国庆七天全市商品住宅卖出近两千套、成交超十五亿元，同比增幅接近三成，十月行情暖场意味很浓。但这组数字是10月1日至7日集中备案的产物，不是全月匀速成交，节后回落几乎是必然。暖场之下各区露出的底牌，比总量更值得逐一看清。需要先说明的是，全市总量存在两个统计口径：茂名日报初步统计为1994套、15.19亿元，同比增28.81%和29.49%；另一汇总口径为1790套、13.8亿元，同比增15.63%和17.64%，差异来自统计时点，不影响同比大幅回暖的方向判断。

均价六千出头，但平均数对个体决策几乎没有参考价值

十月茂名新房参考均价6539元/㎡，二手房参考均价5656元/㎡，一二手价差维持在八百元以上。第40周商品住宅成交均价6674.93元/㎡，环比下降3.73%，同比仅微涨0.2%。全市均价“站稳六千”没错，但它是加权结果：茂南核心区单价过万的项目和化州五千出头的刚需盘装进同一个篮子，平均数不能直接套到任何一个具体板块。看均价不如看板块，看板块不如看具体楼盘的去化节奏。

政策工具箱掏得比较彻底，但托底不等于拉升

首套商业贷款财政贴息10月1日起落地：120平方米以内、总价150万以内，最高100万元贷款本金享年化1个百分点贴息，最长五年。公积金单人最高70万、双人90万。商贷首付统一不低于15%，不再区分首套二套。加上年初“楼市新政15条”在开发端松绑，供需两侧同时发力。但十月脉冲说明的是政策能把积压需求短期推出来，不是能持续制造需求。

市辖区：三项指标全降，降的是量不是价

市辖区（含三大经济功能区）国庆成交249套，同比下降17.27%，成交金额2.52亿元，同比下降10%，是全市唯一三项指标全部同比下滑的板块。但“慢”不是价格松动，而是供应节奏问题。茂南核心区可开发地块有限，新盘入市频率低，财富天骄国庆到访近3000人，滨江首府加推5号楼，热度不缺，缺的是持续可推货量。底色是“量缩价稳”，对自住买家来说，核心盘的慢反而意味着议价窗口更长。

电白：成交翻倍与库存高压并行，才是完整叙事

电白国庆成交431套，同比上涨113.36%，成交金额3.71亿元，同比增幅196.8%，是全市增长势头最强的区域。水东、水东湾项目单价从五千多覆盖到八千多，刚需改善都有对应产品。但它同时是全市住宅库存最集中区域：中指8月月报口径可售约132.4万平方米，出清周期约33.0个月，居各区县前列。放量与高压并存，说明增长有相当部分靠“购房即入学”、最高1万元补贴和价格弹性撬动，去库存仍是主旋律。

高州：六千均价的支撑不在行政级别，在人的结构里

高州上半年一手成交均价6017元/㎡，在区县中位居前列。购房节24个参展楼盘累计销售682套、约4.62亿元，套数同比增长32.68%，金额增长7.44%，量增额缓。这一口径覆盖的是参展项目；全市汇总口径下高州同期成交478套、金额同比回落，两个口径指向同一个判断：成交结构在向中低价位段倾斜。高州户籍人口接近187万，约50万在外经商务工，返乡置业购买力不能用本地工资衡量。需求底盘厚实，但价格上行空间已被前几年涨幅消化得比较充分。

信宜与化州：一个用平价守量，一个从低基数往上弹

信宜房博会期间商品房销售352套，商品住宅均价5019.2元/㎡，策略清晰：不追单价，用五千左右均价把成交量维持住。全市双节口径下信宜成交433套、金额超2.9亿元、均价约5102元/㎡，两个口径指向同一判断——价格弹性很小。化州国庆成交209套、1.46亿元，同比分别上涨111.11%和110.07%，但二手参考均价仅4471元/㎡，新房在5800至5900元/㎡区间，一二手价差仍在1300元以上，并未实质性收窄。翻倍建立在去年低基数上，回暖含金量需更长窗口检验。

共青河新城：省运基建已落地，后省运考题才刚开始

省运会已经结束，广湛高铁茂名南站投用，片区“三横三纵”路网基本成型，奥体中心成为新地标。保利奥体大都汇参考均价6800元/㎡上下，板块内二手房挂牌价从五千多到九千不等，价格跨度大，说明市场对新城价值判断尚未收敛。基建红利实打实，但赛事后的产业导入和人口填充才是长期变量。目前成交更多依赖概念驱动和个别项目集中备案，自住需求真实密度需观察一到两个季度。

十月之后，看什么

十月数据证明茂名楼市不缺需求，缺的是让需求持续释放的确定性。国庆集中成交有政策窗口期、返乡节奏和房展促销三重叠加，节后自然回落是大概率。更值得警惕的是土地端：1至9月茂名成交楼面均价仅499元/㎡，同比下跌27.99%，平均溢价率为0%，开发商的谨慎没有因为销售端回暖而松动。成交端的脉冲没有传导到土地端，这一轮回暖目前是销售端的单边回暖，不是全链条复苏。接下来值得跟踪的是三个更具体的东西：电白库存去化速度有没有实质性加快，高州外出务工人员回流置业意愿有没有边际变化，共青河新城能否把路网场馆优势转化为常住人口。自住买家看市区核心盘的议价空间，看电白化州的热要分清真实需求还是政策脉冲，高州信宜的平价逻辑，在当前周期里比概念可靠。