文｜邓浩志
数据显示，四大一线城市中北京、上海、深圳 10 月均无宅地出让。仅有土地挂牌的是广州，有两宗，是9 月 1 日、2 日挂牌的，距828 新政时间很近，是早就计划好的。而本月挂牌的两宗从化宅地，大概率也是定向拍卖。原定 10 月 30 日开拍的增城地块，最终也延迟拍卖。可以简单总结，828 现房销售新政后，一线城市土拍进入了 "空窗期"。
在通常年份，年底是宅地供应高峰，各城市都希望通过卖地回收一波资金，降低财政压力。数据显示，今年 1—9 月百强房企土地总成交金额约 5785 亿元，同比下降 20.5%，所以今年这种需求尤其强烈。但 10 月供地反而减少，明显是反常现象，本质上还是 828 新政造成的影响。
其影响有两个方面：
一是地方政府不知道如何应对。
比如现房销售地块竞拍条件该如何设定？配套融资政策该如何调整？大家都没有经验，尤其是北京，现房销售项目定金不超过房价的 1%，明显是没有考虑到房价后期波动可能造成的大规模定金违约问题。所以优先选择现房销售的北京、上海、深圳都暂停了供地，仅落地政策相对宽松的广州敢挂地。
二是房企资金不知道如何安排。
无论是现房销售项目、主体封顶销售项目，还是竣备才能拿房贷，都会增加楼盘自有资金要求和财务成本。同一笔资金，现在已经干不了以前能干的事。不但如此，由于财务成本增加，销售价格预期也势必提升，成本更高的新项目能否竞争得过成本更低的项目？这对房企而言是决定项目生死的关键问题。
9 月全国 300 城土地平均溢价率 6.9%，低于 8 月。现房销售新规提高预售门槛至主体封顶，影响绝对不止拉长房企回款周期这么简单，现在的情况是大家不但不知道怎么解题，更不想第一个冒险，都想看看新政后第一个拿地的企业能给自己提供什么经验教训。毕竟市场不好，别人替自己交 "学费" 更安全。
应对 828 现房销售政策的几种可能
上面说了地方和房企都陷入了观望。但地方总是要卖地的，而房企也要持续增加土地储备，所以初步能给出的解题思路大致有以下几个：
1、地方挂地更趋 "小而精"。
"精" 就是好地块，在楼市下行这几年已经是趋势，市场不好，所以必须区位好、有前景的地块才能吸引房企的注意。为什么还要 "小" 呢？因为地块小，才能压降总价，才能适应资金要求大幅提升后的房地产开发要求；
2、延长地价缴纳时间。
虽然部分城市已经推出地价可一年内付清的地块，但我认为还不足够，未来不排除会延长到 2 年，甚至允许较大一部分地价放在后期支付。
3、减少现房销售地块推出。
主要说的是北上深，因为这三座城市明确 "优先选择现房销售"，但实际能不能执行下去，或者强推后市场能不能消化都未知。如果市场实在无法消化，在政策表面不变，执行中变通处理也是常见的；
4、房企抱团拿地。
这种情况最近几年已经很常见，未来，基于资金压力，联合拿地是房企地区公司提高竞争力，降低风险的理性做法；
5、现房预售 1%~3% 定金无法强制执行。
这个之前我已经分析过，预售到交房 2 年时间中，房价波动大概率高于 1%~3%，这时定金变成了期权，违约将是常态，房企势必推出其他办法解决，包括但不限于各种禁止的手法，比如卖卡、入会、办理财等等。
当然，以上仅基于过往经验推测的可能的办法。但期房销售突然转为现房销售，改变太大，还有很多无法预料的情况，所以未来的应对办法不排除千奇百怪。
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