议，提议动用应急公维开展消防大修，消息发到业主群后，遭到部分业主反对。物管会随后发函，建议组织全体业主投票表决。2026 年 1 月，物业公示表决结果，称参与投票的业主人数、房屋面积均达三分之二以上，同意票数满足法定双过半要求。

但不少业主对投票结果存疑：有人表示并不清楚表决款项来自公共维修资金，还有业主反映存在身份核验不严、非本人代签的情况。争议之下，消防改造项目依旧停滞。

资金分摊比例

怎么确定？

当前，部分业主对动用公维金进行消防改造的方案并不完全否定，但提出物业应当承担部分责任。

对此，业主与物业进行了协商。物业工作人员向业主解释，消电检报告的确在多年前就出现过不合格，物业及维保单位进行了维修，但无法彻底解决问题。消防部门来小区检查后，物业也跟着进行了系统检查，的确存在问题，于是希望动用公维金进行维修，消除隐患。经过协调，物业愿意承担维修费用的10%，但业主并不认可这一分摊比例，因此维修被暂时搁置。

物业工作人员称，近日物业已和房管局及属地进行沟通，制定了新方案，目前正在联系消防专业机构进行查看和鉴定。“能更换的由物业先改造一部分，其他改造不了的再动用公维金。”工作人员表示，待鉴定结果出来，明确哪些项目物业可先行改造后，会将这一方案及时与业主协商。

据律师建议，业主可与物业充分协商沟通，若协商不成，必要时也可引入第三方专业机构调查或到法院起诉。

小编点评

滨河1号的困境，道出很多老旧小区消防治理的共性难题。消防隐患容不得拖延，但厘清老化与管护失责的边界，是资金分摊的前提。日常巡查、维保记录、历年消电检报告，不是应付检查的纸面材料，而是界定责任最关键的凭证，业主们应当留意留存这类档案。

公共维修资金属于全体业主，应急使用更要程序透明、信息充分，不能在业主不知情、责任未明的情况下仓促落地。同时也要看到，消防安全是底线，不宜让责任争议无限搁置整改。

遇到类似纠纷，可在属地、房管、消防部门的引导下，引入第三方专业鉴定，客观划分各方责任；协商难以达成共识时，也可以通过法律途径定分止争。

物业要守住日常维保的法定责任，业主也要理性看待设施自然老化的客观规律，双方相向而行，才能尽快把悬在头顶的消防风险消除。

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来源：北京日报

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