编者按：在执行程序中，购房者排除人民法院对所购房屋的强制执行属于比较常见的争议类型。本期，我们梳理了在购买者排除执行程序中存在的常见争议焦点和对应的裁判规则，以帮助读者学习、了解。
买受人没办预告登记、网签备案，还能排除法院强制执行吗？
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，是不动产一般买受人排除金钱债权强制执行的核心依据。该条款适用的核心卡点，就是判断买受人对于未能过户登记是否存在自身过错。实务中经常产生争议：买受人没有主动办理预告登记、网签或者备案，会不会直接被认定有过错、丧失排除执行的权利？本文结合最高院判例梳理裁判思路，给出交易风险防控建议。
裁判要旨
预告登记不属于买受人的法定强制义务；网签、商品房备案，是住建行政部门面向房地产开发企业设置的管理性监管要求。买受人未主动申请办理预告登记、网签、备案，和不动产最终无法完成权属过户登记之间，不具备必然因果关系，不能直接据此认定买受人存在过错。在满足第二十八条其余要件的前提下，买受人依然有权排除强制执行。
案情简介
1. 2016 年 2 月 24 日，买受人向某开发商购买案涉车位，合同约定开发商在 1 年内配合完成产权过户。签约当时，该车位之上设有一年期抵押。后续买受人付清全部价款，并且实际占有、使用该车位。
2. 2016 年 9 月，开发商又以案涉车库作为抵押物，为银行的债权提供担保。债权到期无法清偿，银行提起诉讼维权。
3. 2017 年 5 月，受银行申请，当地中院保全查封案涉车库。买受人随即提起案外人执行异议，法院裁定中止对该车位的执行。银行不服，提起申请执行人执行异议之诉。
4. 一审法院经审理认为，买受人对于车位未能办理过户不存在过错，判决驳回银行的诉讼请求。银行上诉至高院，二审维持原判。银行继续向最高人民法院申请再审，最高院裁定驳回再审申请。
案件来源：最高人民法院（2019）民申3912号
裁判要点及思路
最高院再审审查阶段，针对 “未过户是不是买受人自身过错” 这一核心焦点，作出三层认定： 第一，开发商多次以车库对外抵押担保，每一笔抵押对应独立借款合同、单独抵押期限，抵押登记、注销呈间断状态，不能混同看待。买卖协议签约时抵押虽然存在，但抵押有明确到期期限，买受人有合理预期等待抵押解除，不能直接认定买受人未尽基础审慎注意义务。 第二，预告登记并非法律强加给买受人的义务；网签、备案属于行政机关约束房企的管理性规定。买受人没有主动去办理前述手续，并不直接导致后续过户障碍，二者没有必然因果联系。 第三，过错根源在于开发商。开发商没有遵守一年之内协助办证的合同约定，在约定期限内擅自再次将车位抵押给第三方，直接造成过户无法完成，相应风险由出卖人自行承担。
综上，案涉车位无法过户，不属于买受人自身原因造成。在满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条其他条件时，买受人的物权期待权可以排除强制执行。
实务要点总结
1. 未办预告登记、网签、备案≠当然过错
预告登记不是买受人必须主动办理的法定义务，网签备案是对开发商的行政管理要求。不能单凭买受人没有办理这几项手续，直接判定其存在过错，需要结合不能过户的真实根源综合判断。
2. 购买带抵押不动产，不一律等于买受人有过错
常规情形下，明知房屋存在抵押仍然购买，容易被认定未尽注意义务、存在过错。但如果抵押有明确到期时间、买卖双方约定清楚过户时间与解押条件，买受人对顺利过户具备合理信赖，这种情况一般不认定买受人过错。
3. 出卖人在过户宽限期内擅自二次抵押，过错归属于卖方
双方已经书面约定办证、过户期限，出卖人在该期限内私自增设抵押，阻断过户路径的，买受人无过错，由此产生的风险由开发商 / 出卖人承担。
4. 过错审查要结合交易约定、地方实操、交易惯例综合判断
法院判断买受人是否存在过错，不能机械套用标准，需要结合买卖合同约定、不动产登记流程、当地房管部门实操规则、房产交易惯例综合判断：如果是买受人有条件办理却怠于履行、且该不作为直接造成过户不能，才会认定买受人过错。
5. 交易风险提示
对于买受人：购买存在抵押的房产，务必留存买卖合同、转账凭证、收房占有凭证、催告过户沟通记录，持续固定证据，降低权利落空风险。
对于抵押权人（金融机构）：对抵押物做好动态跟踪监管，防范房企私自转让抵押物、抵押资产被一般买受人排除执行，造成债权损失。
相关法律规定
《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
1. 裁判规则：买卖双方约定过户期限，在约定过户期内，房屋不存在客观过户障碍的，买受人暂未过户，不属于自身过错。
案例：最高人民法院（2019）民申 766 号
最高院观点：买受人签约、付款、占有房屋时间，均早于抵押设立以及法院查封时间；抵押设立时，尚处在双方约定的办证期限内，不能过户不归责于买受人，符合二十八条要件，可以排除担保物权人的执行。
2. 裁判规则：认定买受人过错，不能单一化审查，应当结合合同约定、交易流程、当地房管实操、行业惯例综合评判，区分未备案 / 预告登记和过户不能之间的因果关系。
案例：最高人民法院（2018）民终 945 号
最高院观点：审查 “非因买受人自身原因过户不能”，要结合交易约定、规章操作规程、不动产登记部门实操、本地交易习惯，判断买受人对备案、预告登记是否负有主动义务，以及未办理该手续是不是过户失败的直接原因。
3. 裁判规则：房屋原有租赁，出卖人以公告方式完成交付，买受人已经合法占有，即便暂未过户，无过错的可以排除执行。
案例：最高人民法院（2017）民申 2075 号
最高院观点：买卖协议经公证、合法有效；标的房屋当时带租约，出卖人通过公告形式完成交付，买受人依法享有合同权利，对无法过户不存在过错。
4. 裁判规则：解封之后具备过户条件，买受人长期不催告、无法举证曾经主张过户的，认定属于自身过错，不能排除执行。
案例：最高人民法院（2019）民申 3051 号
最高院观点：标的房屋曾经被查封，后续查封解除，有长达两年多可过户的窗口期。买受人无法举证向出卖人催告过户，也不能证明房屋持续处于查封状态，怠于行使权利，属于自身过错。
5. 裁判规则：房屋已经具备办证条件，买受人无法举证客观办证障碍、也不能证明主动催告办证，因自身原因拖延、材料不齐、限购等原因不办证，应当认定存在过错。
案例：（2018）云民终 631 号
高院（最高院相关裁判口径一致）观点：小区其他业主已经顺利办证，标的房屋查封前即具备过户条件；买受人没有证据证明客观上不能办证，未积极主张过户，怠于办证的过错由买受人自行承担。
6. 裁判规则：明知土地性质为工业用地、存在过户限制，仍然购买，属于忽视权利障碍，买受人具有过错，不能排除执行。
案例：最高人民法院（2018）民终 585 号
最高院观点：工业用地未经审批变更用途，不能分割过户；买受人明知土地性质限制、标的之上存在抵押仍然交易，未尽审慎核查义务，属于自身过错。
7. 裁判规则：无力承担过户税费，属于买受人自身原因，不能以此主张无过错排除执行。
案例：最高人民法院（2019）民申 1269 号
最高院观点：双方以房抵债后，多年没有过户，理由是买受人没钱缴纳过户费用，该事由属于买受人自身原因，不满足二十八条第四项。
8. 裁判规则：为规避税费、依托所谓行业惯例故意不办理过户，不属于正当免责理由，视为买受人自担风险，存在过错。
案例：最高人民法院（2018）民申 3969 号
最高院观点：房产中介机构为了少交税费，选择公证暂不过户，属于主动规避交易规则；该操作不属于 “非因自身原因不能过户” 的合法理由，专业主体应当预判并承担对应的法律风险。
9. 裁判规则：出卖人拒不开具购房发票，导致维修资金无法缴纳、无法启动过户流程的，过错归于卖方，买受人无过错。
案例：最高人民法院（2017）民终 378 号
最高院观点：开具购房发票是出卖人法定义务；没有发票则住宅专项维修资金无法核算缴纳，过户流程无法推进，该障碍是出卖人造成，买受人无过错。
10. 裁判规则：签约时已经明确知晓标的房屋存在登记障碍、短期无法过户，仍然交易的，属于自甘风险，买受人有过错。
案例：最高人民法院（2017）民申 2688 号
最高院观点：签约时双方就清楚房屋因为产权证重置、行政限制，暂时无法更名过户，买受人在明知重大权利风险的情况下继续交易，应当认定自身存在过错，无法排除执行。
李舒律师北京云亭律师事务所创始合伙人
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*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。
本期执行主编 王欣 北京云亭律师事务所
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李舒律师
北京云亭律所创始合伙人
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