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今年对加拿大楼市，特别是公寓市场真是史无前例最惨的一年。
普通散户投资者，高价买入期房却套牢赔钱，甚至无法完成过户。而另一边一些手握巨资的机构买家，趁着开发商库存积压，大批量低价扫货，以远低于最初售价的价格拿下现房。
市场冰火两重天，也让整个新建公寓行业站在十字路口。
地产研究机构Urbanation最新报告显示，今年第三季度，大型机构投资者收购现房公寓的平均价格，只有每平方英尺763加元。
据悉这些机构通常一次性从开发商手里批量购买几十套起步的房源，在截至9月的季度里，多伦多地区一共出现6笔大宗交易，合计购入339套公寓，占当季760套新建公寓成交总量的45%。
对比之下，普通个人买家即便想趁着库存过剩捡漏，平均成交价也高达每平方英尺1,033加元。
机构之所以能拿到远低于散户的价格，靠的就是批量议价的资本实力。
在当前多伦多、汉密尔顿地区大量现房滞销的环境里，这类大宗买家成了开发商去库存最直接的“救星”。
Urbanation总裁Shaun Hildebrand在新闻稿里直言：“连续两个季度销量回升，说明只要价格合适，买家就会出手，大宗投资者正以大幅折扣买入完工公寓。”
Shaun还提到，机构收购现房公寓的资金规模，通常在每平方英尺763加元这个水平附近，折扣力度相当可观。
这波大宗收购里，最引人关注的是安省政府支持的基金High Art Capital。
根据《环球邮报》此前披露，这家机构斥资2,230万加元，买下多伦多中城一个名为Line 5的公寓项目里的43套单元，准备把其中一部分改造成可负担租赁住房。
折算下来，每套大约51.8万加元，几乎和多伦多地区二手房市场普通公寓的典型成交价持平。
这里面的门道很有意思，正常情况下，新建公寓因为在楼龄、设施、设计上更有优势，售价通常要明显高于二手房市场的同类房源。
如今机构买家能以接近二手房价的成本拿下全新现房，足以看出当前新建公寓去化压力有多大，开发商给出的折扣有多狠。
截至9月底，多伦多地区还有5,127套新建现房没卖出去，相比6月底下降了7%。
不过要注意，这个数字并不包含那些因买家违约、开发商不得不收回的单元。
如果把这部分也算进去，市场上的存量压力其实更大。
四年前楼市最火热的时候抢购期房的投资者，如今处境相当艰难，据地产经纪和物业评估师反映，过去四年这批期房的价值大幅缩水。
不少期房买家因为银行评估价格低于当初的购房价，贷不到足额按揭，根本没法完成过户。
那些好不容易凑齐资金成功过户的个人投资者，也大多在亏损，要么找不到租客，要么租金根本覆盖不了月供、管理费和各种持有成本。
这些连锁反应，直接导致期房销售近乎停滞。
第三季度，多伦多和汉密尔顿地区期房预售阶段，整个市场只卖出了60套公寓。
期房销售是整个公寓开发链条的“先行指标”，卖不动，就意味着开发商没有信心启动新楼盘的动工。
Shaun直言，期房市场已经进入休眠状态，这必然导致未来新建公寓数量大幅下滑。
一边是机构抄底现房、加速去库存，一边是期房市场冰冻、散户套牢。
这场分化背后，折射出多伦多公寓市场从火爆到冷却的完整周期。
高利率环境下，购房门槛抬升，投资回报被压缩，市场正在经历痛苦的再平衡。
机构投资者凭借雄厚资金在低谷捡便宜，而普通买家仍在观望，等待价格进一步探底。
从长远看，期房供给大幅萎缩，会让未来几年多伦多新建公寓明显减少，当前现房虽有折扣，但市场信心尚未真正恢复。
对于开发商来说，HST退税政策确实缓解了部分库存压力，但能否推动新项目重新开工，仍是未知数。
多伦多公寓市场接下来的走向，还要看利率环境、移民流入和住房需求能否形成新的平衡。
不过这场分化行情，短期内恐怕还会继续...
https://financialpost.com/real-estate/bulk-buyers-45-new-toronto-condo-sales
https://www.theglobeandmail.com/business/article-investors-buying-toronto-region-condos-at-discount-urbanation-report/
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