本周北京住宅平层成交榜单头名，由新开盘的昌平区朱辛庄的未来城星寰时光拿下，但也有争议。
更大的争议是买房时机和买盘标准又发生大迭代。
1. 海报数据争议。
星寰时光的销售数据有没有注水，要说没有也没有。海报说是322套，全清了。
傅布斯打听到的消息是，确实是卖了300套+，到底是322套，还是302套？差出来的10套，其实就是大户型127㎡。
2.早上看网签，一周时间签了251套。这个网签速度是打印机干到冒烟了。
本周网签冲300套+，肯定是板上钉钉了。
3.还有开盘前的价格争议，开发商是未来科学城，要做价格屠夫，还是板块压舱石？
周边一堆顺销盘都是坐立不安，害怕星寰时光背刺。
这个难题其实也结结实实抛给了未来科学城自己，部分竞品盘和自身存在股权关联，背刺竞品也是伤害自身利益。
在高价走品质、低价冲流量两条路线之间，星寰时光选择了做高品质路线。网签上显示，成交均价是5.57万+，没有开盘传言的单价5.2万。
4.有信源透露，主力户型单价是5.7万、5.8万、5.9万，甚至有户型冲到6万+。
价格策略是保证全盘去化率均匀。
四种户型中，小户型单价高，但有总价优势；大户型有产品优势，中间户型单价处在较高水平。
具体来说，90㎡户型普遍都在5.9万以上，是区域内同面积段价格最高。
105㎡四居户型单价比90㎡户型和70㎡户型略低（对冲板块高库存压力），约在5.6万+。
而127㎡户型因为是区域内的产品力天花板（6米面宽四叶草），所以价格也坚持扛在了6万+，总价约在750万+。
5.开盘前，周边竞品闻风而动，迅速下调价格，出了一批货。
而星寰时光开盘后的单价，又稳稳站在高位，成为竞品友军。
6.做足品质，对客户负责；同时价格拉升，不背刺友军。这次未来科学城交出了不一样的答卷。
都说在商言商，但未来科学城操盘走出第三条道路，这又是为何？
有信源透露，他家有个口号，叫“造城 营城 守城”。难就难在守城，要守住板块价值，就要先守住价格。
外来开发商项目卖完就可以离场；它家要长期驻守，守住产品品质、守住交付
兑现、守住物业服务、守住片区口碑。一旦交付翻车，业主直接找上门骂人，企业和区域脸面绑定，不能跑路，必须长期对板块品质负责。
7.有案场信源反馈，现在买房人跟过去相比，好像是换了一拨客户。
一进售楼处就把置业顾问的词儿都说了，都是产品专家，比如使用率、北侧设备阳台进深、南侧花池尺寸、转角飘窗等等，搞得置业顾问词穷。
8.不仅如此，置业顾问明显感觉到，过去买10万+豪宅的客户问的问题，他们也在问。
比如说架空层、共享办公、图书馆、健身馆、篮球馆、羽毛球馆等都是基础提问。
不止问有没有，还会追问：谁运营？谁保洁？安防摄像头在哪里？水费、电费多少……
再比如孩子在哪写作业、老人在哪晒太阳、夫妻独处在哪里。
房子评判标准从“面积多大”变成“能不能装下一家人的生活关系”，户型思维从物理面积转向人本场景。
预算档位下移，期待阈值不降反升。
如果从年龄段来说，95后已经正式登场，买房逻辑不再是凑合，而是悦己、悦家人，甚至极致悦己、悦家人。
9.还有一个买房特点，就是客户不慌着捡便宜，认准片区尖子盘果断下手，只买最好的。
过去那种特价房、清盘逼定行活不好使了。
10.828新政后，买房到底是不是好时机这个话题，又被重新提了起来。
傅布斯觉得，买期房就是画饼谈恋爱，买现房就是眼见为实过日子，成本全部摊开。
所以现在客户非常重视画饼的兑现度，要解决恋爱期的不确定性，比如实景实物兑现度、周边配套落地进度、开发商抗风险实力，都是客户重点考察的内容，客户希望真正吃到规划兑现这张饼。
行业内卷惨烈，开发商拼命画饼，也养成了婚恋市场里的高期待模式。
但是，社会公共资源服务都有匹配的市场价格，开发商在画饼许诺的同时，也背上沉重成本负担，造就一段特殊的买房红利期。
一旦市场到了现房销售阶段，一分钱一分货的道理就浮出水面，买房人和开发商都会变得理性。
什么预算匹配什么服务，买房人占便宜的幻想会逐步降温，开发商跪舔现象会越来越少，什么预算匹配什么品质，不切实际的高预期会慢慢被市场磨平。
11.很多开发商为了卖房子，期房阶段无底线做超配讨好客户，把预期拉满。
矛盾埋在交付。成本兜不住只能减配，前期期待有多高，后期维权就有多猛。
讨好式营销本质在给自己埋雷。
12.星寰时光这次操盘成功，有一个核心就是，在掐尖地段上做掐尖产品。
假如星寰时光的地段不掐尖，光是堆产品力也是效果有限。
过往开发商一旦摊上好地段容易躺平。
这次星寰时光不仅没有躺平，还踮着脚尖把产品力往上够了够，价格策略上更是一房一价一策，这才保证了热销大卖。
13.从卖期房到卖现房这段时间，北京市场进入极端分化。
好地段+强产品组合，就算价格高于周边，照样可以快速去化；地段先天不足，就算堆满装修公区，也只能靠价格换流量。
以后北京楼市没有普适红利，只有类似星寰时光这种尖子盘红利，平庸楼盘只能慢慢钝刀子割肉磨库存。
以下是本周平层榜完整榜单
冠军是未来城星寰时光
亚军是紫京宸园
季军是保利璟山和煦
以下是本周别墅榜完整榜单
冠军是懋源云纪
亚军是北京润园
季军是葛洲坝北京中国府
下周再见！销冠100
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