昨天，很多人都刷到了广州房价“七连涨”的消息。
事实上，二手房买家手里的砍刀，确实已经变钝了，砍不动了。
来看看次新房的越秀·天河·和樾府——
同样是建面约125㎡四房，5月成交价为740万，7月为780 万，到了9月去到786 万。
晚四个月，买家多掏46万！
先别急着喊暴涨，毕竟，这三套单位不是同一套房，朝向楼层不同，存在天然价差。
真正值得看的，是这三套房的议价空间：
从110 万，到70 万，再到14万。刚刚成交的这一套，业主让利空间不到2%！
广州二手房，已经不是可以任人鱼肉的“砧板肉”。
01
卖得快了
议价空间少了
而类似的现象，也在市区其他板块上演，例如曾经被群嘲的牛奶厂二手房。
龙湖首开天宸原著名，今年上半年成交均价只有3.3-3.4万元/㎡，上个月则升至3.6万元/㎡。
关键是，最近两套单位都是挂牌20天内卖出的，调价幅度为2-5%，比之前10-20%调价空间好多了！
还有黄埔的大壮名城，不仅成交价有所上升，不少业主更是频繁变动挂牌价，在涨价的边缘“试探”。
前两个月，小区成交均价还在3.52-3.53万元徘徊，到了9月，成交量增加了，均价也去到3.57万元。
卖得快了，议价空间少了，成为广州二手房近一个月最显著的变化。
全市整体数据，也印证了这一结论。
根据房地产中介协会数据，9月广州二手住宅网签8430套，网签面积84.01万㎡，同比去年9月分别增加5.02%、6.28%。
按此估计，9月末二手房去化周期约16.5个月，远远低于同期一手的24.2个月。
另外，经理人指数、成交量指数、去化速度指数这三项关键指标均高于荣枯线以上！
这预示着，二手成交规模还会继续回升。
02
新政拱火二手
业主算盘换了
促使广州二手房市场变化的原因，有很多。
最新的也是常常被人低估了的，是828新政带来的影响——官方亲自出手，将预售门槛抬高到主体结构封顶，按揭延后到竣工备案发放，这大大压缩了未来一两年的新房供给。
而广州市中心新房，库存本来就不算多，市区的二手房，特别是楼龄较新的小区，稀缺性和价值直接被政策抬升。
第二点，是业主的算盘变了。
广州二手房市场，已经经历了一年多的低谷。那些撑不住月供压力的业主、着急出逃的炒家和亟需换房的改善型买家，早就把房子卖掉了。
剩下的业主，要么可卖可不卖，要不看好楼市——反正房贷利率很低，市场已经开始回暖。
而当卖房从“必须做的事”，变成“可以等的事”，价格的天平，就不再只往一边斜。
你要跟这些人讲价，小刀一下还行，要真的打骨折，他们宁愿硬扛不卖或者转售为租。
第三点，回暖的东风吹起来。
这轮回暖的第一波，是刚需撑起的。当时，老破小跌出超高性价比，原本在租房的人一算账，发现买房更划算，带看量开始起飞，成交量增加了。
接着，同地段的其他小区业主就会在想：
比我家更老、更破的房子都顺利卖出去了，我凭什么要降价这么多？
再后来，小区里楼层、朝向、户型比较好的业主就会开始琢磨：
价格是不是能挂高一点，态度是不是能硬气一点。
只要有一套房成了，涨了，小区以及板块报价就会开启正向循环。而“追涨不追跌”的传统，则会进一步烘托这种市场回暖、房价要涨的气氛。
更不用说，目前广州二手房已经比新房更受欢迎，也是更多购房者的首选——
克而瑞数据显示，在今年前八个月广州一二手住宅成交中，二手房占比约64%。
而这个比例，已维持了三年。
在月度成交上，二手房成交量均为一手房的1.5-2.5倍，证明前者才是广州楼市的主角！
对于想买二手房的朋友，我的建议就几句话：
现在站在你对面的业主，已经不是半年前那批愿意血亏、跪着卖房的业主了！
买家不要抱着之前那种“捡漏”“压价”的旧思维不放，但也别恐慌性匆匆买房。
接下来，各位应当把选房标准从“哪套房子更便宜”，换成“哪套房子更好，更值”。
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