上个月，英国权威经济媒体《金融时报》（FT）报道称：“首尔正超越伦敦、巴黎、纽约等传统中心，崛起为学生们青睐的新‘留学城市’。”报道称，得益于K-Culture的人气、充满活力的城市氛围以及相对低廉的生活成本，就连原本与韩国没有太多渊源的外国学生也纷纷涌向首尔。
首尔的人气在统计数据中也得到了印证。根据韩国教育部发布的《2026年教育基本统计》，今年韩国大学的外国留学生人数达到30万7464人，比上年增加了21.3%。最近三年的增长率更是高达69%。
随着赴首尔的留学生迅速增加，可供他们居住的学生住房的重要性也日益凸显。然而，首尔主要大学的宿舍入住率仅停留在10%左右，每学期初留学生之间都会爆发“找房大战”。全球房地产服务公司戴德梁行（Cushman & Wakefield）估算，在首尔，约有6万名攻读学位的外国学生需要在大学宿舍之外寻找居住设施。
戴德梁行亚太区居住部门研究主管乔希·罗斯诺克斯诊断道：“首尔的学生住房供应依赖于大学和小型个人房东，但未能应对激增的需求。填补供应空白的专业学生住房产业也尚未充分形成。”以下是与罗斯诺克斯主管的一问一答。
— 首尔作为新的留学目的地受到关注的原因是什么？
“这是韩国政府积极的留学生招揽政策与国际环境变化相互作用的结果。教育部一直推行‘Study Korea 300K’政策，目标是到2027年招揽30万名外国留学生。这是一项综合政策，涵盖了从招揽留学生、教育到毕业后职业发展支持的全过程。
此外，随着加拿大、澳大利亚、英国、美国等主要留学目的地加强签证规定，包括韩国在内的亚洲国家获得了间接利益。再加上首尔不断提升的国际知名度和吸引力，我认为首尔正作为新的留学目的地受到关注。”
— 与留学生增加的速度相比，住房设施供应充足吗？
“并不充足。首尔的大学宿舍供应率在全国处于最低水平。截至2025年，居住在大学宿舍的外国本科生比例仅为10.7%。根据我们的分析，目前约有5万6000名外国学生需要在校园外寻找居住设施。
如果保持2022年至2026年国际学生人数6.5%的年均增长率，在不考虑新增供应的情况下，预计到2028年4月，这一规模将增至约6万5000人。这里还不包括参加语言研修等短期项目的约3万1000名学生，因此实际的住房需求可能更大。”
— 首尔学生住房市场最大的问题是什么？
“除了大学宿舍供应有限外，对个人房东的依赖度很高，且租赁保证金负担沉重。首尔普通单间公寓（One-room）的1000万韩元保证金，相当于约16个月的月租。这与新加坡和香港通常为1至3个月月租、悉尼保证金上限为4周租金的情况形成鲜明对比。对于有经济能力支付月租的学生来说，初期的巨额资金也是一道巨大的门槛。
不过，也出现了变化的迹象。全球资产管理公司景顺（Invesco）最近宣布与学生住房专业初创企业Pcistandard合作，在高丽大学附近建立学生住房平台。计划从2027年初开始提供400多个床位。特别是以韩国学生为主要对象，这证实了韩国本国人对专业学生住房设施也存在需求。”
— 海外如何应对学生住房设施短缺问题？
“澳大利亚是以机构投资者为中心的目的型学生住房（PBSA）市场在亚太地区最发达的国家。PBSA是根据学生住房需求开发的设施，由专业运营商管理配备家具的客房和公共设施等。澳大利亚最大的运营商Scape在全国运营着约2万4000个床位。
香港也通过政策支持来扩大供应。2025年7月引入了‘市区宿舍’制度，支持将酒店和商业建筑转换为学生住房设施。截至2026年9月，已确认业务规模的申请案件的潜在供应量约为1万800个床位。日本则高度依赖民间租赁房屋，约70%的外国留学生居住在民间住宅中。”
— PBSA能成为解决首尔学生住房难问题的替代方案吗？
“完全有可能。提供配备家具的客房、低保证金和简化租赁程序的专业学生住房设施，对外国留学生来说是一个有吸引力的替代方案。通过大学附近的共享居住（Co-living）设施，也证实了对此类住房形式的需求。
投资环境也是积极的。在戴德梁行的《2026亚太区居住投资者调查》中，受访者表示有意在未来5年内投资约330亿美元于居住房地产。首尔面临的挑战是如何将这些投资需求转化为实际学生住房设施供应的扩大。”
— 要使PBSA市场在首尔全面成长，需要什么？
“政府的政策支持至关重要。目前为抑制房地产投机而实施的住房监管，可能对供应租赁房屋的专业运营商产生不利影响。根据建筑用途和所有权结构等，税收负担会有所不同，频繁的政策变更也增加了长期投资的不确定性。
海外正在提供制度支持。在英国英格兰，满足一定条件的学生住房设施可以适用非住宅房地产的印花税税率。澳大利亚新南威尔士州也为满足一定标准的大学生住房设施引入了简化的审批程序。
韩国也必须将专业运营管理型学生住房设施认可为独立的租赁住房类型，并建立明确的制度基础。简化现有建筑用途变更程序以增加供应，并确保政策的一致性和可预测性，营造可以进行长期投资的环境，这一点至关重要。”
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