北京进深 徐迪 10月22日，昌平东小口新盘建发越秀·观玺取得预售许可证。
10栋楼共785套住宅房源，拟售均价6.8万元/㎡。
比朱辛庄板块刚开盘的星寰时光还高出2000元/㎡！
其中，单价最高的6#楼王栋，顶配建面143㎡，次顶层房源报价达到7.6万元/㎡。
建发越秀·观玺占地5.64公顷，规划地上建面约14.16万㎡，其中计容面积13.81，容积率2.45，限高60米。
规划总户数1352户，分两期入市：
一期为东侧的10栋楼，共785户，住宅建面合计7.81万㎡。
二期位于小区西侧，包括11栋住宅楼，共567户，建面合计5.91万㎡。
朱辛庄板块刚刚开盘的未来城星寰时光，备案均价6.6万元/㎡，单价最高的是顶配127㎡户型，约7.03万元/㎡；
它隔壁的中海未来之境拟售均价7万/㎡，其中4#楼王栋次顶层边户单价最高，为7.37万元/㎡。
而建发观玺近两成房源备价在7万元以上，最高单价更是达到7.6万+。
朱辛庄和东小口都属于昌平楼市第一梯队，从以往行情来看：
朱辛庄的新房指导价长期维持在6.6万元/㎡左右，但今年实际成交已经明显回落。
星寰时光开盘成交均价约5.59万元/㎡；中海未来之境网签均价约5.79万元/㎡；板块内部分新房尾盘甚至出现4.9万-5.3万元/㎡的特价。
也就是说，朱辛庄的“天花板”仍在6万元以上，但实际成交重心已经下探到5.5万—5.8万元/㎡区间。
东小口当前的新房参照系主要是龙樾海序，备案均价6.37万元/㎡，网签均价约5.42万元/㎡，略低于朱辛庄的两个代表项目。
此次建发越秀·观玺拟售均价6.8万元/㎡，参考龙樾海序的折扣水平，成交价可达到5.78万元/㎡，超过星寰时光，逼平未来之境。
当然，单一项目表现不足以形成“东小口比朱辛庄贵”的结论，观玺能否站稳这个价格，取决于后续实际网签、户型去化以及周边二手房和竞品项目的价格反馈。
如果最终成交明显低于指导价，那么东小口与朱辛庄之间仍会保持“指导价接近、实际成交分层”的格局。
昌平首个抬板社区
建发越秀·观玺的抬板高度分三种：
一期北排抬高3.6米，中间抬高3米，南排靠近街坊路出入口的位置抬高2.7米。
二期北排抬高3.3米，中间抬高3米，南排抬高2.7米。
3米左右的轻抬板设计，板下净高有限，扣除结构板厚、管线敷设及设备层空间后，难以满足地下停车场的设置条件。
所以小区整体还是向下挖了2层做地库。
这意味着，观玺的抬板设计并未真正释放地面空间用于景观或公共活动，更多是在竖向空间上做了一次“形式上的抬升”。
类似一种仪式感的营造。
通过抬高入口、拉开高差、塑造层层递进的归家动线，加上出入口强烈视觉冲击力，强化了小区的门面感和居住的尊贵感。
花池革命
观玺是昌平首个全系送花池的项目，从起步80㎡户型到顶配143㎡户型。
南北双阳台+飘窗+花池+设备平台，四重赠送，综合得房率约95%-106%。
以80㎡三居为例，起步户型，也是一期主力产品。
三面赠送，大部分不计产权面积，实际使用面积远超房本面积，性价比极高。
南向面宽10.7米三个开间（客厅+两卧室），且拥有270°端厅采光，视野和光照在同类小户型中属于降维打击。
在极小面积下做到全明三居，拉低了二胎家庭或需要独立书房家庭的上车门槛。
顶配143㎡户型更是做到南向四面宽，四个卧室配三个卫生间，连接客厅和次卧的之形花池，不仅增加了采光面，还提供了巨大的休闲空间。
各功能分区已经达到了大平层的配置，基本是“一步到位”的选择了。
拿地回溯
项目所在地块成交于7月30日，由建发房产以49.77亿元的总价摘得，折合楼面价3.6万元/㎡，溢价率10.6%。
这也是今年以来建发首次单独拿地。
半个月后，建发的拿地主体——北京兆晏房地产在上海联交所挂出增资公告，为东小口项目引入越秀地产联合开发东小口项目。
昌平这地方，越秀地产太熟了。
星樾、星耀未来、梧桐星宸、国誉星城……一串项目排下来，客群什么口味、价格天花板在哪、竞品怎么出招，门儿清，可以给到建发很强的区域操盘支持。
东小口贴着海淀外溢，配套现成，一度被称为昌南楼市最后一块拼图，算是昌平区距离海淀核心区最近的住宅项目之一。
往西能承接西二旗、后厂村的互联网新贵的外溢需求，向东可吃到望京商务区的红利。
周边有西三旗万象汇、东小口城市休闲公园、东小口森林公园、贺新公园等设施，生活配套完善。规划中的北京101中学也在地块附近，12年一贯制学校，填补区域优质教育资源的缺口。
最重要的是，这个板块在龙樾海序之前，将近5年都没有新增供应，新规产品稀缺。这也是龙樾海序热销的原因之一。
尽管观玺的成交楼面价比龙樾海序贵了4000 ，但龙樾海序的热销，也为东小口板块重新确立了市场价值锚点。
随着区域旧改的推进和配套的逐步兑现，区域基本面在向好，这也会为后续地块提供一定的价格支撑。
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